22 . Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации используется, если:
• потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
,
где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
Кроме того, в российских условиях актуальна проблема «информационной непрозрачности» рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.
Последовательность расчета ЧОД следующая:
1.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД). ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД=S*
,
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.
Са - арендная ставка за 1 м2.
2. Определяется действительный валовой доход (ДВД).
ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.
З. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:
ЧОД=ДВД-ОР-ПР.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев и т.д.).
К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.
Основные операционные расходы:
• оплата услуг по управлению имуществом;
• коммунальные услуги;
• зарплата персонала;
• налоги на зарплату;
• пособия служащим;
• оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);
• содержание помещения, его уборка и др.;
• уборка прилегающей территории;
• содержание и косметический ремонт;
• расходы на сауну и бассейн;
• банковские платежи.
23.Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:
,
где РV - текущая стоимость объекта оценки;
Сt - денежный поток периода t;
-
ставка дисконтирования периода;
П - стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);
n - период времени (годы).
Метод ДДП применяется когда:
1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;
5) объект недвижимости строится или вводится в действие.
Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП:
1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода S - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
• потенциальный валовой доход - весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;
• действительный валовой доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;
• чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;
• денежный поток до уплаты налогов:
Денежный поток до уплаты налогов =ЧОД - капиталовложения -Обслуживание кредита + Прирост кредитов.
• денежный поток после уплаты налогов:
Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
3. Определение ставки дисконтирования - ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.
4. Дисконтирование потока чистых доходов - осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.
5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.
Схема расчета денежного потока:
1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).
2 этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).
3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.
4 этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.