8.Договор продажи недвижимости. Права покупателя на земельный участок, занятый объектом недвижимости

Договор продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК).

Правовая природа: консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

1. Характеристика договора

1. Существенные условия:

   1. Предмет (данные, позволяющие конкретно индивидуализировать объект недвижимости)

   2. Цена

   3. Перечисление списка лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

2. Субъекты

   1. Любые субъекты, обладающие необходимым объемом сделкоспособности

3. Предмет

   1. Недвижимое имущество (понятие недвижимости является спорным)

4. Форма договора

   1. Письменной форма путем составления одного документа, подписанного сторонами

      1. Несоблюдение формы – ничтожность

5. Государственная регистрация

   1. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК).

      1. Если сторона уклоняется, то по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации права собственности

6. Особенности купли-продажи жилого помещения

   1. Необходимость установления прав иных лиц, обладающих правами на проживание в данном помещении (дети продавца, жена и т.д.)

9.Договор продажи предприятия

Понятие: Договор продажи предприятия представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК).

Предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

По общему правилу в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности:

1. (земельные участки, здания, сооружения и т.д.)

2. права требования, долги

3. права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

4. Клиентела (goodwill) (деловая репутация)

Характеристика

1. Стороны

   1. Продавец

   2. Покупатель

2. Предмет

   1. Предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК)

3. Существенные условия

   1. Предмет – предприятие (ст. 132 ГК)

   2. Цена

4. Форма договора:

   1. Письменная единым документом

   2. Обязательно приложение документов:

      1. Акт инвентаризации

      2. Бухгалтерский баланс

      3. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия

      4. Перечень долгов (обязательств) предприятия, с указанием кредиторов, характера и размера, и сроков их требований

5. Порядок заключения договора:

   1. Перед заключением – провести аудиторскую проверку деятельности предприятия и определить его стоимость

      1. Акт инвентаризации

      2. Бухгалтерский баланс

      3. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия

      4. Перечень долгов (обязательств) предприятия, с указанием кредиторов, характера и размера, и сроков их требований

Исполнение:

1. Уведомление кредиторов

   1. Письменная форма

   2. Кредитор, не сообщивший о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (п. 2 ст. 562 ГК)

      1. потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков

      2. Требовать признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части

   3. Если кредитор ничего не ответит, то считается, что он давал согласия на перевод долга и его должником остается прежний владелец предприятия

2. Передача предприятия

   1. Передаточный акт

   2. Продавец обязан ввести покупателя в сферу приобретённого бизнеса

   3. При выявленных и отраженных в акте приема-передачи недостатках покупатель вправе:

      1. Требовать уменьшения покупной цены

   4. Если предприятие будет непригодно целям своего использования, то покупатель вправе требовать признания договора недействительным

      1. Качество предприятия определяется

         1. Качество составляющего имущества

         2. Пребывания всего предприятия в состоянии пригодном для целей использования

3. Оплата стоимости предприятия покупателем

4. Запреты конкурентных действия продавца

   1. Не должен способствовать переходу своей бывшей клиентуры в свое новое дело, а также не совершать иных действий, направленных на уменьшение клиентской базы покупателя.