Статистика цен вторичного рынка продажи квартир в Киеве по базе портала Realt.Ua на 17.09.2010 *
Таблиця 1.4
|
Район |
Цена квартиры в долларах США | |||||||||||
|
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные | ||||||||||
|
мин. |
сред. |
макс. |
ср. кв. м |
мин. |
сред. |
макс. |
ср. кв. м |
мин. |
сред. |
макс. |
ср. кв. м | |
|
1. Голосеевский |
36500 |
101764 |
330000 |
2135 |
40000 |
136248 |
358000 |
2092 |
75000 |
219864 |
650000 |
2205 |
|
2. Дарницкий |
40500 |
79642 |
165000 |
1707 |
61000 |
114696 |
250000 |
1614 |
69000 |
145778 |
315000 |
1445 |
|
3. Деснянский |
41000 |
59687 |
83000 |
1593 |
55000 |
77828 |
120000 |
1374 |
72000 |
101079 |
185000 |
1303 |
|
4. Днепровский |
40000 |
65604 |
120000 |
1814 |
56000 |
95048 |
400000 |
1665 |
68000 |
155108 |
400000 |
1791 |
|
5. Оболонский |
35800 |
84553 |
244000 |
2133 |
68000 |
135493 |
550000 |
2206 |
80000 |
234793 |
850000 |
2418 |
|
6. Печерский |
60000 |
133682 |
330000 |
3162 |
81500 |
230668 |
850000 |
3519 |
115000 |
498036 |
1926000 |
4330 |
|
7. Подольский |
41000 |
75155 |
160000 |
2087 |
63000 |
133533 |
360500 |
2066 |
83500 |
196670 |
800000 |
2159 |
|
8. Святошинский |
42000 |
68451 |
150000 |
1751 |
63000 |
110730 |
215000 |
1737 |
70000 |
127700 |
320000 |
1585 |
|
9. Соломенский |
39000 |
80004 |
150000 |
1938 |
45000 |
120292 |
250000 |
1912 |
75000 |
191486 |
539000 |
1985 |
|
10. Шевченковский |
40000 |
96925 |
262720 |
2399 |
61000 |
172776 |
940000 |
2817 |
75000 |
318909 |
1485000 |
3042 |
Порівняльна характеристика цін на новозбудоване житло, що пропонується провідними інвесторами м. Києва
|
№ |
Інвестори |
Ціна за 1м2 житла (тис. грн) | ||
|
1 |
Мінім |
Середні |
Максим | |
|
2 |
"Житло-інвест" |
8360 |
14000 |
29000 |
|
3 |
ХК"Київміськбуд" |
12800 |
13800 |
30000 |
|
4 |
"ТММ" |
8600 |
10000 |
19000 |
|
5 |
фбк "ЖитлоБуд" |
12800 |
16000 |
20500 |
|
6 |
"Спецбудресурс" |
14000 |
15000 |
16000 |
Розділ 2. Розрахунок кошторисної документації проекту. Визначення обсягу та структури інвестиційних витрат проекту
Кошторисна документація проекту складається з локального, об’єктного та зведеного кошторисів.
|
Маркетингові характеристики проекту спорудження і продажу квартир в багатоповерхового житлового будинку у 4-му м/р-ні ж/м «Позняки» (вул. О. Пчілки) | ||||||
|
Секція |
Типи квар-тир |
Зага-льна площа |
Жит-лова площа |
Корисна площа |
Загальна площа на секцію за типами квартир |
Житлова площа на секцію за типами квартир |
|
1 |
1к-А3 |
52,59 |
22,68 |
29,91 |
999,21 |
430,92 |
|
1к-А4 |
52,59 |
22,68 |
29,91 |
999,21 |
430,92 | |
|
1к-А8 |
60,77 |
23,60 |
37,17 |
1093,86 |
424,80 | |
|
2к-А9 |
86,11 |
46,50 |
39,61 |
1549,98 |
837,00 | |
|
3к-А7 |
120,24 |
64,00 |
56,24 |
2164,32 |
1152,00 | |
|
3к-А10 |
110,15 |
61,80 |
48,35 |
1982,70 |
1112,40 | |
|
2 |
1к-А3 |
52,59 |
22,68 |
29,91 |
1156,98 |
498,96 |
|
1к-А5 |
60,74 |
23,60 |
37,14 |
1336,28 |
519,20 | |
|
1к-А4 |
52,59 |
22,68 |
29,91 |
1156,98 |
498,96 | |
|
2к-А2 |
75,52 |
40,59 |
34,93 |
1661,44 |
892,98 | |
|
3к-А1 |
100,15 |
56,19 |
43,96 |
2203,30 |
1236,18 | |
|
3к-А6 |
120,24 |
64,00 |
56,24 |
2645,28 |
1408,00 | |
|
Висота стелі,м |
2,8 |
|
|
на секцію А |
на секцію Б |
В цілому на будинок |
|
Загальна площа квартир.кв.м. |
8789,3 |
10160,3 |
18949,5 | |||
|
Житлова площа квартир,кв.м. |
4388,0 |
5054,3 |
9442,3 | |||
|
Загальна площа вбудованих приміщень, кв.м. |
2028,5 |
2039,8 |
| |||
|
Будівельний обсяг, куб.м. |
42124,4 |
47507,0 |
89631,4 | |||
|
Вартість 1 кв.м. за зведеними кошторисом,грн. |
6251 |
|
Вартість 1 куб.м.грн. за зведеним кошторисом |
1605 |
|
Ціна житла з врахуванням ПДВ,грн./кв.м |
12500 |
|
Ціна без ПДВ продажу 1 кв.м.,грн |
10417 |
|
Маржинальний доход інвестора, грн/кв.м. |
4166 |
|
Вартість 1 куб.м. з об`єктним кошторисом |
1114 |
|
Загальна площа квартир, що підлягає продажу |
18950 |
-
Таблиця 2.5. Локальний кошторис на придбання інженерного обладнання
у 4-му м/р-ні ж/м «Позняки» (вул. О. Пчілки)
Об"єкт Житловий багатоповерховий будинок
Кошторисна вартість
тис.грн.
1972,5
Шифр і номер позиції нормативу
Найменування робіт и витрат, одиниця виміру
Кількість
Вартість одиниці
Загальна- вартість, грн.
Укрупнені
Технологічне устаткування, 1000 куб.м
89,6314
20800
1864333,7
показники
Додаткові витрати:
Транспортування
55930,012
Витрати на тару, упаковку і реквізит
9321,6687
Запасні частини
18643,337
Комплектація
7457
Заготівельно-складські витрати
16779
Разом
1972465,1
|
Табл.2.6 Об`єктний кошторис |
Кошторисна вартість,тис.грн |
|
|
|
|
99981,7 | |||||
|
Житловий будинок |
Кошторисна трудомісткість,тис.л.-год. |
|
|
|
|
1259 | |||||
|
у 4-му м/р-ні ж/м «Позняки» (вул. О. Пчілки) |
Кошторисна зарабітна плата,тис.грн |
|
|
|
|
3023 | |||||
|
Вимірник одиничної вартості, грн/куб.м |
|
|
|
|
1115,5 | ||||||
|
№ п/п |
Номери кошто-рисів |
Найменуванння робіт |
Кошторисна вартість, тис.грн. | ||||||||
|
будівель- них робіт |
монтаж.робіт |
обладн. |
інші вит-рати |
Всього |
Коштор. трудо- місткість, тис.грн. |
Коштор. зарабіт. плата, тис.грн. |
Показники. одинич. вартості грн/куб.м | ||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 | |
|
1 |
1 |
Загальнобудівельні роботи |
92754,88 |
|
|
|
92754,88 |
990,92 |
2421,13 |
1034,85 | |
|
2 |
2 |
Внутрішні санітарно-технічні роботи |
4554,20 |
|
|
|
4554,20 |
171,98 |
438,73 |
50,81 | |
|
3 |
3 |
Електромонтажні і слабкострумні роботи |
|
435,85 |
5,38 |
|
441,23 |
19,45 |
28,52 |
4,92 | |
|
4 |
4 |
Монтаж технологічного устаткування |
|
258,90 |
|
|
258,90 |
77,03 |
134,50 |
2,89 | |
|
5 |
5 |
Придбання технологічного устаткування |
|
|
1972,47 |
|
1972,47 |
|
|
22,01 | |
|
|
|
Всього по кошторису |
97309,08 |
694,75 |
1977,84 |
|
99981,67 |
1259,38 |
3022,88 |
1115,48 | |
|
Табл.2.7. Розрахунки до розділів 1,3 - 7 зведеного кошторисного розрахунку у 4-му м/р-ні ж/м «Позняки» (вул. О. Пчілки) | |||||
|
Розділи та витрати |
Один. виміру |
Кількість |
Вартість одиниці, тис.грн. |
Загальна вартість, тис.грн. | |
|
Розділ 1 |
Підготовка території будівництва |
|
|
|
|
|
Відведення земельної ділянки та планувальні роботи |
га |
0,19 |
6500 |
1235 | |
|
Інженерна підготовка території (протизсувні заходи, рекультивація, підсипання грунту тощо) |
га |
0,19 |
22 |
4,18 | |
|
Разом |
|
|
|
1239,18 | |
|
Розділ 3 |
Об`єкти підсобного і обслуговувального призначення |
|
|
|
|
|
Ремонтно-технічні майстерні |
тис.куб.м |
0 |
18,2 |
0 | |
|
Склади |
тис.куб.м |
0 |
15,6 |
0 | |
|
Адміністративно-побутові приміщення |
тис.куб.м |
0,06 |
23,4 |
1,4 | |
|
Лабораторії |
тис.куб.м |
0 |
22,1 |
0,0 | |
|
Разом |
|
|
|
1,4 | |
|
Розділ 4 |
Об`єкти енергетичного господарства |
|
|
|
|
|
Трансформаторна підстанція |
тис.куб.м |
2 |
42 |
84 | |
|
Лінії електропостачання |
км |
0,19 |
24 |
4,56 | |
|
|
|
|
|
| |
|
Разом |
|
|
|
88,56 | |
|
Розділ 5 |
Обєкти транспортного господарства і звязку |
|
|
|
|
|
Мережі теле - і радіозвязку, пожежної сигналізації |
км |
0,8 |
15,5 |
12,4 | |
|
Разом |
|
|
|
12,4 | |
|
Розділ 6 |
Зовнішні мережі та споруди водопостачання, каналізації, теплопостачання та газопостачання |
|
|
|
|
|
Зовнішні мережі водопостачання |
км |
0,86 |
40 |
34,4 | |
|
Зовнішні мережі каналізації |
км |
0,86 |
36 |
30,96 | |
|
Зовнішні мережі теплопостачання |
км |
0,14 |
130 |
18,2 | |
|
Очисні споруди |
тис.куб.м |
0 |
1,7 |
0 | |
|
Разом |
|
|
|
83,56 | |
|
Розділ 7 |
Благоустрій та озеленення території |
|
|
|
|
|
Тротуари, проїзди |
тис кв.м |
0,3 |
18 |
5,4 | |
|
Озеленення |
га |
0,006 |
50 |
0,3 | |
|
Зовнішнє освітлення |
км |
0,11 |
44,2 |
4,9 | |
|
Разом |
|
|
|
10,6 | |
|
Зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва | |||||
|
Наименування глав, об`єктів, робіт і витрат |
Кошторисна вартість,тис.грн. |
Інші витрати |
Загальна кошто-рисна вартість | ||
|
будів. роботи |
монтаж. роботи |
обладн., меблі |
|
| |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Розділ 1 |
|
|
|
|
|
|
Підготовка території будівництва |
|
|
|
|
|
|
Відведення земельної ділянки |
|
|
|
1235,00 |
1235,00 |
|
Інженерна підготовка території |
|
|
|
4,18 |
4,18 |
|
Разом по р.1 |
|
|
|
|
|
|
|
681,55 |
61,96 |
123,92 |
371,75 |
1239,18 |
|
Розділ 2 |
|
|
|
|
|
|
Основні об`єкти будівництва |
|
|
|
|
|
|
Житловий будинок |
97309,08 |
694,75 |
1977,84 |
|
99981,67 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Разом по р. 2 |
97309,08 |
694,75 |
1977,84 |
|
99981,67 |
|
Розділ 3 |
|
|
|
|
|
|
Разом по р. 3 |
0,70 |
0,21 |
0,48 |
0,01 |
1,40 |
|
Розділ 4 |
|
|
|
|
|
|
Трансформаторна підстанція |
|
|
|
|
84,00 |
|
Лінії електропостачання |
|
|
|
|
4,56 |
|
Разом по р. 4 |
26,57 |
17,71 |
43,39 |
0,89 |
88,56 |
|
Розділ 5 |
|
|
|
|
|
|
Мережі теле- і радіозвязку, пожежної сигналізації |
|
|
|
|
12,40 |
|
Разом по р.5 |
7,19 |
1,24 |
3,72 |
0,25 |
12,40 |
|
Розділ 6 |
|
|
|
|
|
|
Зовнішні мережі та споруди водопостачання, каналізації,тепло- і газопостачання |
|
|
|
|
|
|
Водопостачання |
|
|
|
|
34,40 |
|
Ваодовідведення |
|
|
|
|
30,96 |
|
Теплопостачання |
|
|
|
|
18,20 |
|
Разом по р. 6 |
41,78 |
4,18 |
35,93 |
1,67 |
83,56 |
|
Розділ 7 |
|
|
|
|
|
|
Благоустрій і озеленення території |
|
|
|
|
|
|
Тротуари, проізди |
|
|
|
|
5,40 |
|
Озеленення |
|
|
|
|
0,30 |
|
Зовнішнє освітлення |
|
|
|
|
4,86 |
|
Разом по р. 7 |
8,98 |
1,58 |
|
|
10,56 |
|
Разом по розділах 1-7 |
98075,85 |
781,64 |
2185,28 |
374,57 |
101417,34 |
|
Розділ 8 |
|
|
|
|
|
|
Тимчасові будівлі і споруди |
|
|
|
|
|
|
Зведення та розбирання тимчасових будівель і споруд виробничого та допоміжного призначення |
2157,67 |
14,20 |
|
|
2171,86 |
|
Разом по р. 8 |
2157,67 |
14,20 |
|
|
2171,86 |
|
Разом по рр.1-8 |
100233,52 |
798,83 |
2185,28 |
374,57 |
103592,2 |
|
Розділ 9 |
|
|
|
|
|
|
Інші роботи та витрати |
|
|
|
|
|
|
|
701,63 |
5,59 |
|
|
707,23 |
|
Разом по главі 9 |
701,63 |
5,59 |
|
|
707,23 |
|
Разом по рр. 1-9 |
100935,15 |
804,42 |
2185,28 |
374,57 |
104299,43 |
|
Розділ 10 |
|
|
|
|
|
|
Утримання служби замовника, авторський нагляд |
|
|
|
|
|
|
Утримання служби замовника (включаючи витрати на технічний нагляд) |
|
|
|
2607,49 |
2607,49 |
|
Здійснення авторського нагляду |
|
|
|
104,3 |
104,3 |
|
Витрати замовника з проведення тендеру |
|
|
|
417,2 |
417,2 |
|
Разом по р. 10 |
|
|
|
3128,98 |
3128,98 |
|
Розділ 11 |
|
|
|
|
|
|
Підготовка експлуатаційних кадрів |
|
|
|
834,4 |
834,4 |
|
Разом по р. 11 |
|
|
|
834,4 |
834,4 |
|
Розділ 12 |
|
|
|
|
|
|
Проектні та вишукувальні роботи |
|
|
|
|
|
|
Проектно-вишукувальні роботи |
|
|
|
2607,49 |
2607,49 |
|
Вартість експертизи проектно-кошторисної документаціїу |
|
|
|
391,12 |
391,12 |
|
Разом по главі 12 |
|
|
|
2998,61 |
2998,61 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Разом по розділах 1-12 |
100935,15 |
804,42 |
2185,28 |
6815,06 |
110739,92 |
|
Кошторисний прибуток КП = Підсумок рр.1-12 *усереднений показник за видами будівництва для житла 1,97*(кошт.трудомістк. Робіт по об"єкту/кошт.варість робіт по об"єкту) |
1188,14 |
218,39 |
|
|
1406,52 |
|
Кошти на покриття адміністративних витрат АВ будівельно-монтажних організацій : для житла 0,36*(графа4+ р.5 за рр.1-12)*трудомісткість об"єкту/(сума підсумків 3 локальних кошторисів) |
|
|
|
443,02 |
443,02 |
|
Р : Кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва : для житла 1,8% від графи 8 рр.1-12 |
|
|
|
1993,32 |
1993,32 |
|
І : Кошти на покриття додаткових витрат,пов"язаних з інфляційними процесами |
|
|
|
5537,0 |
5537,0 |
|
РАЗОМ : 1-12+КП+АВ+Р+І |
102123,29 |
1022,81 |
2185,28 |
14788,39 |
120119,78 |
|
П:Податки,збори,обов"язкові платежі, встановлені чинним законодавством і не враховані у вартості будівництва (без ПДВ) :П=0,15*(1-12+КП+АВ+Р+І)/400) |
|
|
|
45,04 |
45,04 |
|
ПДВ :Податок на додану вартість (для покупців житла - фізичних осіб-ПДВ не стягується і тому не враховується в підсумку зведеного коштрису) |
20424,66 |
204,56 |
437,06 |
2966,69 |
24032,96 |
|
Всього по зведеному кошторисному розрахунку |
122547,95 |
1227,37 |
2622,34 |
17800,13 |
144197,79 |
|
Зворотні суми |
|
|
|
|
326,23 |
За результатами складеної кошторисної документацiї встановлено, що на будiвництво житлового будинку обсягом 89631,4 куб.м. необхiднi капiталовкладення в сумi 144197,79 тис. грн., в тому числі будiвельних робiт обсягом 122547,95 тис.грн.
Розділ 3. Формування структури управління проектом та встановлення цілей учасників проекту. Визначення джерел фінансування проекту
Процес інвестування доволі складний і перш за все потребує ретельної оцінки інвестиційного вибору. Розробка та реалізація інвестиційного проекту, особливо виробничого, проходить тривалий шлях від ідеї до будівництва та експлуатації об’єкта. Цей період, як правило, називається життєвим циклом інвестиційного проекту, що охоплює три фази:
Передінвестиційні дослідження до остаточного прийняття інвестиційного рішення (передінвестиційна фаза). До цієї фази належать: визначення інвестиційних можливостей; аналіз альтернативних варіантів та остаточний вибір проекту; попереднє техніко-економічне обґрунтування; розробка техніко-економічного обґрунтування; дослідницьке забезпечення проекту, висновок по проекту і рішення про інвестування.
Інвестиційна фаза: проведення узгоджень; укладання контрактів; розробка проектно-кошторисної документації; будівництво, реконструкція або переоснащення; забезпечення керівника проекту; витрати на авторський нагляд і контроль; підготовка експлуатаційних кадрів; пуско-налагоджувальні роботи.
Експлуатаційна фаза: введення в експлуатацію; доведення до проектної потужності; витрати на підтримання діючих потужностей; витрати на оновлення основних фондів.
Система управління проектами включає декілька основних підсистем, які дозволяють найбільш повно реалізувати методи управління проектом.
Методи управління проектами дозволяють визначити: • цілі проекту та провести його обґрунтування; • структуру проекту (підпроекти, основні етапи робіт); • необхідні об’єми та джерела фінансування; • виконавців –шляхом проведення тендерів та конкурсів; • строки виконання проекту, скласти графік його реалізації; • необхідні ресурси; • рівень ризиків та розробити заходи щодо їх страхування; • підготувати кошторис та бюджет, підготувати та укласти контракти, забезпечити контр
Суб’єктами управління у проектному менеджменті є активні уасники проекту. Учасники проекту є важливішим елементом його структури, тому що саме вони забезпечують реалізацію замислу інвестиційного проекту.
Розглянемо провідних учасників нашого інвестиційного проекту:
Головним учасником будь-якого проекту є замовник. Замовник бере участь в роботі над проектом на початковій та завершальній стадії робіт. Замовник – інвестор, або інша фізична або юридична особа, яка за дорученням інвестора видає замовлення на виконання проектно-вишукувальних робіт і на будівництво об’єкта, укладає договори підряду, контролює хід будівництва, здійснює технічний нагляд, приймає закінчені роботи, проводить розрахунки та здає об’єкт в експлуатацію.
Інвестор – сторона, що вкладає грошові кошти та інші матеріальні чи нематеріальні активи інвестиції в проект, з метою одержання прибутку на свої інвестиції від реалізації проекту. Інвестори вступають у контрактні відносини з замовником, контролюють виконання контрактів і здійснюють розрахунки з іншими сторонами в міру виконання проекту. Інвестори є повноправними партнерами проекту і власниками всього майна, що здобувається за рахунок їхніх інвестицій, поки їм не будуть виплачені всі с кошти за контрактом (кредитною угодою) з замовником.
Генеральний підрядник – головний виконавець будівельних робіт, який формує склад виконавців більш низького рівня – субпідрядників.
Субпідрядники – будівельні організації, які обираються генпідрядником для виконання спеціальних видів робіт: земляних, електромонтажних, сантехнічних, опоряджувальних.
Також до виконання інвестиційного проекту залучаються генеральний проектувальник та субпідрядні проектувальники для виконання проектних робіт, вишукувальні організації для виконання інженерних вишукувань на території будівництва. Усі учасники мають свій фронт робіт і коло обов’язків.