1 Теоретические положения ведения государственного кадастрового учета объектов недвижимости
1.1. Основные понятия: государственный кадастр недвижимости, государственный кадастровый учет и кадастровая деятельность
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон о ГКН) государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, о геодезической и картографической основе ГКН и кадастровом делении территории Российской Федерации (далее - кадастровые сведения).
Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Принципами ведения государственного кадастра недвижимости являются:
единство системы и технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории России;
непрерывность ведения государственного кадастра недвижимости;
общедоступность сведений государственного кадастра недвижимости;
сопоставимость и совместимость сведений государственного кадастра недвижимости и сведений других информационных систем (кадастров, реестров, других информационных ресурсов);
обязательность ведения государственного кадастрового учета (земельные участки подлежат учету в государственном кадастре недвижимости независимо от правового статуса, целевого назначения и разрешенного использования).
В государственном кадастре недвижимости содержатся уникальные и дополнительные сведения об объектах недвижимости.
К уникальным характеристикам объекта недвижимости относятся вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата его внесения в ГКН; описание местоположения границ объекта недвижимости, если этот объект - земельный участок; описание местоположения на земельном участке объекта недвижимости, если это здание, сооружение или объект незавершенного строительства; кадастровый номер здания или сооружения, где находится объект недвижимости, если это отдельное помещение, с указанием этажа, описанием местоположения помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения; площадь объекта недвижимости, если этот объект - земельный участок, здание или помещение.
Помимо основных сведений в государственный кадастр недвижимости вносятся и дополнительные. К ним относятся: ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный); кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости (если это здание, сооружение или объект незавершенного строительства); кадастровый номер квартиры, где находится комната, если именно она и есть объект недвижимости; сведения о лесах, водных и природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если он является объектом недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок как объект недвижимости; разрешенное использование земли, если объектом недвижимости является земельный участок; сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости; сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если это событие произошло, и другие сведения.
В государственном кадастре недвижимости содержатся также сведения о границах земель различных категорий, территориальных и иных зонах, а также границах РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и других административно-территориальных единиц.
Государственный кадастр недвижимости состоит из содержащих такие сведения разделов. Разделы ГКН представлены на рисунке 1.
Рисунок 1 - Разделы государственного кадастра недвижимости
реестр объектов недвижимости – представляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах;
кадастровые дела – представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости;
кадастровые карты – представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц. Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети "Интернет".
Сведения об объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости по результатам проведения государственного кадастрового учета.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о ГКН сведений о недвижимом имуществе.
В соответствии с Законом о ГКН кадастровому учету подлежат земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. Положения Закона о ГКН не применяются в отношении недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Для осуществления государственного кадастрового учета обеспечивается подготовка документов в результате кадастровой деятельности.
ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 № 221-ФЗ определяет кадастровую деятельность как выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).
Кадастровую деятельность осуществляют кадастровые инженеры, имеющие действующий квалификационный аттестат.
В соответствии со ст.31 Закона о ГКН кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации своей кадастровой деятельности:
в качестве индивидуального предпринимателя;
в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.
Деятельность по формированию объектов кадастрового учета является коммерческой деятельностью, осуществляемой кадастровыми инженерами на основании возмездного договора подряда на выполнение кадастровых работ. Согласно названному документу кадастровый инженер обязуется осуществить деятельность по заданию заказчика и передать ему бумаги, подготовленные в результате выполнения этих работ, а заказчик обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные работы.
В соответствии со статьей 37 Закона о ГКН в результате кадастровых работ кадастровый инженер (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) передает заказчику таких кадастровых работ документы, представленные на рисунке 2.
Рисунок 2 - Документы, являющиеся результатом кадастровых работ
межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений;
технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);
акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик (рисунок 3).
Рисунок 3 - Основания осуществления кадастрового учета
Государственный кадастровый учет представляет собой деятельность по:
проверке документов, составленных при проведении землеустроительных действий (при межевании) и представленных для проведения кадастрового учета;
внесению в государственный реестр объектов недвижимости сведений о земельном участке;
присвоению государственного кадастрового номера земельному участку;
изготовлению кадастрового паспорта земельного участка;
формированию кадастрового дела.
При внесении кадастровых сведений в ГКН уполномоченными лицами органа кадастрового учета выполняются следующие процедуры: внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости; постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости; учет изменений объекта недвижимости (в том числе учет части объекта недвижимости и учет адреса правообладателя объекта недвижимости); снятием с кадастрового учета объекта недвижимости; внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении ГКН (статья 15Закона о ГКН); исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях.
Специально уполномоченным органом в области ведения государственного кадастрового учета объектов недвижимости является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы на местах, деятельность которых осуществляется на основании ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.
Результатом проведения государственного кадастрового учета является присвоение объекту уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации кадастрового номера и изготовление кадастрового паспорта, что является обязательным и необходимым условием для проведения государственной регистрации права на такой участок (пункт 1 статьи 17 и пункт 4 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ), а также для определения налоговой базы.
Земельный участок, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, может быть предметом сделки (статья 37 Земельного кодекса РФ).
Сведения государственного кадастра недвижимости являются общедоступными и предоставляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии или его территориальными органами по письменному заявлению заинтересованного лица в виде кадастровых выписок, кадастрового плана территории, кадастрового паспорта земельного участка, кадастровой справки (рисунок 4).
Лицо, заинтересованное в получении сведений государственного кадастра недвижимости вправе получить сведения об учтенных объектах с использованием сети Интернет.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.
Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.
Кадастровая справка представляет собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.
Рисунок 4 – Документы, предоставляемые органом кадастрового учета
Порядок предоставления сведений государственного кадастра недвижимости регулируется статьями 14 и 15 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.