_{1.Законодательная и нормативная база оценки} (синий текст по большей части для тестов, так много потому что я спросила у Карлиной и она сказала, что нужно краткое содержание всего)

1. Конституция РФ и Кодексы РФ (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют ГК, НК, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы); - определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. (например, виды собственности в ГК РФ)

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, редакция от 21.07.2014 – основные понятия, касающиеся оценочной деятельности, основания для проведения оценки (это договор оценки)базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику (+его права и обязанности), уровню его ответственности, требования к клиенту оценщика, случаи обязательной оценки, положения о регулировании оценочной деятельности, положения о СРОО (саморег. орг. оценщиков), положения о государственной оценке.

Согласно закону :

• Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность

• К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

• Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

• Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

• Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о ее результатах

• ФСО, за исключением ФСО, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки ФСО.

• Требования к договору оценки: заключается в письменной форме; должен содержать: цель оценки, описание объекта, вид определяемой стоимости , размер денежного вознаграждения за проведение оценки, дату определения стоимости объекта оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, наименование и местонахождение СРОО, указание на ФСО; сведения о банковской гарантии по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией; ФИО оценщиков

• Обязанности оценщика: быть членом одной из СРОО; соблюдать требования ФЗ, ФСО, НПА, требования установленные СРОО, членом которой он является; соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные СРОО, а также уплачивать взносы; сообщать заказчику о фактах препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность документов; представлять заказчику информацию о СРОО и страховом полисе.

!Регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - совет по оценочной деятельности), а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки,

3. Федеральные стандарты оценки (ФСО) 1-6 ФСО

• ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.07.2007 г. № 256 (приказ МинэкРазвития и остальные тоже);

подходы к проведению оценки (доходный, сравнительный, затратный), требования к проведению оценки (требования к информации и действиям оценщика)

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая,

запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по

состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Задание на оценку включает: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения.

Итоговая величина стоимости (кроме кадастровой) может быть признана для сделки если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

• ФСО 2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20.07.2007. № 255;

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Виды стоимости: рыночная стоимость (см опр из ФЗ выше, они одинаковые); инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных инвестиционных целях

использования объекта оценки.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, в соотв с зак-вом рег. кадастровую оценку

• ФСО №3 «Требования к отчету об оценке)» от 20.07.2007 № 254;

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соотв. с зак-вом РФ об оц. д., настоящим ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРОО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Требования к отчету: а) основные факты и выводы.(общ инф об объекте, результаты оценки, итоговая величина стоимости); б) задание на оценку; в) сведения о заказчике оценки и об оценщике; г) допущения и ограничения; д) применяемые стандарты; е) описание объекта оценки с сылками на документы с характеристиками объекта; ж) анализ рынка объекта оценки; з) описание процесса оценки по 3 методам; и) согласование результатов

+требования к описанию в отчете информации +требования к методологии расчетов

• ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвиж.», от 22.10.2010 № 508;

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки

• ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», 04.07.2011 г. №238.

Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Виды экспертизы: экспертиза на соответствие требованиям законодательства, экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки

+порядок проведения экспертизы +требования к экспертному заключению

• ФСО N 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» от 07.11.2011 N 628

эксперт – тот кто проводит экспертизу – знания законодательства + знания для проведения экспертизы и определения точности описания объекта и обоснованности суждений оценщика.

4. Стандарты и правила оценочной деятельности СРОО;

Международные стандарты оценки при осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации могут использоваться в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.

5. Международные стандарты оценки (МСО) Справедливая стоимость, Ценность или инвестиционная стоимость, специальная, синергетическая.

6. Европейские стандарты оценки (TEGoVA)

7. RICS Valuation Standards (The Red Book) Рыночная арендная ставка, Ценность, справедливая стоимость.

8. прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности(!!! его уже распустили)).

2.Определение бизнеса, содержащееся в нормативно-правовых актах и стандартах оценки. Специфика бизнеса как объекта оценки. Основные характеристики бизнеса как объекта оценки.

Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В ФСО №1 «Общие понятия оценки...» в целях оценки под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, как правило, в рамках деятельности юридического лица.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименование, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие будучи юридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав. Это является одной из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая отличительная особенность заключается в том, что оценивая бизнес оценщик должен определить стоимость как имущественного комплекса (его материально-вещественную составляющую) так и эффективность самого процесса получения дохода и создания увеличения стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансовую, управленческую составляющую). Основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур — предприятий (организаций). Поэтому, оценивая бизнес, оценщик определяет стоимость собственного капитала и как фактора производства, и как квинтэссенцию бизнеса с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill.

Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Но это — товары особого рода их особенности обуславливают принципы, подходы и методы их оценки.

Таким образом, основные характеристики бизнеса как объекта оценки:

1. Бизнес как объект оценки – это права.

2. Бизнес – это капитал; совокупность активов, финансируемых за счет собственных и заемных средств, привлеченных для осуществления экономической деятельности.

3. Это процесс, определенная экономическая деятельность, основная цель которой получение прибыли.

4. Особенности бизнеса как товара:

5. 1. Бизнес - это товар инвестиционный

Т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой его рыночную стоимость.

2. Бизнес можно продавать как целиком, так и по частям

Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов.

3. На спрос влияет ряд процессов

В бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.

4. Бизнес нуждается в контроле со стороны государства

Учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, его купли-продажи, но и формирования рыночных цен на бизнес, особенно, если речь идет о предприятии с долей государства в капитале.