2.2.9. Управление созданием объекта недвижимости

Процесс создания или реконструкции любого объекта недвижимости является инвестиционным проектом, поэтому управлять ходом строительства (реконструкции) следует в соответствии с общепризнанной методологией инвестиционной деятельности – управлением проектами.

Под проектом понимается целенаправленное изменение материальной системы, а под управлением проектами - управление такими изменениями, т.е. организацию, планирование, руководство и координацию трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении всего жизненного цикла проекта путем применения системы современных методов и техники управления для достижения определенных в проекте результатов. Выделяют три основных показателя, достижение заданных значений которых должно быть обеспечено в процессе управления проектом: стоимость, продолжительность и качество.

Любой инвестиционный проект можно представить как совокупность процессов, т.е. действий, направленных на достижение заданных результатов. Все процессы проекта могут быть объединены в следующие группы:

• инициации;

• планирования;

• выполнения;

• контроля;

• завершения.

Различают основные и вспомогательные процессы планирования проекта.

К основным процессам относят:

1) планирование содержания проекта – разработка документального представления и подтверждения предметной области, включающее обоснование, цели, задачи и основные результаты проекта;

2) планирование этапов жизненного цикла проекта;

3) определение номенклатуры и объемов работ по проекту;

4) планирование ресурсов, в том числе оценка ограничений по ресурсам;

5) формирование последовательности работ, выявление взаимозависимостей между работами и ограничений на выполнение работ;

6) определение продолжительностей, трудоемкостей работ и потребностей в ресурсах;

7) составление сметы проекта, расчет стоимости ресурсов по работам;

8) разработка расписания выполнения работ по проекту;

9) формирование бюджета проекта;

10) разработка или утверждение плана проекта и его анализ.

К вспомогательным процессам планирования относятся:

1) планирование качества проекта – определение стандартов качества результатов проекта и действий по их обеспечению;

2) планирование коммуникаций проекта – определение информационных и коммуникационных потребностей участников проекта и способов их удовлетворения;

3) выявление рисков – определение рисковых событий, способных повлиять на успех выполнения проекта;

4) оценка рисков – процедура качественной и количественной оценки выявленных рисков для последующего принятия решений по управлению рисками проекта;

5) планирование рисков – разработка плана управления рисками проекта;

6) организационное планирование – определение, документирование и распределение функций, задач, обязанностей, ответственности и порядка отчетности между различными участниками проекта;

7) подбор команды проекта;

8) планирование контрактов и поставок – разработка документального плана, определяющего номенклатуру, количество и сроки поставок материалов и оборудования организациями-поставщиками, а также виды, объемы и сроки выполняемых работ (предоставляемых услуг) субподрядными организациями;

9) планирование предложений – определение требований, предъявляемых к товарам и услугам, и выявление потенциальных фирм-поставщиков.