- •Курсова робота №2
- •На тему: «Основи менеджменту в обґрунтуванні фінансово-економічних рішень інвестиційного проекту у житловому будівництві» .
- •Технічна характеристика житлового будинку
- •Технічна характеристика багатоповерхового житлового будинку у 4-му м/р-ні ж/м «Позняки» (вул. О. Пчілки) (житлова частина)
- •План типового поверху
- •Площі квартир
- •Провідні планувальні характеристики об’єкту інвестування
- •Порівняльні характеристики цін на житло по районам м. Києва Динамика цен, квартиры, Киев по базе Realt.Ua Продажа, по всем квартирам
- •Первичный рынок. Цена в грн за кв. М
- •Статистика цен вторичного рынка продажи квартир в Киеве по базе портала Realt.Ua на 17.09.2010 *
- •Порівняльна характеристика цін на новозбудоване житло, що пропонується провідними інвесторами м. Києва
- •Функції основних учасників проектування та будівництва об’єктів
- •Структура компанії
- •Загальна структура управління генпідрядної будівельної організації
- •Відомість обсягів робіт
- •Висновки
- •Література :
- •Лубенець в.Г. Основи управління будівельним виробництвом : навч. Посібник.-к.: Вища школа,1995.-194 с.94 с.
Відомість обсягів робіт
-
№ з/п
Найменування робіт та їх комплексів
Нормативна тривалість будівнцитва за ДБН,роб.дні
Тривалість по ділянкам, роб.дні
Коштрисна вартість проекту,тис.грн.
Всього інвестиційних витрат на вид та комплекс робіт
в т.ч. по ділянкам (захваткам)
Частка в загальній тривалості, одиниць,не менше зазначеної
Тривалість, робочі дні
1
2
1
2
45%
55%
45%
55%
1
Проектні та вишукувальні роботи
Для всіх варіантів
45
3527,50
2
Експертиза проектної та кошторисної документації
15
529,11
3
Відведення земельної ділянки
40
1670,74
4
Планування майданчика
0,39%
1,90
2
5,65
5
Устрій тимчасових доріг
0,19%
0,95
1
735,56
6
Устрій огородження території
0,19%
0,95
1
235,38
7
Устрій тимчасового водогону
0,19%
0,95
1
353,07
8
Устрій тимчасового водовідведення
0,19%
0,95
1
294,22
9
Устрій тимчасових будівель
0,58%
2,85
3
1324,00
10
Устрій котловану
4,27%
20,89
21
9
12
1317,56
592,90
724,66
11
Доробка грунту
2,91%
14,24
15
7
8
439,19
197,63
241,55
12
Устрій фундаментів
9,21%
45,04
46
21
25
11042,42
4969,09
6073,33
13
Устрій введень
0,39%
1,90
2
1
1
28,26
12,72
15,54
14
Зворотня засипка
0,39%
1,90
2
1
1
3388,01
1524,61
1863,41
15
Монтаж каркасу будівлі
42,62%
208,41
209
94
115
57345,27
25805,37
31539,90
16
Устрій покрівлі
7,30%
35,70
36
16
20
4517,35
2032,81
2484,54
17
Внутрішні електротехнічні роботи
4,20%
20,54
21
9
12
596,91
268,61
328,30
18
Внутрішні санітарно-технічні роботи
3,69%
18,04
19
9
10
6161,07
2772,48
3388,59
19
Монтаж технологічного обладнання
10,50%
51,35
52
23
29
3018,67
1358,40
1660,27
20
Монтаж дверних та віконних блоків
2,33%
11,39
12
5
7
3388,01
1524,61
1863,41
21
Внутрішні опоряджувальні роботи, вт.т.ч підготовка під підлогу, штукатурні та малярні роботи
13,20%
64,55
65
29
36
37770,08
16996,54
20773,54
22
Зовнішні електротехнічні роботи, в т.ч. устрій трансформаторних підстанцій, ліній електропостачання
1,20%
5,87
6
136,58
23
Зовнішні сантехнічні роботи
0,80%
3,91
4
84,78
24
Зовнішні опоряджувальні роботи
4,70%
22,98
23
10
13
6274,10
2823,34
3450,75
25
Благоустрій,опорядження та здача об'єкту в експлуатацію
3,50%
17,12
18
14,29
144197,79
Кількість робочих днів в місяці |
22 |
Нормативна тривалість будівництва в місяцях |
22,23 |
Нормативна тривалість будівництва в днях |
489 |
№ місяця |
Інтенсивність виконання робіт,% |
Обсяг овоєння інвестицій, тис.грн. |
1 |
1,56% |
2253,67 |
2 |
1,20% |
1724,55 |
3 |
0,66% |
955,53 |
4 |
2,59% |
3741,48 |
5 |
2,08% |
2993,39 |
6 |
5,99% |
8633,00 |
7 |
8,51% |
12275,76 |
8 |
4,19% |
6039,56 |
9 |
4,19% |
6039,56 |
10 |
4,19% |
6039,56 |
11 |
9,01% |
12986,59 |
12 |
6,91% |
9968,19 |
13 |
13,13% |
18927,64 |
14 |
6,96% |
10029,24 |
15 |
4,18% |
6033,72 |
16 |
4,99% |
7200,05 |
17 |
2,31% |
3323,85 |
18 |
5,20% |
7497,02 |
19 |
8,80% |
12694,94 |
20 |
3,35% |
4831,76 |
21 |
0,01% |
8,73 |
|
|
144197,79 |
Розділ 5.Визначення маркетингових заходів з метою прискорення окупності проекту. Створення фінансового плану інвестиційного проекту
В даному розділі слід встановити:
обсяг та динаміку продажу загальної площі квартир;
обсяг надходжень (виручки–нетто) від продажу квартир та вбудованих приміщень;
обсяг та структуру операційних (експлуатаційних) витрат;
обсяг та динаміку чистого грошового потоку проекту.
Усі дані подані у вигляді таблиць.
План продажу кількоті квартир по кожному з типів щомісячно | |||||||||||||
Секція |
Типи квар-тир |
Кількість шт. |
Місяці продажу (після завершення будівництва) |
Всього | |||||||||
Загальна площа, м2 | |||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 | ||||
1 |
1к-А3 |
1 шт. |
3 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
19 |
52,59 м2 |
157,77 |
157,77 |
210,36 |
262,95 |
210,36 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
999,21 | ||
1к-А4 |
1 шт. |
3 |
3 |
4 |
4 |
5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
19 | |
52,59 м2 |
157,77 |
157,77 |
210,36 |
210,36 |
262,95 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
999,21 | ||
1к-А8 |
1 шт. |
3 |
3 |
3 |
4 |
5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
18 | |
60,77 м2 |
182,31 |
182,31 |
182,31 |
243,08 |
303,85 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1093,86 | ||
2к-А9 |
1 шт. |
3 |
3 |
4 |
4 |
4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
18 | |
86,11 м2 |
258,33 |
258,33 |
344,44 |
344,44 |
344,44 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1549,98 | ||
3к-А7 |
1 шт. |
3 |
3 |
4 |
4 |
4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
18 | |
120,24 м2 |
360,72 |
360,72 |
480,96 |
480,96 |
480,96 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2164,32 | ||
3к-А10 |
1 шт. |
3 |
3 |
4 |
4 |
4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
18 | |
110,15 м2 |
330,45 |
330,45 |
440,6 |
440,6 |
440,6 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1982,7 | ||
2 |
1к-А3 |
1 шт. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
5 |
5 |
4 |
4 |
4 |
22 |
52,59 м2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
262,95 |
262,95 |
210,36 |
210,36 |
210,36 |
1156,98 | ||
1к-А5 |
1 шт. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 |
4 |
6 |
5 |
4 |
22 | |
60,74 м2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
182,22 |
242,96 |
364,44 |
303,7 |
242,96 |
1336,28 | ||
1к-А4 |
1 шт. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
3 |
4 |
5 |
5 |
5 |
22 | |
52,59 м2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
157,77 |
210,36 |
262,95 |
262,95 |
262,95 |
1156,98 | ||
2к-А2 |
1 шт. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
6 |
6 |
4 |
3 |
3 |
22 | |
75,52 м2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
453,12 |
453,12 |
302,08 |
226,56 |
226,56 |
1661,44 | ||
3к-А1 |
1 шт. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
5 |
5 |
4 |
4 |
4 |
22 | |
100,15 м2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
500,75 |
500,75 |
400,6 |
400,6 |
400,6 |
2203,3 | ||
3к-А6 |
1 шт. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
5 |
5 |
6 |
3 |
3 |
22 | |
120,24 м2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
601,2 |
601,2 |
721,44 |
360,72 |
360,72 |
2645,28 | ||
Всього щомісячно, квартир |
18 |
18 |
23 |
25 |
26 |
27 |
29 |
29 |
24 |
23 |
242 | ||
Всього щомісячно, м2 |
1447,35 |
1447,35 |
1869,03 |
1982,39 |
2043,16 |
2158,01 |
2271,34 |
2261,87 |
1764,89 |
1704,15 |
18949,54 |
План продажу вбудованих приміщень | ||||||||||||||
Секція |
Призначення |
Поверх |
Площа, що пропонується |
Місяці продажу (після завершення будівництва) |
Всього продано загальної площі вбудованих приміщень, м2 | |||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 | |||||
1 |
Магазин |
1 |
92,9 кв.м |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
92,9 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
92,9 |
Офіс |
1 |
від 66,3 до 132,6,8 кв. м; |
0,0 |
66,3 |
66,3 |
66,3 |
132,6 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
331,5 | |
Офіс |
2 |
від 55,8 до 111,6 кв. м; |
55,8 |
55,8 |
55,8 |
55,8 |
111,6 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
334,8 | |
Офіс |
3 |
від 35,2 до 140,8 кв. м; |
70,4 |
140,8 |
140,8 |
140,8 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
492,8 | |
Творча майстерня |
20 |
від 46,1 до 92,2 кв. м. |
0,0 |
46,1 |
92,2 |
92,2 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
230,5 | |
Творча майстерня |
23 |
від 92,7 до 92,7 кв. м. |
0,0 |
0,0 |
92,7 |
92,7 |
185,4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
370,8 | |
Творча майстерня |
24 |
від 58,4 до 116,8 кв. м. |
0,0 |
0,0 |
58,4 |
58,4 |
58,4 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
175,2 | |
2 |
Офіс |
1 |
від 71,9 до 143,8 кв. м. |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
143,8 |
143,8 |
71,9 |
71,9 |
71,9 |
503,3 |
Офіс |
2 |
від 64,0 до 128,0 кв. м. |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
128,0 |
128,0 |
128,0 |
128,0 |
0,0 |
512,1 | |
Офіс |
3 |
від 85,4 до 170,8 кв. м. |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
170,8 |
170,8 |
85,4 |
85,4 |
0,0 |
512,3 | |
Творча майстерня |
26 |
від 51,2 до 153,6 кв. м. |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
102,4 |
102,4 |
102,4 |
102,4 |
102,4 |
512,1 | |
Всього щомісячно, м2 |
126,2 |
309,0 |
506,2 |
506,2 |
580,9 |
545,0 |
545,0 |
387,7 |
387,7 |
174,3 |
4068,3 |
Операційні витрати інвестора | ||||||
Розрахунок поточних і одноразових операційних витрат інвестора, грн |
Кіль-кість |
З/п |
Витрати на місяць, грн |
Трива-лість, міс. |
Усього за цикл | |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
Заробітна платня фахівців зі складу структури, підпорядкованої інвестору, всього |
| ||||
1.1. |
Керуючий проектом продажу житла |
1 |
14000 |
14000 |
10 |
140000 |
1.2. |
Маркетолог |
1 |
7000 |
7000 |
10 |
70000 |
1.3. |
Менеджера з продаж та реклами житла |
4 |
6000 |
24000 |
10 |
240000 |
1.4. |
Головний бухгалтер проекту |
1 |
1200 |
1200 |
10 |
12000 |
1.5. |
Бухгалтер |
1 |
8000 |
8000 |
10 |
80000 |
1.6. |
Фінансові менеджери проекту |
2 |
7500 |
15000 |
10 |
150000 |
1.7. |
Секретар-діловод |
2 |
4000 |
8000 |
10 |
80000 |
|
Заробітна плата , усього |
77200 |
10 |
772000 | ||
2 |
Нарахування на фонд оплати праці |
29567,6 |
10 |
295676 | ||
3 |
Поточні витрати на маркетинг, рекламу і стимулювання збуту |
9200 |
10 |
92000 | ||
4 |
Інші витрати ( у т.ч. комунальні,транспортні й ін.) |
30880 |
10 |
308800 | ||
|
Всього поточних операційних витрат по проекту за один місяць |
146848 |
10 |
1468476 | ||
5 |
Додаткові витрати в перший місяць |
367119 |
1 |
367119 | ||
|
Разом операційних витрат проекту за 10 місяців продажу житла |
513967 |
10 |
1835595 |
Фінансовий план інвестиційного проекту | |||||||||||||
Місяці |
Секції |
Обсяг продажу площ квартир, кв.м. заг. пл. |
Обсяг продажу вбудованих приміщень, кв.м. заг. пл. |
Виручка від продажу квартир з ПДВ 12500 грн./кв.м., тис. грн. |
Виручка від продажу вбуд. прим. з ПДВ 13200 грн./кв.м., тис. грн. |
Виручка від продажу квартир без ПДВ грн./кв.м., тис. грн. |
Виручка від продажу вбуд. прим. без ПДВ грн./кв.м., тис. грн. |
Виручка від продажу квартир та вбудованих приміщень гр.7+гр.8, тис. грн. |
Оперраційні витрати з попередньої таблиці, тис. грн. |
Операційний прибуток гр.9-гр.10 |
Розрахунок операційних доходів інвестора від продажу житла Р (+) (0,75*гр.11) тис. грн. |
Динаміка продажу вкартир (гр.3+гр.4) суму граф |
Накопи-чувальна динаміка продажу , % |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
1 |
А |
1447,35 |
126,2 |
18091,88 |
1665,84 |
15077,04 |
1388,20 |
16465,24 |
513,97 |
15951,28 |
11963,46 |
6,8% |
6,8% |
2 |
1447,35 |
309,0 |
18091,88 |
4078,80 |
15077,04 |
3399,00 |
18476,04 |
146,85 |
18329,20 |
13746,90 |
7,6% |
14,5% | |
3 |
1869,03 |
506,2 |
23362,88 |
6681,84 |
19469,69 |
5568,20 |
25037,89 |
146,85 |
24891,04 |
18668,28 |
10,3% |
24,8% | |
4 |
1982,39 |
506,2 |
24779,88 |
6681,84 |
20650,56 |
5568,20 |
26218,76 |
146,85 |
26071,91 |
19553,93 |
10,8% |
35,6% | |
5 |
2043,16 |
580,9 |
25539,50 |
7667,88 |
21283,60 |
6389,90 |
27673,50 |
146,85 |
27526,65 |
20644,99 |
11,4% |
47,0% | |
6 |
Б |
2158,01 |
545,0 |
26975,13 |
7194,53 |
22479,99 |
5995,44 |
28475,43 |
146,85 |
28328,58 |
21246,44 |
11,7% |
58,7% |
7 |
2271,34 |
545,0 |
28391,75 |
7194,53 |
23660,55 |
5995,44 |
29655,99 |
146,85 |
29509,14 |
22131,86 |
12,2% |
71,0% | |
8 |
2261,87 |
387,7 |
28273,38 |
5117,51 |
23561,90 |
4264,59 |
27826,49 |
146,85 |
27679,64 |
20759,73 |
11,5% |
82,5% | |
9 |
1764,89 |
387,7 |
22061,13 |
5117,51 |
18384,86 |
4264,59 |
22649,45 |
146,85 |
22502,60 |
16876,95 |
9,4% |
91,8% | |
10 |
1704,15 |
174,3 |
21301,88 |
2301,02 |
17752,13 |
1917,52 |
19669,65 |
146,85 |
19522,80 |
14642,10 |
8,2% |
100,0% | |
Всього |
18949,54 |
4068,3 |
236869,25 |
53701,30 |
197397,36 |
44751,08 |
242148,44 |
1835,60 |
240312,84 |
180234,63 |
100,0% |
|
Розділ 6. Економічна оцінка будівельного проекту за системою показників інвестиційного менеджменту
До системи показників, які використовують для визначення комерційної привабливості проекту, належать: чистий доход, чистий зведений (дисконтований) доход, індекс доходності, період окупності, внутрішня норма рентабельності.
Чистий доход – це різниця між одержаною ( очікуваною) сумою грошового потоку P(+) та інвестицій INV(-),вкладених в проект :
ЧД=(t=tпн-:-Т)P(+) - (t=tпв-:- tзв)INV(-) ,
де tпв – час початку капіталовкладень ( будівництва) в проект ;
tзв – час завершення капіталовкладень (будівництва) в проект ;
tпн – час початку надходжень грошового потоку ( результатів проекту) ;
tпн – час завершення надходжень
Чистий зведений доход - це абсолютна сума ефекту від здійснення інвестицій , що визначається різницею зведених (дисконтованих) до чистого грошового потоку та інвестицій, які спрямовуються на реалізацію проекту :
NPV=Pdis(+) -INVdis(-)=(t=tпн-:-Т)P(+) /(1+)t-1 - (t=tпв-:- tзв)INV(-)/(1+)t-1
де Pdis(+)-сума грошового потоку P(+) (чистий прибуток плюс амортизаційні відрахування), зведеного до нинішньої вартості за всю тривалість інвестиційного циклу за формулою складних відсотків;
INVdis(-)- сума інвестиційних коштів INV(-) , спрямованих на реалізацію інвестиційного проекту ;
1/(1+)t-1 – коефіцієнт зведення (дисконтування) грошових та інвестиційних потоків до теперішньої вартості ;
- дисконтна ставка ( норма зведення витрат) в частках одиниці ;
Показник чистого приведеного доходу не може бути від'ємним числом, бо в цьому разі зроблені інвестиції не принесуть доходу і будуть збитковими.
Індекс доходності — це відносна характеристика ефективності інвестицій, що визначається відношенням зведених до нинішньої вартості (дисконтованих) обсягів чистого грошового потоку та вкладених в проект інвестицій :
ID=Pdis(+) / INVdis(-)=[(t=tпн-:-Т)P(+) /(1+)t-1]/[(t=tпв-:- tзв)INV(-)/(1+)t-1]
Індекс доходності не може бути меншим за одиницю (такий проект є неефективним, і його слід відхилити). Згідно отриманих даних значення індексу доходності (+1,03) свідчить про ефективність даного проекту.
Показники чистого зведеного (дисконтованого) доходу та індексу доходності перебувають в прямій залежності. Зі збільшенням абсолютної суми чистого приведеного доходу підвищується й індекс доходності, тому на практиці можна розрахувати лише один з них. Проте виконуючи порівняльну характеристику кількох інвестиційних проектів, доцільно розраховувати обидва показники з метою глибшого вивчення наявних проектів і добору найкращого.
Показник періоду окупності найпоширеніший з існуючих показників оцінювання ефективності інвестицій. Він дає відповідь на питання, за який період вкладені кошти повернуться до інвестора, тобто чистий грошовий потік дорівнюватиме обсягу інвестицій :
(t=tпн-:-Ток)P(+)= (t=tпв-:- tзв)INV(-) ;
З урахуванням дисконтування потоків надходжень та інвестицій розраховують модифікований термін окупності :
(t=tпн-:-Ток)P(+) /(1+)t-1= (t=tпв-:- tзв)INV(-)/(1+)t-1
Періоди окупності визначають шляхом ітерацій, або графоаналітичним шляхом за допомогою графіку NPV.
Внутрішня норма рентабельності (доходності) проекту характеризує рівень доходності конкретного інвестиційного проекту (у відсотках) у формі дисконтної ставки в розмірах, за яких майбутній обсяг грошового потоку приводиться до теперішньої вартості вкладених інвестицій. Іншими словами, внутрішню норму доходності можна охарактеризувати як дисконтну ставку, за якої чистий зведений доход у процесі дисконтування дорівнюватиме нулю.
Усі дані подані у вигляді таблиці.
Розрахунок показників інвестиційної привабливості проекту | ||||||||||||
Міцяці інвестиційного циклу, t |
Інвестиції за планом освоєння, тис. грн. INV (-) |
Чистий грошовий потік за фінансовим планом проекту, тис. грн. Р(+) |
Поточний чистий доход |
Чистий доход проекту (накопичувальна сума) |
Показник дисконтування, з урахуванням місячної норми; 12%-рік; 1%- місяць |
Різниця дисконтованих потоків, або поточний чистий зведений доход |
Дисконтовані інвестиціїї |
Дисконтований чистий грошовий потік |
Акумульовані на поточний період дисконтовані інвестиціїї |
Акумульований на поточний період дисконтований чистий грошовий потік |
Індекс доходності |
Чистий зведений дохід (накопичувальна сума) NPV, тис. грн. |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
|
INV(-) |
Р(+) |
Р (+) - INV (-) |
|
(1+0,01)t |
Р dis(+) - INVdis (-) |
INVdis(-) |
Рdis(+) |
|
|
ID |
NPV |
1 |
2253,67 |
0,00 |
-2253,67 |
-2253,67 |
1,01 |
-2231,36 |
2231,36 |
0,00 |
2231,36 |
0,00 |
0,00 |
-2231,36 |
2 |
1724,55 |
0,00 |
-1724,55 |
-3978,22 |
1,02 |
-1690,57 |
1690,57 |
0,00 |
3921,93 |
0,00 |
0,00 |
-3921,93 |
3 |
955,53 |
0,00 |
-955,53 |
-4933,75 |
1,03 |
-927,43 |
927,43 |
0,00 |
4849,35 |
0,00 |
0,00 |
-4849,35 |
4 |
3741,48 |
0,00 |
-3741,48 |
-8675,23 |
1,04 |
-3595,49 |
3595,49 |
0,00 |
8444,84 |
0,00 |
0,00 |
-8444,84 |
5 |
2993,39 |
0,00 |
-2993,39 |
-11668,62 |
1,05 |
-2848,11 |
2848,11 |
0,00 |
11292,95 |
0,00 |
0,00 |
-11292,95 |
6 |
8633,00 |
0,00 |
-8633,00 |
-20301,62 |
1,06 |
-8132,68 |
8132,68 |
0,00 |
19425,63 |
0,00 |
0,00 |
-19425,63 |
7 |
12275,76 |
0,00 |
-12275,76 |
-32577,38 |
1,07 |
-11449,82 |
11449,82 |
0,00 |
30875,45 |
0,00 |
0,00 |
-30875,45 |
8 |
6039,56 |
0,00 |
-6039,56 |
-38616,94 |
1,08 |
-5577,43 |
5577,43 |
0,00 |
36452,88 |
0,00 |
0,00 |
-36452,88 |
9 |
6039,56 |
0,00 |
-6039,56 |
-44656,50 |
1,09 |
-5522,21 |
5522,21 |
0,00 |
41975,09 |
0,00 |
0,00 |
-41975,09 |
10 |
6039,56 |
0,00 |
-6039,56 |
-50696,06 |
1,10 |
-5467,53 |
5467,53 |
0,00 |
47442,63 |
0,00 |
0,00 |
-47442,63 |
11 |
12986,59 |
0,00 |
-12986,59 |
-63682,65 |
1,12 |
-11640,19 |
11640,19 |
0,00 |
59082,82 |
0,00 |
0,00 |
-59082,82 |
12 |
9968,19 |
0,00 |
-9968,19 |
-73650,84 |
1,13 |
-8846,26 |
8846,26 |
0,00 |
67929,08 |
0,00 |
0,00 |
-67929,08 |
13 |
18927,64 |
0,00 |
-18927,64 |
-92578,48 |
1,14 |
-16631,01 |
16631,01 |
0,00 |
84560,09 |
0,00 |
0,00 |
-84560,09 |
14 |
10029,24 |
0,00 |
-10029,24 |
-102607,72 |
1,15 |
-8725,07 |
8725,07 |
0,00 |
93285,16 |
0,00 |
0,00 |
-93285,16 |
15 |
6033,72 |
0,00 |
-6033,72 |
-108641,44 |
1,16 |
-5197,14 |
5197,14 |
0,00 |
98482,30 |
0,00 |
0,00 |
-98482,30 |
16 |
7200,05 |
0,00 |
-7200,05 |
-115841,49 |
1,17 |
-6140,36 |
6140,36 |
0,00 |
104622,65 |
0,00 |
0,00 |
-104622,65 |
17 |
3323,85 |
0,00 |
-3323,85 |
-119165,34 |
1,18 |
-2806,58 |
2806,58 |
0,00 |
107429,24 |
0,00 |
0,00 |
-107429,24 |
18 |
7497,02 |
0,00 |
-7497,02 |
-126662,36 |
1,20 |
-6267,64 |
6267,64 |
0,00 |
113696,88 |
0,00 |
0,00 |
-113696,88 |
19 |
12694,94 |
0,00 |
-12694,94 |
-139357,30 |
1,21 |
-10508,11 |
10508,11 |
0,00 |
124204,98 |
0,00 |
0,00 |
-124204,98 |
20 |
4831,76 |
0,00 |
-4831,76 |
-144189,06 |
1,22 |
-3959,84 |
3959,84 |
0,00 |
128164,83 |
0,00 |
0,00 |
-128164,83 |
21 |
8,73 |
0,00 |
-8,73 |
-144197,79 |
1,23 |
-7,08 |
7,08 |
0,00 |
128171,91 |
0,00 |
0,00 |
-128171,91 |
22 |
0,00 |
11963,46 |
11963,46 |
-132234,33 |
1,24 |
9611,40 |
0,00 |
9611,40 |
0,00 |
9611,40 |
0,00 |
-118560,51 |
23 |
0,00 |
13746,90 |
13746,90 |
-118487,43 |
1,26 |
10934,86 |
0,00 |
10934,86 |
0,00 |
20546,26 |
0,00 |
-107625,65 |
24 |
0,00 |
18668,28 |
18668,28 |
-99819,15 |
1,27 |
14702,50 |
0,00 |
14702,50 |
0,00 |
35248,76 |
0,00 |
-92923,15 |
25 |
0,00 |
19553,93 |
19553,93 |
-80265,22 |
1,28 |
15247,54 |
0,00 |
15247,54 |
0,00 |
50496,30 |
0,00 |
-77675,61 |
26 |
0,00 |
20644,99 |
20644,99 |
-59620,23 |
1,30 |
15938,92 |
0,00 |
15938,92 |
0,00 |
66435,22 |
0,00 |
-61736,69 |
27 |
0,00 |
21246,44 |
21246,44 |
-38373,79 |
1,31 |
16240,86 |
0,00 |
16240,86 |
0,00 |
82676,08 |
0,00 |
-45495,83 |
28 |
0,00 |
22131,86 |
22131,86 |
-16241,93 |
1,32 |
16750,18 |
0,00 |
16750,18 |
0,00 |
99426,26 |
0,00 |
-28745,65 |
29 |
0,00 |
20759,73 |
20759,73 |
4517,80 |
1,33 |
15556,14 |
0,00 |
15556,14 |
0,00 |
114982,40 |
0,00 |
-13189,51 |
30 |
0,00 |
16876,95 |
16876,95 |
21394,75 |
1,35 |
12521,40 |
0,00 |
12521,40 |
0,00 |
127503,80 |
0,00 |
-668,11 |
31 |
0,00 |
14642,10 |
14642,10 |
36036,85 |
1,36 |
10755,75 |
0,00 |
10755,75 |
0,00 |
138259,55 |
0,00 |
10087,64 |
Разом |
144197,79 |
180234,64 |
36036,85 |
|
|
10087,64 |
128171,91 |
138259,55 |
|
|
1,08 |
|
Розділ 7. Оцінка ризиків будівельного інвестиційного проекту
Уся різноманітність ризиків взаємообумовлена. В ієрархічній структурній системі ризиків як початковий, визначальний можна визнати інвестиційний ризик, бо якщо немає вкладень, то немає ризику їх втрати.
Ризики інвестиційних проектів поділяються на три великі групи: фінансові, будівельні та експлуатаційні.
Будівельні ризики — це ризики, що виникають у процесі проекту. Залежно від типу фінансування проекту ці ризики розподіляються між учасниками здійснення проекту чи приймаються на себе тією чи іншою стороною.
В цьому розділі досліджуємо вплив на головний результуючий показник будівельного проекту – чистий зведений доход ,який можуть завдати зміни наступних організаційно-технологічних параметрів та фінансово-економічних параметрів проекту, а саме :
зростання кошторисної вартості проекту (Х1);
термін перенесення початку чистого грошового потоку при збереженні інтенсивності надходжень (Х2) ;
зростання операційних витрат (Х3).
За результатами розрахунків у таблицях будуємо діаграми.
Приріст кошторисної вартості на |
0% |
1% |
2% |
3% |
4% |
5% |
6% |
7% |
8% |
9% |
10% |
NPV (Х1) |
10087,64 |
8805,92 |
7524,20 |
6242,48 |
4960,77 |
3679,05 |
2397,33 |
1115,61 |
-166,11 |
-1447,83 |
-2729,55 |
Початок надходжень чистого грошового потоку |
Останній місяць завершення будівництва |
в 1-й |
в 3-й |
в 4-й |
в 6-й |
в 7-й |
в 8-й |
в 9-й |
NPV (Х2) |
11470,24 |
10087,64 |
7363,38 |
6021,45 |
3377,31 |
2074,84 |
785,27 |
-491,53 |
Для прикладу наведемо повну табличну форму розрахунку при початку надходженню чистого грошового потоку в 4-му місяці.
Зростання операційних витрат інвестора на |
0% |
10% |
20% |
30% |
40% |
50% |
60% |
70% |
80% |
90% |
100% |
NPV (Х3) |
10087,64 |
9946,83 |
9806,02 |
9665,21 |
9524,4 |
9383,59 |
9242,78 |
9101,97 |
8961,16 |
8820,35 |
8679,54 |
Після виконання певних розрахунків можна зробити висновок, що при зміні операційних витрат, NPV змінюється несуттєво, при цьому математично крива являє собою пряму лінію. А при зміні кошторисної вартості і початку продажу квартир – досить суттєво. З графіку зміни NPV при зростанні кошторисної вартості проекту видно,що при збільшення кошторисної вартості на 8% проект стає недоцільним, а отже неприбутковим, тому необхідно максимально притримуватися розрахованого кошторису, стабільно використовувати надходження інвестицій, не перевищуючи їх. Потрібно зауважити, що при продажі квартир, починаючи з дев’ятого місяця, NPV має від’ємне значення, а це означає, що вкладені інвестиції є недоцільними. Тому доцільно продавати квартири з першого, другого та третього місяця.