49.Лизинг

Лизинг объектов недвижимости-это договор в соответствии с которым лизингодатель либо арендодатель обязуется приобрести в собственность указано лизингополучателем либо арендатором,имущества у определенного им продавца и предоставить лизингполучателю это имущество за плату во время владения и пользования.

Финан лизинг представляет собой лизинг имущества с полной окупаемостью или с полной выплатой его стоимости.данный вид лизинга имеет место тогда когда в теч срока договора лизингодатель возвращает себе всю стоимость имущества и получ прибыль от операции. 3 формы лизинга: 1.аренда не предпологающая выкуп имущества 2.аренда с выкупом имущества при котор выкуп. платежи оплач-я обособ. от лизинговых платежей 3.аренда при которой выкупные платежи входят составной частью в размер лизинг.платежа Объектом лизинга может быть любое движемое и недвижемое имущество и как правило договора лизинга РФ предусматривают выкуп имущества лизингополуч-ми по истечению договора лизинга.

50. Основные понятия девелопмента.

В Мировой экономике термин девелопмент используют для обозначения деятельности, направленная на повышение стоимости объекта недвижимости путем его качественного преобразования.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникновение в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования, имеющего фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет создаваться изменяющей общественной потребностью. Т.е. рынок жилья будет приспосабливаться к новой социальной экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимого имущества.

Цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и под ключ. В данном случае речь идет не о строительстве, а о коммерческом проекте, предположим не только создание объекта, но и получение прибыли от его использование или продажи.

Девелопмент отображает систему управления проектами по недвижимости, включая материальные создания объекта недвижимости.

Участниками девелопмента являются следующие субъекты рынка недвижимости:

1. Собственность объекта развития

2. Девелопы

3. Гос. Органы, регулирование развития недвижимости

4. Инвесторы, финансовый проект развития

5. Проектные и строительные подрядные организации

6. Проф. Советники – консультанты поплановой экономики, агенты по недвижимости, оценщики

7. Объекты воздействия

8. Потребители, оценивающие проект, который либо покупают, либо не покупают.

51. Виды девелопмента и их характеристика.

1. хозяйственный способ строительства- форма организации строительных работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика без привлечении сторонних подрядных организаций.

Строительство хозяйственным способом является самым дешевым вариантом в достижении инвестиционных целей в области недвижимости. Строительство хозяйственным способом предполагает, что инвестор выступает и в роли заказчика и в роли финансового оператора и управления проектами. При этом он безусловно имеет право заключать договора мелкого субподряда на выполнение проектов или специальных работ и предоставление не профессиональных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации проекта несет сам. При использовании хозяйственного способа строительства в организации как правило на время строительства создается небольшое строительное подразделение. Также создается небольшая производственная база, приобретается или берется в аренду строительные машины и механизмы, инструмент или инвентарь. При применении хозяйственного способа всех подрядчиков и поставщиков ищет заказчик и цены на ресурсы получаются не самыми выгодными поскольку заказчик не так хорошо знает рынок как профессиональный девелопер, поэтому схема может быть рекомендована для мелких застройщиков, осуществляется в строительство единых объектов.

Free девелопмент – это когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар. Т.е. инвестор нанимает девелопера, чтобы он построил здание под ключ и в некоторых случаях запол.его арендаторами. Девелопера выбирают по средствам тендера. Девелопер не участвует своими деньгами заказчика, согласованное с властями и осуществляется строительство. Ответственность за весь проект лежит на девелопере. Гонорар указывается в договоре, заключается между заказчиком и девелопера. в сложном случае он может достигать до 10% от стоимости проекта.

В случае малоэтажного строительства актуально, чтобы девелопер осуществляет не только застройку, но и эксплуатацию жилья. Данным условием отвечает схема привлечения концессионного девелопмента. В основе лежит концессионный договор, перенесенный на другого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять или невозможно. Концессионный девелопмент происходит от договоров государства. КД вполне может иметь место коммерческая концессия, которая осуществляется на принципе окупаемости девелоперских затрат и получение прибыли от не принадлежащих ему объекта недвижимости.

По договору концессионного девелопмента одна сторона обязуется за своей счет создать или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне и осуществлять деятельность на эксплуатации объекта концессионного девелопмента. А концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок установленных с этим соглашений.