5. Основные понятия и определения

Аварийное состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Актив

1) совокупность имущества и денежных средств, принадлежащих предприятию, фирме, компании (здания, сооружения, машины и оборудование, материальные запасы, банковские вклады, вложения в ценные бумаги, патенты, авторские права и др.), в которые вложены средства владельцев, хозяев. Активы принято делить на материальные (осязаемые) и нематериальные (неосязаемые), к последним относятся интеллектуальный продукт, патенты, долговые обязательства других предприятий, особые права на использование ресурсов; 2) актив баланса - часть бухгалтерского баланса предприятия, отражающая в денежном выражении материальные и нематериальные ценности, принадлежащие предприятию, их состав и размещение; 3) превышение доходов над расходами.

Амортизация – постепенное снижение основных фондов (оборудования, зданий, сооружений) и перенесение их стоимости по мере износа на вырабатываемую продукцию.

Аренда – предоставление имущества (земля, оборудование, здания, их части и др.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Аренда долгосрочная земельного участка от 3 до 49 лет. Аренда краткосрочная – на срок до 3 лет включительно.

Балансовая прибыль – прибыль от реализации, прибыль от прочей реализации, доходы и расходы от внереализационных операций.

Ветхое состояние здания – состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов – свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард – свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Владение имуществом (вещью), закрепленное законом за субъектом права (гражданином или юридическим лицом) – одно из правомочий собственника. Законным (титульным) владельцем может быть и не собственник имущества (вещи), а наниматель (арендатор) имущества по договору имущественного найма; лицо, имущество передано по договору о безвозмездном пользовании; залогодержатель и т.д.

Деловая репутация (гудвилл) – нематериальный, юридически неидентифицируемый и неотчуждаемый от предприятия актив, возникающий благодаря позитивному имиджу, узнаваемости фирменного наименования, наличию постоянной клиентуры и другим факторам, стоимость которых нельзя выделить и оценить по отдельности, но которые обуславливают дополнительный доход.

Денежный поток (ДП) ИП – это зависимость от времени денежных поступлений и платежей при реализации проекта, определяемая для всего расчетного периода.

На каждом шаге расчета значение ДП характеризуется:

- притоком средств (поступления или результаты в стоимостном выражении);

- оттоком (платежи в стоимостном выражении);

- сальдо (активный баланс или эффект, равный разности между притоком и оттоком).

Денежные потоки выражаются в текущих, прогнозных или дефлированных ценах.

Текущими называются цены, заложенные в проекте без учета инфляции. Необязательно являются неизменными. Их изменение может быть предусмотрено проектом независимо от инфляции, например, в результате изменения качества выпускаемой продукции, влияния сезонных факторов, изменения маркетинговой стратегии и т.п.

Прогнозные цены – ожидаемые с учетом инфляции на будущих шагах расчета.

Дефлированные – прогнозные цены, приведенные к уровню цен фиксированного момента времени путем деления на общий базисный индекс инфляции.

Директ – костинг – деление затрат на переменные и постоянные.

Дисконт – учет векселя, учетный процент - %, извлеченный банком при учете векселя.

Дисконтирование денежных потоков – приведение будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, к его настоящей стоимости на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования.

Дисконтирование затрат – процесс оценки суммы затрат, подлежащих выплате в будущем; установление сегодняшнего эквивалента суммы, выплачиваемой в будущем.

Дисконтирование обратное – процесс оценки текущей стоимости суммы, которую ожидают получить в будущем. Дисконтирование обратное производится на основе специальных расчетов.

Запас источников собственных средств предприятия – это запас финансовой устойчивости при условии, что собственные средства превышают заемные.

Износ – уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами. Обычно выделяют три вида износа: физический, функциональный (моральный), внешний (экономический).

Лизинг – комплекс имущественных отношений, складывающийся в связи с передачей имущества во временное пользование (долгосрочную аренду).

Ликвидность – способность превращения активов предприятия в наличные деньги для погашения возникшей задолжности по обязательствам.

Лицензионный договор – соглашение о передаче правообладателем (лицензиаром) права на использование объектов интеллектуальной собственности в объеме, предусмотренном договором, другому лицу (лицензиату), причем последний принимает на себя обязанность вносить лицензиару обусловленные договором платежи и осуществлять другие действия, предусмотренные договором.

Модернизация здания – частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий.

Накладные расходы – сумма средств, предназначенных для возмещения затрат подрядных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием (административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, расходы на организацию работ на строительных площадках, прочие накладные расходы).

Оборотные средства – совокупность денежных средств, вложенных в оборотные фонды и фонды обращения. В производстве оборотные средства принимают форму производственных запасов и незавершенного производства, а в процессе обращения – форму готовых изделий и денежных средств. По источникам формирования оборотные средства делятся на собственные и заемные. К собственным относятся средства, которые принадлежат данному предприятию и пополняются в дальнейшем. Основным источником финансирования прироста собственных оборотных средств является прибыль предприятий, а также так называемые устойчивые пассивы, которые приравниваются к собственным средствам. К последним относятся минимальная задолженность рабочим и служащим по зарплате, по взносам на социальное страхование и др. К заемным средствам относятся банковские кредиты. Помимо собственных средств в обороте предприятий находятся привлеченные средства.

Обременения

1. Право иных лиц на недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые на недвижимость.

2. Наличие установленных в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

3. Обременения – ограничение права одного субъекта (основного) и дополнительные права на пользование объектом недвижимости для другого субъекта. Обременения налагаются только на объект недвижимости.

Ограничения – такие обременения, которые ограничивают права на использование объекта недвижимости. Термин применяется только к правам субъекта.

Основные средства – средства труда производственного и непроизводственного назначения, участвующие в процессе производства в течение многих циклов при сохранении своих основных свойств и первоначальной формы. Постепенное изнашивание основных средств и их стоимость переносятся на изготавливаемую продукцию. К основным средствам относятся: земля, производственные здания и сооружения, машины и оборудование и др.

Оценка технического состояния – установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Парцелла – домовладение, земли которого по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей. Как правило, это исторически сложившееся домовладение, которое имеет выход на проезжую часть.

Пассив - часть бухгалтерского баланса предприятия, отражающая источники средств предприятия (уставный капитал и различные фонды, кредиты и займы, кредиторская задолженность).

Подходы к оценке – совокупность приемов и процедур, определяющих состав исходной информации и выполнение на ее основе оценки объекта (затратный, сравнительный, доходный). В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости.

Прибыль – превращенная форма прибавочной стоимости, выступающая как излишек выручки от продажи товаров над затратами капитала; превышение доходов фирмы над расходами. Прибыль определяется как разность между валовой выручкой и затратами на производство и реализацию продукции, работ, услуг.

Прибыль балансовая – прибыль, отраженная в бухгалтерском балансе нарастающим итогом с начала года.

Чистая прибыль после уплаты налогов (net profit after taxation): окончательная прибыль организации после того, как из прибыли до уплаты налогов были вычтены все причитающиеся налоги.

Проект детальной планировки – проект, разрабатываемый для отдельных частей города на основе его генерального плана.

Прямые затраты включают основную заработную плату рабочих, занятых на производстве строительно-монтажных работ; затраты на эксплуатацию строительных машин и оборудования; затраты на строительные материалы, изделия и конструкции.

Расчетный период – временной период от начала реализации проекта до его завершения. Начало может соответствовать, например, дате начала вложения средств (ресурсов) или проектно-изыскательных работ. Момент прекращения реализации проекта может определяться следующими факторами:

- прекращение производства в связи с изменением требований (норм, стандартов) к производимой продукции, технологии производства или условиям труда на этом этапе производства;

- прекращение потребности рынка в продукции;

- износа основной части производственных фондов и пр.

Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно – технических мероприятий, связанных с изменением основных технико–экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Рентабельность – показатель эффективности использования в производстве ресурсов, выражает отношение прибыли, инвестиций и др. к затратам предприятия на производство и реализацию продукции или какой – либо другой установленной базы (розничный товарооборот, себестоимость реализованной продукции).

Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы предприятия в целом. Они более полно, чем прибыль характеризуют деятельность предприятия, так как их величина показывает соотношение эффекта с затратами или ресурсами.

Риск – потенциальная, численно измеряемая возможность потери, т.е. степень опасности для успешного осуществления проекта.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком вследствие объективных обстоятельств.

Сметная стоимость строительства – сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость строительства складывается из следующих показателей: сметной стоимости строительных работ, сметной стоимости монтажных работ, затрат на приобретение (изготовление) оборудования, инвентаря, прочих затрат.

Сметная себестоимость строительно-монтажных работ – сумма прямых затрат и накладных расходов.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ – сумма прямых затрат, накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли).

Сметная прибыль (плановые накопления) - нормативная величина чистого дохода строительной организации.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Стоимость – 1) цена товара; 2) величина затрат на приобретение товара, выполнение работ, услуг; 3) общественный труд, затраченный производство товара и овеществленный в нем.

Стоимость балансовая – стоимость активов (сырья, оборудования, сооружений и др.), по которой они отражаются в бухгалтерском балансе предприятия. Основные средства (здания, сооружения, оборудование) отражаются в балансе предприятия по их первоначальной либо по восстановительной стоимости, а сырье и материалы – по стоимости приобретения (заготовки). При проведении различных юридических действий с предприятием (оценка имущества, подготовка к продаже, залог)его активы оцениваются по балансовой стоимости.

Стоимость восстановительная – стоимость основных и оборотных средств на момент их оценки.

Стоимость рыночная – текущая цена на различные активы (товары, ценные бумаги, валюту и др.), а также уровень цены, по которой они могут быть куплены или проданы на рынке исходя из спроса и предложения на них.

Целевое использование земельного участка – порядок, условия, формы эксплуатации (использования) земли для конкретных хозяйственных целей.

Цена – 1. денежное выражение стоимости товара.

2. исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.

Чистая прибыль – это прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия после уплаты всех налогов, экономических санкций и отчислений в благотворительные фонды.

Экспертиза – это решение вопросов, которые требуют специальных познаний в области науки, техники, архитектуры и т.д. Как правило, её проводят архитектурные, технические, экологические, патентоведческие, планово-экономические, бухгалтерские, правовые и другие организации.

Результатом экспертизы является письменное заключение, которое квалифицированно оценивает причины, повлекшие несчастный случай, аварию строительных конструкций или сооружений. Она может быть сплошная (например, проектно-сметной документации), разовая, ведомственная, выборочная в порядке контроля вышестоящей организации и т.п.

Экспертные системы – автоматизированные системы, ориентированные на решение задач, трудно поддающихся однозначному и формализованному описанию и обычно решаемых на основе опыта и неформальной логики (эвристических методов), как правило, с привлечением высококвалифицированных экспертов.