22.Наем жилого помещения: понятие, правовое регулирование, виды найма. Договор социального найма жилого помещения: понятие, элементы

Понятие (п. 1 ст. 671 ГК) По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Виды:

1. Договор социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде;

2. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (государственного или муниципального, а также в наемных домах, которые могут находиться в частной собственности);

   1. Может быть заключен только:

      1. Жилое помещение находится в составе государственного либо муниципального жилого фонда

      2. У гражданина есть определенные публично-правовые предпосылки:

         1. Признание его нуждаемости в жилом помещении

         2. Принятие его органом МСУ в качестве нуждающегося в жилом помещении

         3. Нуждаемость в улучшении жилищных условий (объективный критерий)

         4. Наличие решения органа о предоставлении ему соответствующего жилого помещения

            1. Заключен может быть только в типовой форме, которые утверждает Правительство РФ

3. Договор найма специализированною жилого помещения в госу­ дарственном или муниципальном жилищном фонде (договора специ­ ализированного найма).

   1. Так же, как и у договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

4. Договор коммерческого найма (единственный из всех, который регулируется ГК, а не ЖК)

   1. Свобода договора

Весь жилищный фонд вне зависимости от форм собственности подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ (п. 4 ст. 19 ЖК).

Для данного учета важно проведение инвентаризации и паспортизации, потому как если помещение не учтено в составе жилого фонда, то на него не распространяется правовой режим жилого помещения и нормы ЖК (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т.д.)

Возможен перевод жилого помещения в нежилое и наоборот (по решению органа МСУ происходит).

Договор социального найма заключается на основании решения органа МСУ о предоставлении жилого помещения из фонда социального жилья. (п. 1 ст. 63 ЖК).

Особенности:

1. Основанием для заключения договора может быть только административно-правовое решение органа МСУ

2. Поскольку предмет данного договора определен в законе, то стороны не согласовывают его и не могут изменить.

3. Одна сторона (орган МСУ) лишен возможности отказа от заключения договора

4. Совокупность прав по использованию жилого помещения возникает только после заключения договора социального найма, а не решения органа МСУ

5. Цель – для удовлетворения жилищной потребности гражданина и членов его семьи (при этом он имеет право сдавать свое помещение в поднаем (п. 1 ст. 67 ЖК)

Иная характеристика:

1. Форма договора – строго установлена Правительством РФ

2. Существенные условия: публично-правовые предосылки

Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма:

1. Признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 1 ст. 51 ЖК)

   1. Малоимующие:

      1. Не имеющие своего жилья

      2. Острый недостаток жилья (есть жилье, но меньше установленных на человека норм)

      3. Проживающие в помещениях, не отвечающих требованиям санитарных и других норм

      4. Проживающие в коммунальной квартире и имеющих в составе семьи хронически тяжело больных людей, исключающих их проживание с другими людьми (например, острая форма туберкулеза)

   2. Иные категории (военнослужащие и др.)

2. Принятие его органом МСУ в качестве нуждающегося в жилом помещении (на основании предыдущего пункта)

3. Нуждаемость в улучшении жилищных условий (объективный критерий)

4. Наличие решения органа о предоставлении ему соответствующего жилого помещения (основание для заключения договора социального найма жилого помещения)