38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки). Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

1 Аренда.При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либодолгосрочнуюаренду. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую илидолгосрочную. В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей. Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

2 Лизинг.Лизинг — это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей [9].

Преимуществаприобретения объекта недвижимости с использованием лизинга:

 в период действия договора предмет лизинга (в нашем случае – здание или помещение) находится на балансе лизингодателя;

 использование лизинговой схемы позволяет сократить срок амортизации предмета в три раза, что позволяет лизингополучателю уменьшить расходы по уплате налога на имущество;

 возможность приобретения объекта недвижимости без изъятия из оборота сотни миллионов;

 лизинговые платежи относятся на себестоимость. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

 лизинг подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат, поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымая из оборота слишком больших денег. Факторы, сдерживающие развитие лизинганедвижимости:

 Длительная амортизация.

 Недостаточный уровень предложенияна рынке коммерческой недвижимости (объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиям бизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно).

Плохая информированностьбизнессообщества о возможностях финансового инструмента.

 Высокий уровень риска.

 Длительный период оформления документов.

 Этап регистрации документов для лизинговой сделки вызывает затруднения из-за несовершенства законодательства.

 Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостьюнедвижимости.

 Невозможность получения земли в лизинг. Не смотря на некоторые сложности, специалисты оценивают перспективы роста рынка на 50 — 100%, при темпах роста цен на коммерческую недвижимость в 10 — 15% в год. Бурное развитие лизинга коммерческой недвижимости способно решить проблему нехватки площадей для малого и среднего бизнеса. Чтобы это произошло, надо устранить разночтения в законодательстве на федеральном уровне

3. Сервитут – одно из качеств земельного участка. В некоторых случаях его квалифицируют как атрибут, составную часть земельного участка. Земельные участки, как правило, имеют неодинаковые условия для эксплуатации: для одних необходима вода, для других выход к пастбищу и т. д. В сельских условиях нормальное хозяйствование требовало уступок и ограничений в пользу друг друга или вообще в пользу нескольких соседей, сограждан. Конкретные примеры: один сосед предоставляет другу право прохода через свои земли к водоему, а в свою очередь, получает такое же право проезда, прохода в город, на базар, к другим соседям и т. д. Соседи создавали нормальные условия пользования чужой землей для своего же блага. Сервитуты делились на земельные (предиальные) и личные. Земельные, в свою очередь, – на сельские и городские.

4. Ипотека - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. д.) с целью получения денежных средств (ссуды, кредита). Назначение ипотеки состоит в обеспечении выданного кредита (ссуды) залогом недвижимого имущества.