3.1.2 Дисконтирование будущих потоков

Метод дисконтирования определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки от продажи объекта в конце периода владения.

При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:

Представляет, собой сумму текущих стоимостей доходов за каждый период плюс выручка от продажи объекта недвижимости в конце периода владения определяется через ставку дисконтирования.

Ставка дисконтирования – ставка, используемая для перерасчета будущих доходов в текущую стоимость.

Задача № 10

Условие: В соответствие с инвестированным проектом, вкладывая 1,1 млн. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице. Установить:

1). Какова величина текущей стоимости доходов?

2). Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 23% годовых?

Годовой доход объекта недвижимости, тыс.руб.

Годы	1	2	3	4	5
Доход	210	295	460	680	870

Вывод: проект будет рентабельным, доход=71840 руб.

Задача № 11

Условие: На земельном участке в качестве одного из вариантов наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн.руб, из которых 12 млн.руб приходятся на начало первого года, 3 млн.руб - на конец первого года и 3,5 млн.руб – на конец второго года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход, в виде чистой аренды, начиная с конца второго года, в соответствии с данными приведенными в таблице, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 39,2 млн.руб. Ставка дисконтирования для доходов определена в 17%, для объекта недвижимости 15%.

Решение:

Таблица 3 – Итоговый поток денежных средств (тыс.руб)

Статьи	0	1	2	3	4	5	6
1.Первоначальные инвестиции	(12000)
2.Дополнительные затраты		(5000)	(3000)
3.Чистый операционный доход		3000	3500	4000	4500	5000	5000
4.Чистая реверсия от продажи							39200
5.Поток денежных средств	-12000	-2000	500	4000	4500	5000	44200

3.2 Рыночный подход оценки недвижимости

Определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Метод базируется на принципах спроса и предложения, вклада, замещения.

Рыночный подход представлен двумя методами.

3.2.1 Метод сравнения продаж

В данном методе рыночная стоимость моделируется посредством анализа рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

После выбора единиц сравнения (для незастроенных и застроенных территорий) определяются основные элементы сравнения, с помощью которых можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продажи сравниваемых объектов недвижимости. Исходя, из этого формируется основное правило корректировок:

• корректируется цена продажи сравнимого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта

• лучшему объекту по сравнению с оцениваемым присваивается величине корректировки знак " - ".

Наиболее распространенные методы внесения поправок:

1. Метод анализа парных продаж

2. Метод анализа затрат

3. Метод статистического анализа

4. Экспертный метод

Задача № 12

Условие: Оценить дачу общей площадью 70 м². Дача имеет 3 комнаты и водопровод. Площадь садового участка 10 соток. Имеется информация по сделкам купли - продажи пяти аналогичных объектов в этом районе. Характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 4.

Решение: В качестве единицы сравнения принимается цена продажи 1 м² общей площади дома.

Таблица 4 - Исходные данные по объектам сравнения

Характеристики объектов	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
		1	2	3	4	5
Цена продажи, тыс.руб.	?	50,2	55,1	57,2	59,9	52,0
Площадь дома, м2	70	45	51	53	62	55
Динамика сделок на рынке		Полгода назад	Полгода назад	3 мес назад	2 недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	рын	рын	рын	не\рын зав. на 7тыс	рын	не\рын зав. на 5,6тыс
Площадь сад. участка, соток	10	11	12	10	11	10
Число комнат	3	4	4	3	3	3
Местоположение		аналог	ближе к гор	аналог	ближе к гор	аналог
Транспор. доступность		лучше	аналог	аналог	лучше	аналог
Водопровод	+	+	-	-	+	+

Таблица 5 - Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи 1 м2		1116	1080	1079	966	945
Условия фин-го расчета	рын	рын	рын	не\рын	рын	не\рын
Поправка на усл.фин. р-та		0	0	-132	0	-102
Скорректир-ая цена		1116	1080	947	966	843
Динамика сделок на рынке		Полгода назад	Полгода назад	3 мес назад	2 недели назад	Год назад
Поправка на дату продажи, %		+8,2% +92	+8,2% +89	+4,1% +39	0	+12,3 +104
Скорректир-ая цена		1208	1169	986	966	947
Местоположение		аналог	ближе к гор	аналог	ближе к гор	аналог
Поправка на местопол		0	-39	0	-39	0
Скорректир-ая цена		1208	1130	986	927	947
Транспор. доступность		лучше	аналог	аналог	лучше	аналог
Поправка на транспорт доступность		-78	0	0	-78	0
Размер участка, соток	10	11	12	10	11	10
Поправка на размер участка		-78	-78	0	-78	0
Число комнат	3	4	4	3	3	3
Поправка на число ком.		-144	-144	0	0	0
Водопровод	+	+	-	-	+	+
Поправка на налич водопровода		0	+39	+39	0	0
Скорректир-ая цена		908	947	1025	771	947
Кол-во поправок, ед		4	5	3	3	2
Абсолют. знач поправок		-208	-133	-54	-195	+2
Стоим-ть 1м2, руб	947

В качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая цена объекта, по которой число корректировок было минимальным - это объект 5, с этой величиной совпадает и объект 2.

Стоимость объекта недвижимость 947 * 70 = 66 290 руб.