27.Договор строительного подряда

Понятие: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. (п. 1 ст. 740 ГК)

Предмет договора: строительные работы (п. 1 ст. 741 ГК)

Квалифицирующие признаки:

1. Предмет договора – строительные работы, которые согласно п. 1 ст. 741 ГК:

   1. Новое строительство

   2. Капитальный ремонт

      1. Диспозитивно (если стороны исключат ее, то нормы об общем подряде)

   3. Реконструкция

   4. Снос недвижимой вещи (упоминание в статье отсутствует по непонятным причинам)

Правовое регулирование:

1. ГК о строительном подряде

2. Общие правила о договоре подряда (субсидиарно), в частности, структура договорных связей, цена (смета), порядок оплаты работы, сроки обнаружения недостатков и т.д.

   1. Если заказчик гражданин-потребитель для удовлетворения бытовых нужд – нормы о бытовом подряде

3. Широкое применение публичного (административногоо) законодательства

   1. ГрК (например, выдача разрешение на реконструкцию/ строительство)

   2. ЗК

   3. ФЗ о промышленной безопасности, об охране окружающей среды и т.д.

   4. СНиПы

Форма: письменная

Существенные условия:

1. Предмет

2. Срок

   1. Начальный

   2. Промежуточный

   3. Конечный

3. Цена (п. 1 ст. 743 ГК)

Также необходимо согласовать:

1. Состав и содержание технической документации (совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования)

   1. Тех. Документация отражает задание заказчика

   2. Если происходит возведение объекта капитального строительства, то необходима проектаная документация, перечень которой определен п. 12 ст. 48 ГрК

      1. ГПЗУ, схема планировочной организации ЗУ, архитектурные решения и т.д.

2. Какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию

Публично-правовые предпосылки:

1. Право на земельный участок

2. Проектная документация с положительным заключением экспертизы

3. Разрешение на строительство (ст. 51 ГрК)

Структура договорных связей зачастую строится по модели генерального подряда.

Права и обязанности заказчика и подрядчика

Обязанности по сотрудничеству (для обеих сторон) – 750 ГК

Обязанность по страхованию объекта строительства (ст. 742 ГК) – возлагается на ту сторону, на которой лежит риск случайно гибели или повреждения объекта строительства (чаще всего на подрядчика)

Права и обязанности подрядчика

1. Права

   1. Общие права

   2. Дополнительные

      1. Пересмотр сметы (450 ГК), если стоимость работ увеличилась более, чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК)

      2. Возмещение расходов, которые он понес в связи с исправлением недостатков, которые были им обнаружены в технической документации (п. 4 ст. 744 ГК)

2. Обязанности

   1. Основные из подряда

   2. Дополнительные

      1. Осуществлять строительство согласно технической документации и смете

      2. Оповестить заказчика о дополнительных работах, которые не были отмечены в технической документации

         1. Доп работы – работы, не отмеченные в технической документации, без выполнения которых не будет достигнута цель договора (обязанность уплаты п. 3,4 ст. 743 ГК)

            1. При этом они не должны являться самостоятельным объектом строительства (Президиум ВАС РФ от 20.09.2011 № 1302/11)

            2. Работы направлены на реализацию уже начатых работ, определенных договором, либо их невыполнение ставит невозможным ввод объекта в эксплуатацию

            3. Подрядчик приостанавливает работы на срок не менее 10 дней и оповещает заказчика (простой подрядчика оплачивает заказчик, если не докажет, что работы можно было продолжить)

            4. Если подрядчик не уведомил, то он не имеет права на оплату данных работ (п. 10 Информ. Письмо Президиума ВАС о подряде № 51 от 24.01.2000 г.)

      3. Обеспечение строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием, если данная обязанность не переложена на заказчика договором (ст. 745 ГК)

      4. Исполнять обязанности заказчика, если они:

         1. Не нарушают условия договора

         2. Не представляют вмешательства в хозяйственно-операционную деятельность подрядчика

      5. Обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ (ст. 751 ГК)

         1. За нарушение требований ФЗ о промышленной безопасности, об охране окружающей среды и т.д. подрядчик несет ответственность

      6. Обязанность уведомить заказчика о готовности к сдаче результатов выполненных по договору строительных работ

      7. Возможна обязанность по обеспечению эксплуатации объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК)

         1. При ее наличии – смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК) – применяются нормы о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК)

      8. Устранить недостатки по требованию заказчика за недостатки, за которые он несет ответственность (ст. 757 ГК)

Права и обязанности заказчика

Права:

1. Общие права из подряда

2. Дополнительные

   1. Право по контролю (привлечение инженера) (ст. 748 ГК)

   2. Право вносить изменения в техническую документацию (ст. 744 ГК) при этом это право ограничено, в ином случае по соглашению сторон:

      1. Дополнительные работы не должны превышать 10% от общей сметы

      2. Не меняется сам характер работ

Обязанности:

1. Общие обязанности из подряда

2. Дополнительные:

   1. Своевременно предоставить для строительства земельный участок

      1. Если подрядчик осуществляет строительство на своем земельном участке с обязательством передать предмет в будущем, то это ДКП будущей вещи (п. 4, 6 Пленума ВАС № 54⁷)

   2. Обязан немедленно известить подрядчика о выявленных отступлений от договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатках

   3. Обязанности по приемке результата работ (см. ниже)

   4. Особенности оплаты в случае консервации объекта (ст. 752 ГК)

Сдача-приемка объекта строительства:

Порядок:

1. Заказчик обязан принять работы (ст. 753 ГК)

   1. При этом на нем лежит обязательство по немедленному началу приемки объекта подряда после получения сообщения подрядчика

   2. В предусмотренных законом случаях в приемке работ должны участвовать представители государственных органов и ОМСУ

   3. Если обязательны предварительные испытания, то приемка возможна только после успешного их прохождения

2. Если работа принимается поэтапно, то риск случайно гибели переходит на заказчика с момента приемки соответствующего промежуточного результата

   1. Данная норма согласно п. 18 Обзора по строительному подряду ВАС⁸ действует лишь в том случае, если в договоре четко определены этапы работ и обозначен конкретный результат каждого этапа (подписание установленной формы не влечет перехода риска на заказчика)

3. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ при наличии двух условий (например, объект не выведен на указанную мощность, отсутствуют положительные результаты испытаний)

   1. Недостатки не дают использовать предмет подряда согласно целям

   2. Эти недостатки не могут быть устранены ни подрядчиком, ни заказчиком, ни третьим лицом

Оформление:

1. Формы КС-2 (форма приемки выполненных работ) и КС-3 (справка о стоимости выполненных работ)

Консервация строительства.

Порядок определен Правилами Постановлением Правительства РФ № 802 от 30.09.2011⁹ (далее – Правила)

Консервация объекта происходит по решению, если:

1. В случае прекращении строительства (реконструкции)

2. В случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем (п. 2 Правил)

Последствия консервации:

1. По независящим от сторон причинам, то применяются положения ст. 752 ГК:

   1. Заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ