5.2 Оценка кредитуемой недвижимости

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости, т.к. рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, и текущая стоимость кредита зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта путем перерасчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

Если кредит самоамортизирующийся, то используют R_м

Задача № 20

Условия: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12330 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 15 лет под 17% с коэффициентом ипотечной задолженности 65%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем.

Задача № 21

Условия: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: 1г- 160 тыс. руб., во 2 – 300 тыс. руб, в 3- 500 тыс. руб, в 4 - 800 тыс. руб, в 5 – 1000 тыс. руб. Цена продажи объекта в конце 5 года ожидается в размере 2200 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 810 тыс. руб. на 23 года под 11%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

Таблица 9 – Расчет доходов по обслуживания долга

№	Показатель	Периоды
		1	2	3	4	5
1	Сумма погашаемого кредита, тыс.руб	35,22	35,22	35,22	35,22	35,22
2	Остаток долга на конец года, тыс. руб	774,78	739,56	704,34	669,12	633,9
3	Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода	89,1	85,2	81,4	77,5	73,6
4	Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб	124,32	120,42	116,62	112,72	108,82

Таблица 10 – Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№	Показатель	Периоды
		1	2	3	4	5
1	Чистый операционный доход, тыс. руб	160	300	500	800	1000
2	Расходы по обслужив. долга, тыс.руб	124	120	117	113	109
3	Денежные поступления, тыс. руб	36	180	383	687	891
4	Фактор текущей стоимости денежной единицы	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
5	Дисконтированные денежные поступления, тыс. руб	31,3	136,1	251,8	392,8	443
6	Сумма дисконтированных поступлений, тыс. руб	1255

Цена продажи=2200 тыс. руб

Остаток долга на конец 5 года=633,9 тыс. руб

Выручка от продажи=1566,1 тыс. руб

Текущая стоимость выручки от продажи=779 тыс. руб.

V_e=1255+779=2034 тыс. руб

V=810+2034=2844 тыс. руб

Применение традиционной техники ипотечно - инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

Задача № 22

Условия: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 14 лет составит 1450 тыс. руб. В конце 14 года объект планируется продать за 12310 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8890 тыс. руб на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал- 18%.

Решение:

R_m =0,010286*12=0,1234

Ежемесячный платеж=8890*0,010286= 91,4 тыс. руб

Остаточный срок кредитования после продажи = 30-14=16 лет

Остаток долга на дату продажи V_mn=91,4*85,19882=7787,2 тыс. руб.

PV₀=(1450-1097)*5,00806=1767,8 тыс. руб.

PV_ВО=(12310-7787,2)*0,09855=445,7 тыс. руб.

V_е=1767,8+445,7=2213,5 тыс. руб.

V=8890+2213,5=11103,5 тыс. руб.

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

Задача № 23

Условия: Требуется оценить объект недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 14 лет составит 1450 тыс. руб. В конце 14 года объект планируется продать за 12310 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8890 тыс. руб на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Ипотечный кредит получен за 7 лет до даты оценки. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал- 18%.

Решение:

V_mo=91,4*93,58346=8553,5 тыс. руб.

Остаточный срок кредитования после продажи = 30-14-7=9 лет

Остаток долга на дату продажи V_mn=91,4*65,85779=6019,4 тыс. руб.

PV₀=(1450-1097)*5,00806=1767,8 тыс. руб.

PV_ВО=(12310-6019,4)*0,09855=620 тыс. руб.

V_е=1767,8+620=2387,8 тыс. руб.

V=8890+2387,8=11277,8 тыс. руб.