15.Права и обязанности сторон договора аренды. Расторжение договора аренды: основания, порядок, последствия

Относительные права и обязанности

Арендодатель:

1. Обязан:

   1. Передать арендатору вещь в обусловленном договоре состоянии и пригодном для целей ее использования

      1. Передать саму и все принадлежащие ей документы

      2. При передаче с недостатками арендатор вправе:

         1. Потребовать от арендодателя по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

         2. удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

            1. Арендодатель при этом может предоставить другую вещь либо устранить недостатки незамедлительно

         3. потребовать досрочного расторжения договора;

         4. потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им рас­ ходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

   2. Производить капитальный ремонт вещи

      1. При нарушении обязанности арендатор вправе:

         1. Сам произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

         2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

         3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

   3. Передать вещь в срок, обусловленный в договоре

2. Вправе:

   1. Требовать использования арендатором вещи, согласно ее назначению

   2. Требовать своевременно вносить

Арендатор:

1. Обязан:

   1. Использовать вещь, согласно ее назначению

   2. Вносить арендную плату, согласно договору

   3. Содержать имущество в нормальном состоянии, производить текущий ремонт и нести другие расходы, связанные с использованием и владением вещью

2. Вправе:

   1. Требовать передачи вещи, согласно договору

   2. Требовать проведением арендодателем капитального ремонта вещи

Абсолютные права и обязанности

Арендатор вправе владеть (иногда), пользоваться (всегда) и распоряжаться (в ряде случаев) вещью (предметом аренды)

Вещный характер этих прав в следующем:

1. Арендатор защищен от всех третьих лиц при осуществлении его прав

2. Арендатор может подавать вещные иски (негаторный и виндикационный)

3. Права арендатора могут следовать за вещью (например, аренда сохраняется при смене собственника вещи)

4. Арендатор при добросовестном исполнении договора имеет преимущественное право при заключении нового договора аренды

Распоряжение имуществом по аренде представляет собой:

1. Сдача имущества в субаренду с разрешения арендодателя

2. Сдача в аренду имущества, находящегося в хозяйственном ведении либо оперативном управлении

Прекращение аренды:

Основания:

1. Истечение срока аренды

   1. Если после истечения срока аренды стороны продолжают его исполнять, то договор считается заключенным на неопределенный срок

      1. Стороны вправе в любое время отказаться от указанного договора, предупредив заранее:

         1. За 1 месяц – движимое имущество

         2. За 3 месяца – недвижимое имущество

2. Арендодатель (ст. 619 ГК), если арендатор:

   1. пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества;

   2. существенно ухудшает арендованное имущество;

   3. не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

   4. не производит капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 165.1 ГК).

3. Арендатор. Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в его использовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не производит являющихся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

1. в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, имущество окажется в состоянии, непригодном для использования.

Последствия прекращения арендного обязательства:

1. При прекращении договора аренды арендатор обязав вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он eгo получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

   1. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных арендодателю убытков. он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (штрафная неустойка). Требование арендодателя о возврате ему вещи после прекращения аренды носит обязательственный, а не вещный характер, поэтому на него не распространяются нормы ст. 301 и 302 ГК.

2. При прекращении аренды прекращаются и договоры субаренды

3. Прекращается залог права аренды и аренда, внесенная в уставный капитал хоз. обществ