4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застроенного земельного участка

Проводится в целях определения, является ли текущее использование лучшим или альтернативное использование принесет более высокую норму дохода. Предполагает сохранение или изменение на анализируемом участке существующих строений.

Задача № 17

Условия: Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду мебелированные и не мебелированные квартиры в одном и том же районе. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляют в среднем 13500 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей оцениваются в размере 5 % для немеблированных квартир и 10 % для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 5700 руб в месяц, меблированной 8500 руб. Расчеты приводятся в таблице 8.

Решение:

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования квартир, руб

Показатели	Квартира без мебели	Квартира с мебелью
Валовой доход в год	68400	102000
Убытки от простоя и неуплаты	-3420	-10200
Действительный валовой доход	64980	91800
Расходы на приобретение мебели	0	-13500
Эксплуатационные расходы	-27360	-40800
Чистый операционный доход (NOI)	37620	51000

Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду меблированных квартир.

5 Ипотечно-инвестиционный анализ

Приобретение недвижимости с помощью заемных средств инвестора предполагает оценку рыночной стоимости собственного и привлекаемого заемного капитала. Данный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит – разновидность кредита, который характеризуется предоставлением денежных средств на длительное время для кредитования сделки по приобретению недвижимости, выступающей в качестве залога.

Инвестор – участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства с целью получения дохода.

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств

В процессе ипотечного кредитование важно анализировать эффективность использования кредита. Для этого анализируются такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита и другие особые условия кредитования.

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется:

V – стоимость недвижимости,

V_m – стоимость заемных средств,

V_е – стоимость собственного капитала инвестора.

Чистый операционный доход – разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором.

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовым левереджем.

R_V – ставка доходности недвижимости,

V_е – стоимость собственного капитала инвестора.

R_е – ставка доходности на собственный капитал,

I_e – денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Эффективность использования заемных средств характеризуется сравнением ставок доходности.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

К_m –коэффициент ипотечной задолженности,

V_m – величина первоначально полученного ипотечного кредита,

Задача № 18

Условия: Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 8400 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложил 16500 тыс. руб. собственных и 35200 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 11% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал?

Решение:

Вывод: Доход, приносимый недвижимостью в размере 8293,6 тыс. руб., обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.

При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга, сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку.

Задача № 19

Условия: Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR≥2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 650000руб чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2190 тыс. руб на 29 лет под 11% с ежемесячным погашением.

Решение:

R_m=0.00957*12=0.1148

Вывод: уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как расчетный коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив. Кредит будет предоставлен.