4 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости
Это один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости. Анализ наиболее эффективного использования- сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка.
Факторы: местоположение, рыночный спрос, правовая обоснованность данного варианта использования (зонирование территории), ресурсное качество участка, инвестиционная привлекательность.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2х случаях:
Не застроенный участок.
Участок улучшенный (с застройкой).
4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка
Представляет собой форму инвестиционного проектирования. Анализ включает выполнение трех этапов:
Отбираются варианты использования (стратегии застройки).
Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.
Рассчитывается финансовая обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.
Задача № 16
Условия:Выявлены 3 возможных стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,2 млн.руб., 54,3 млн.руб, 69,6 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 10,5%. Срок службы объектов определяется в 120, 80, 50 лет. Годовой доход недвижимости составляет 11290 тыс. руб, 17100 тыс. руб, 27180 тыс. руб. Составление стратегий застройки и сопоставление вариантов производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 10 %.
Решение: Для определения ставки капитализации используется метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)
Далее находим Чистый операционный доход зданий.
Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли
Таблица 7 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс.руб
|
Показатели |
Жилое здание |
Офис |
Торговый центр |
|
Годовой валовой доход |
11290 |
17100 |
27180 |
|
Поправка за недоиспользование и потери |
-500 |
-2000 |
-2500 |
|
Прочий доход |
+300 |
+500 |
+1000 |
|
Действительный валовой доход |
11090 |
15600 |
25680 |
|
Операционные расходы |
-3000 |
-5000 |
-12000 |
|
Резерв на замещение короткожив. эл-ов |
-300 |
-500 |
-1000 |
|
Чистый операционный доход |
7790 |
10100 |
12680 |
|
Доход, относимый к зданиям |
-5110 |
-6350 |
-8700 |
|
Чистый операционный доход от земли |
2680 |
3750 |
3980 |
|
Стоимость земли |
26800 |
37500 |
39800 |
Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается строительство торгового центра.