3 Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости
3.1 Доходный подход оценки недвижимости
Основан на определении стоимости недвижимости, сходя из величины доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Построен на капитализации дохода.
Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Принципы, лежащие в основе настоящего подхода, -ожидания, замещения.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования будущих доходов.
Преимущество доходного метода заключается в том, что он дает наглядное представление о недвижимости, как об источнике дохода.
Его сложность заключается в определение ставки капитализации, на которую влияет очень много факторов.
3.1.1 Прямая капитализация дохода
Позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости.
V- стоимость объекта недвижимости (С),
NOI- чистый операционный доход, приносимый недвижимостью (ЧОД),
R- коэффициент капитализации (К).
Под коэффициентом капитализации (R) понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие- ставку доходности инвестора на вложенный капитал (on) и норму возврата (возмещения) (оf). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.
Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки и ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала.
В случае если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала.
R0-общий коэффициент капитализации;
M– доля заемного капитала;
Rк- ставка доходности на заемный капитал;
Е – доля собственного капитала;
Rе- ставка доходности на собственный капитал.
3
VL-стоимость земельного участка;
VB- стоимость здания, сооружения;
NOIO-чистый операционный доход, приносимый объектом в целом.
Задача № 7
Условие: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 12 % годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 8 %. Ожидаемый доход арендной платы 430000 руб в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации (R) методом Ринга, Инвуда, Хоскольда.
Решение:
1.
Метод Ринга
2.
Метод Инвуда
3. Метод Хоскольда
Таким образом, с уменьшением ставки капитализации увеличивается стоимость объекта недвижимости. С уменьшением ставки уменьшается вероятность потери вложенных средств, а значит и снижение риска. Тогда можно сделать вывод, что все - таки выгоднее будет метод Инвуда (самый безрисковый) и наиболее благоприятный для получения наивысшей стоимости. Метод Ринга показывает, что деньги вернутся быстрее, следовательно, оборачиваемость капитала выше, но зато это самый рискованный вариант потерь объект.
Задача № 8
Условие: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 64%. Стоимость собственных вложенных средств равна 490 000 руб., которые приносят 115000 руб годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.
Решение:
Задача № 9
Условие: Свободный земельный участок под магазином оценен в 526000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 16%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 880000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.
Решение:
