15. Виды и распределение рисков при проектном финансировании

№	Виды рисков	Примеры	Методы снижения рисков
1	Строительные	Задержки ввода проекта в эксплуатацию	▪ штрафные санкции подрядчикам и поставщикам; ▪ установление фиксированной стоимости строительства; ▪ обязанность заемщика покрыть все дополнительные расходы
2	Производственные	Технический риск; экономический риск; превышение сметы затрат	▪ применение апробированной технологии; ▪ проведение дополнительной технической экспертизы; ▪ предоставление гарантий, страхование перебоев в производстве; ▪ долгосрочные договоры снабжения; ▪ создание резервного фонда
3	Управленческие	Недостаточная квалификация управленческого персонала	▪ согласование с кредиторами штата управляющего персонала
4	Сбытовые	Изменение цен и объема рынков продукции	▪ заключение долгосрочных контрактов с покупателями; ▪ страхование ценовых рисков (хеджирование)
5	Финансовые	Валютные риски; изменение ставки процента по кредиту	▪ страхование валютных рисков (хеджирование); ▪ ограничение выплаты дивидендов; ▪ залог товарно-материальных ценностей
6	Страновые	Политика и законотворчество государства	▪ государственные гарантии; ▪ проектные накопительные (эскроу) счета за границей; ▪ страхование экспортно-импортными агентствами; ▪ создание СП
7	Наступление стихийных бедствий	Пожары, наводнения, землетрясения и т.п.	▪ страхование

16. Экономическая сущность ипотеки. Субъекты и предмет ипотечного кредитования

Ипотека – одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Ипотека служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения.

Ипотечное кредитование – сложный целостный механизм, который включает в себя различные операции со стороны банков, страховых и оценочных компаний, кредитных брокеров, заемщиков, и требует поддержки государства как на законодательном уровне, так и для создания благоприятного климата для кредиторов и привлечения иностранного капитала.

• Для кредитных организаций – это бизнес, основанный на предоставлении наименее рискованных кредитов, так как обеспечением выступает сам объект недвижимости.

• Для населения – это инструмент, с помощью которого можно приобрести недвижимость и решить квартирный вопрос.

• Для бизнеса – инструмент привлечения средств для развития.

Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Согласно ФЗ «Об ипотеке» залогом для ипотечного кредита мб:

• земельные участки (за исключением изъятий установленных законом);

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

• незавершенное строительством недвижимое имущество;

• право аренды.

Субъекты ипотечного кредитования.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

• Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог.

• Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

• Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.

• Государство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования (законодательное регулирование), осуществляет надзор за деятельностью кредиторов (регистрация сделок с недвижимостью), содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов.

• Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

• Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

• Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

• Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

• Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

• Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.