6 Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Методы оценки инвестиций основаны на теории стоимости денег во времени. Основная цель оценки инвестиционной привлекательности проектов заключается в том, чтобы обосновать решение инвестора о выгодности вложения денег в тот или иной проект. Показатели:

1. Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений

2. Срок окупаемости – ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

3. Коэффициент сравнительной экономической эффективности, основанный на минимизации приведенных затрат

Задача № 26

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представлены в таблице 13. Ставка дисконта 13%.

Решение:

Таблица 13 – Определение срока окупаемости инвестиций

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	20960	3690	7100	10440	12250	16200
Фактор текущей стоимости денежной единицы	1,0000	0,8850	0,7831	0,6931	0,6133	0,5428
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	20960	3266	5560	7236	7513	8793
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-20960	-17694	-12134	-4898	+2615

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту.

Задача № 27

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представлены в таблице 14. Ставка дисконта 13%. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы.

Решение:

Таблица 14 –Расчет чистой текущей стоимости доходов по проекту

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	20960	3690	7100	10440	12250	16200
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	20960	3266	5560	7236	7513	8793
Суммарный приведенный поток доходов, тыс.руб.	32368
Чистая текущая стоимость	11408

Ставка доходности проекта показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проектов рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций.

PI=NPV/K*100%

Задача № 28

Условия: Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту № 1 предусматривается строительство гостиницы, которое требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представлены в таблице 14. Проект № 2 требует инвестирования 22050тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 3850, 6710, 11860, 13250, 17750 тыс. руб. Ставка дисконтирования – 12%.

Решение:

Таблица 15 – Определения показателя чистой текущей стоимости доходов

Показатели	Проект № 1	Проект № 2
Суммарный приведенный поток доходов, тыс.руб.	29 624,55	31 672,65
Затраты по проекту, К	20960	22050
Чистая текущая стоимость	8665	9623

PI₁=NPV/K*100%= 8665/20960*100%= 41,3%

PI₂=NPV/K*100%= 9623/22050*100%= 43,6%

Вывод: Установлено, что более выгодным является проект № 2, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиции.

Внутренняя ставка доходности проекта – ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций, при которой чистая текущая стоимость доходов равна 0. Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой обеспечится безубыточность инвестиций.

Задача № 29

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, 3690, 7100, 10440, 12250, 16200 тыс. руб. Ставка дисконта 13%. Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы.

Решение:

Сумма потоков доходов, дисконтированных по ставке 13% = 32368 тыс. руб.

Величина чистой текущей стоимости дохода = 11408 тыс. руб., а это >0.

Вторая ставка дисконтирования выбирается больше первой. Принимаем ее в размере 33%.

PV=20228,98

NPV=-731,02<0, что соответствует PV_min

Х=38,4%

Модифицированная ставка доходности инвестиционного проекта позволяет учесть крупный отток денежных средств и предположения о реинвестировании доходов от проекта по расчетной ставке, не связанной с рынком по внутренней ставке доходности проекта. В основе расчетов лежит модифицированный денежный поток. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка и обычно равна или несколько выше безрисковой ставке доходности.

Модификация затрат – это дисконтирование затрат последующих периодов по безопасной ликвидной ставке.

Модификация доходов – это накопление доходов по средней ставке доходности исходя из условий рынка

Задача № 30

Условия: Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, 3690, 7100, 10440, 12250, 16200 тыс. руб. Ставка дисконта 13%. Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства. Затраты по бизнес-плану распределены на 2 года, 1-12350, 2-8610 тыс. руб.

Решение:

PV₁=12350 тыс. руб.

PV₂=8610*0,961538=8279 тыс. руб. (при ставке 6% годовых)

∑ PV_о= 20629 тыс.руб

FV₄=3690*1.63047=6016 тыс.руб.

FV₃=7100*1.44290=10245 тыс.руб.

FV₂=10440*1.27690=13331 тыс.руб.

FV₁=12250*1.13=13843 тыс.руб.

FV₀=16200 тыс.руб.

∑ FV_n= 59635 тыс.руб