52. Классификация структуры профессионального девелопмента.

Одно из ведущих научно-практичной организаций в области профессионального девелопмента недвижимости США предлагается следующая классификация профессионального девелопмента:

1. Девелопмент земли Land development

2. Девелопмент жилых зданий

3. Дев-т офисных зданий

4. Дев-т промышленных зданий

5. Дев-т зданий розничной торговли

Процесс девелопмента в общих чертах одинаков для каждого из этих типов, но может различаться в деталях установки акцентов. Для девелопмента жилых зданий, как и для девелопмента земли не нужен этап предварительной сдачи в аренду, но этот этап очень важен для девелопмента розничной торговли и офисных зданий.

Методы, которые девелопер использует для анализа рынка при девелоперских промышленных зданий не могут быть использованы при девелопменте жилых зданий, но для стадии проектирования и маркетинга промышленных зданий имеет решающее значение.

Девелопмент земли – высокорентабельный, доходный и привлекаемый для инвестирования земельного бизнеса. Это процесс приобретения наиболее подходящего и привлекаемого земельного участка. Эта разработка соответствует в силу проекта архитектурного плана и общей концепции, а также это организация работы по созданию инфраструктуры, подведению коммуникации, газа, воды, канализации и электричества.

Landdevelopment на рынке недвижимости самый долгосрочный бизнес, т.к. от идеи до воплощения может пройти до 50 лет. Это ставит проблемы территории, правовые вопросы, оформление земельных участков, согласованной документации и проектов. Инвестирование подобных проектов и денежного вложения в такой бизнес, как Landdevelopmentполучает все большее распространение, поскольку доходы от капитальных вложений. В соответствии есть большой спрос на проекты промышленных объектов, имеющие такое направление, а также складских.

53.Зарубежный опыт девелопмента.

В отличие от российского рынка недвижимости американские специалисты Института городских земель занимаются активными научными исследованиями и образовательной подготовкой в области профессионального девелопмента. Так Институт городских земель (ULI), как одно из ведущих научно-практических организаций в области профессионального девелопмента недвижимости США. Для американского рынка даже небольшие проекты сегодня, как правило, требуют первоначальных вложений от $50 ООО до $100 ООО для доведения проекта до стадии, когда может быть увеличен собственный капитал и получено строительное финансирование. Девелопер никогда не должен начинать проект без наличия средств, в два раза превышающих те, которых будет достаточно для доведения проекта до стадии, когда станет доступным другое финансирование. Первоначальные вложения составляют только часть денежных средств, необходимых для завершения проекта. Исследования проблем развития девелопмента в России показало, что в последние годы интерес к этой научно-практической концепции у нас в стране особенно возрос в условиях современного рынка. Анализ последней литературы по девелопменту 2008 - 2012 годов показал, что происходит привязка зарубежного опыта девелопмента к отечественной практики строительства. Но в отличии от американского девелопмента добавлены оценка и управление стоимостью проекта, рисками, модели их финансирования. Между тем, в США уже с 1936 года действует Институт городских земель (ULI), действующий в качестве некоммерческого исследовательского учреждения. Это учреждение на сегодняшний день насчитывает более 34 членов и партнеров в 60 странах мира. Эта ведущая международная профессиональная ассоциация в области девелопмента, начиная с 2008 года, и в России проводит специализированные семинары, по итогам которых, в рамках программы международной школы девелопмента недвижимости, специалисты и девелоперские компании могут получить международные сертификаты, подтверждающие членство в этой организации, и приобретение ими профессиональных знаний в области девелопмента. В России аналоги таких некоммерческих организаций только начинают создаваться. Так, например, созданы Национальная ассоциация девелопмента, главная цель которой способствовать развитию в России девелопмента и клуб девелоперов Building. Эти некоммерческие организации лоббируют принятие федерального закона о девелопменте. Они пока не занимаются решением финансовых проблем и повышением профессионального уровня российских девелоперов. В настоящее время развитие девелопмента в России идет преимущественно путем создания многопрофильных промышленно-строительных холдингов или интегрированных корпораций. Эволюция развития девелопмента в целом повторяет путь, пройденный девелоперскими компаниями стран с развитой рыночной экономикой. Но в России рыночные отношения не так хорошо развиты, поэтому характерные черты международного девелопмента проявляются в нашей стране со значительными особенностями.Одна из основных проблем, с которой сталкиваются отечественные девелоперы, – обращение к ним уже в ходе реализации проекта. В результате специалистам девелоперских компаний достаточно часто приходится констатировать, что строящееся здание нельзя приспособить к требованиям конечных потребителей, а, значит, получить ожидаемую прибыль. Еще одна проблема – непрозрачность и низкая предсказуемость рынка недвижимости. Например, могут неоднократно меняться сроки ввода в эксплуатацию тех или иных объектов. В конце отчетного периода оказывается, что объем новых площадей вышедших на рынок, значительно отличается от задекларированного. Жизнь отечественного девелопера осложняет и процесс получения различных разрешений, в частности, оформление разрешительной документации и получение прав собственности на земельные участки. Только для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей. Отличие классической отечественной схемы девелопмента, от классической западной схемы: В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект жилой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте [21]. Одна из модных на Западе теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления – тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи. Делать такие прогнозы в условиях низкой предсказуемости отечественного рынка достаточно сложно. Быстрому развитию девелопмента недвижимости в России препятствуют не только последствия мирового экономического кризиса, но и состояние законодательства, регулирующего управление недвижимостью и девелоперскую деятельность. Успешное решение названных взаимосвязанных проблем законодательного регулирования девелоперской деятельности возможно только путем принятия специального федерального закона о девелопменте. По нашему мнению, в таком законе регламентация всех вопросов финансирования девелоперских проектов должна быть выделена в отдельный раздел. Для решения проблем финансовых потерь девелоперских компаний из-за бюрократических преград целесообразно обязать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства подготовить (так как это принято в зарубежной практике) стандартный пакет документов и предлагать его девелоперам, инициирующим девелоперские проекты.