73. Состав лизинговых платежей

Лизинговые платежи – общая сумма денежных средств, выплачиваемая лизингополучателем лизингодателю за предоставленное ему право пользования имуществом-предметом договора лизинга.

Лизинговый взнос – часть общей суммы лизингового платежа, подлежащая к оплате в определенный период.

Состав лизингового платежа

• Амортизация имущества за весь срок действия договора;

• Компенсация лизингодателю за использованные заемные средства;

• Комиссия (комиссионное вознаграждение);

• Оплата дополнительных (вспомогательных) услуг лизингодателя;

• Стоимость выкупаемого имущества (в случае, если договор лизинга предполагает выкуп).

74. Коэффициент ипотечной задолженности. Методика расчета и назначение

Коэффициент ипотечной задолженности - один из коэффициентов оценки кредитного риска, который исследуют финансовые учреждения и другие кредиторы прежде, чем одобрить ипотеку. Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институциональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента.

Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму, исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов. Соответственно, если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% проектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.

Коэффициент ипотечной задолженности рассчитывается следующим образом:

Кз=СК/СН*100%,

• СК – сумма ипотечного кредита;

• СН – стоимость объекта недвижимости.

78. Налоговые вычеты при ипотеке. Порядок предоставления и расчета

Получение налогового вычета при ипотеке – это один из существенных стимулов ипотечного кредитования. Жилищные накопительные кооперативы и другие альтернативы ипотеки как способа решения жилищных проблем не дают такого преимущества.

Имущественный налоговый вычет рассчитывается с суммы, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома). Если жилье покупалось с использованием целевого кредита, то налоговый вычет включает в себя и сумму процентов по этому кредиту. Важно, чтобы кредит был именно целевым, то есть в кредитном договоре должно быть указано, что кредит выдан «на покупку квартиры (дома)». Если использовался кредит без указания цели, то проценты по такому кредиту нельзя включить в сумму налогового вычета.

При покупке квартиры без отделки или при строительстве дома в налоговый вычет дополнительно можно включить расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, на оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство, отделку) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Расходы, включаемые в налоговый вычет, должны быть произведены за счет собственных средств, либо за счет кредита. Нельзя включать в налоговый вычет расходы, произведенные за счет государственных субсидий, материнского капитала, других социальных выплат.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом)

• договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме

• акт приема-передачи квартиры

• платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы)

• кредитный договор.