Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

классики большей частью имели в виду владельца фирмы, управляющего этой фирмой и получающего как положительный процент, так и прибыль.

В современном понимании прибыль как таковая состоит частично из монопольной прибыли, обязанной своим происхождением несовершенной конкуренции, частично из «рентных» (или квазирентных) излишков по факторам, предложение которых неэлас тично, и из вознаграждения за несение риска. Однако во времена классиков теоремы

оприбылях не касались ни одного из этих трех аспектов: это были скорее теоремы

опроценте, чем о [предпринимательской] прибыли». ([7] С. 87)

Вранних работах представителей теории предельной полезности также не уделялось особого внимания предпринимательству. Теоре тическое осмысление роли предпринимательства (не считая неболь

ших фрагментов в «Принципах» А. Маршалла и в III м томе «Капи тала» К. Маркса, — см. ниже) связывается обычно с работами Йозе фа Шумпетера и Фрэнка Найта. Их работы высоко ценятся экономистами теоретиками, и нам важны их представления об осо бенностях концепции предпринимательства при осмыслении основ оценочной методологии. Исторический обзор «концепций предпри нимательства» в работе Блауга завершается многозначительной сен тенцией: «Теория предпринимательства начинается там, где заканчи вается теория предельной производительности». ([7] С. 430)

Термины «теория предпринимательства», как и «теория оценки стоимости», а также «науки о бизнесе», — не считаются в ученом ми ре относящимися к Экономической Теории с большой буквы. Но именно эти прикладные дисциплины составляют методологическую основу всей практики бизнеса (предпринимательства) — того вечно зеленого дерева жизни, методологические основы которого произ растают на почве сухих экономических теорий.

Современная интерпретация предпринимательской концепции в непосредственной связи с оценочной деятельностью представлена в современной книге Т. Коупленда и других сотрудников менедж мент консалтинговой фирмы Маккинзи: «Стоимость компаний: оценка и управление» [8]. Ее русский перевод используется сейчас во всех финансово управленческих дисциплинах — в том числе, и оценщиками — в качестве учебно практического руководства. В анг лийском оригинале книга называется «Valuation: measuring and managing the value of companies», что в буквальном переводе означает

«Оценка: измерение и управление стоимостью компании». Хотя со держание этой книги вполне адекватно оригиналу, но ее название, данное для русского издания, не является абсолютно точным, а по нятие «измерение» — вообще потеряно.

61

В этой работе развивается концепция стоимостного мышления и особое внимание уделяется созиданию «стоимости для собственников (акционеров) компании» или, что методологически то же самое, «экономической прибыли», и измерению этой величины. В этом, очень популярном сейчас в России переводном издании содержится теоретическое предварение — с исходной ссылкой, как и в россий ском учебнике [5], на А. Маршалла:

Возникновение концепции экономической прибыли, — в которой стоимость компании полагается равной величине инвестированного капитала плюс надбавка, которая в свою очередь равна приведенной стоимости, создаваемой в каждом по следующем году, — относится ко времени экономических исследований Альфреда Маршалла, написавшего еще в 1890 г.: «То, что остается от его (собственника или управляющего) прибылей после вычета процента на капитал по текущей ставке, можно назвать его предпринимательской или управленческой прибылью».

Тем самым Маршалл говорит, что при определении стоимости, создаваемой компанией в любой период времени (то есть экономической прибыли), нужно учиты вать не только расходы, фиксируемые в бухгалтерских счетах, но также и альтерна" тивные издержки привлечения капитала, занятого в бизнесе…

В модели экономической прибыли стоимость компании равна величине инвести рованного капитала плюс надбавка или скидка, равная величине приведенной (дисконтированной) стоимости прогнозируемой экономической прибыли. Логика здесь проста. Если в каждый период времени компания зарабатывает ровно столь ко, сколько составляют ее средневзвешенные затраты на капитал, то дисконтиро ванная стоимость, рассчитанная по ее свободному денежному потоку, должна быть в точности равна величине ее инвестированного капитала… Максимизация эконо мической прибыли с течением времени также максимизирует и стоимость компа нии. ([8] С. 165 167)

По поводу противоречивых представлений о включении или нет предпринимательской прибыли в стоимость (ценность), их отраже ния в издержках (затратах) производства — сам А. Маршалл выска зался, в частности, следующим образом:

Он [Рикардо] говорит: «Г н Мальтус думает, по видимому, что, согласно моей теории, издержки производства какой либо вещи и стоимость тождественны; это так, если под издержками понимаются «издержки производства», включающие прибыль. В вышеприведенном отрывке он имеет в виду не это, следовательно, он не вполне понял меня». (Д. Рикардо. Соч., т. 1, с. 61). И тем не менее Родбертус и Маркс обращаются к авторитету Рикардо, доказывая, что естественная стоимость товаров определяется исключительно затраченным на них трудом… В интерпрета ции Рикардо Родбертусом и Марксом процент не входит в ту часть издержек про изводства, которая определяет (или, скорее, участвует в ее определении) сто имость. ([6], Т. 3. С. 277 278)

62

Обратим внимания на особенности формулировок самого Карла Маркса относительно того, кaк распадается прибыль на процент и предпринимательский доход в приводимой ниже цитате из III го тома «Капитала».

Капиталист, работающий с собственным капиталом, точно так же, как тот, ко торый работает с заемным капиталом, делит свою прибыль на процент, который полагается ему как собственнику, как кредитору, ссудившему свой собственный ка питал самому себе, и на предпринимательский доход, причитающийся как актив ному, функционирующему капиталисту. … Даже когда он [промышленник] работа ет с собственным капиталом, его прибыль распадается на процент и предпринима тельский доход. Вместе с тем чисто количественное деление становится качественным; оно имеет место независимо от того случайного обстоятельства, явля

ется ли промышленник собственником своего капитала или нет.

Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Том III, часть 1, Глава ХХIII «Процент и предпринимательский доход» (первое немецкое издание 1894 г. на основе рукописей 1863 1865 гг., первое издание на русском языке: часть первая — 1939 г., часть вторая — 1947 г.), Сочинения, Т. 25, С. 426.

Выделенные здесь формулировки представляют собой важней ший принцип не только абстрактной теории, но и конкретной прак тики, касающейся оценки стоимости имущества, которое представ ляет собой ни что иное как функционирующий капитал.

Марк Блауг еще дальше прослеживает истоки предприниматель ской концепции:

Адам Смит читал Р. Кантильона, но не принял к сведению его анализа пред принимательства. Аналогично, Давид Рикардо имел подсказку в виде трудов Ж. Б. Сэя, тем не менее у него нет даже намека на особую роль предпринимателя. Рикардо, а вслед за ним буквально все прочие ведущие экономисты классической школы считали процессы производства и инвестиций более или менее автомати ческими…

За первой полностью адекватной формулировкой роли предпринимателя на до обратиться не к Марксу, не к Сэю, не к Кантильону, а к Й.Х. фон Тюнену. Во 2 м томе «Изолированного государства» (1850) Тюнен определил прибыль пред принимателя как доход, остающийся от валовой прибыли после уплаты (1) про цента на инвестированный капитал, (2) платы за управление и (3) страховой пре мии по исчислимым рискам потерь. Вознаграждение предпринимателя, продол жал Тюнен, является, таким образом, доходом за принятие на себя тех рисков, которые из за их непредсказуемости не покроет ни одна страховая компания. Так как инновационная деятельность — в точности та процедура, при которой невозможно предсказать вероятность дохода или убытка, предприниматель с не обходимостью является «изобретателем и исследователем в своей области». Об ратите внимание: эта виртуозная трактовка предпринимателя (часто, но не всег да осуществляющего инновации) — как претендента на остаточный доход, опе

63

режает публикацию «Капитала» Маркса на 17 лет. Более того, Маркс читал «Изолированное государство» Тюнена (см. ссылку на эту работу на стр. 635 в I м томе «Капитала» — Г.М.). ([7], С. 426 427)

Приведенные ранее разъяснения, дававшиеся Маршаллом, в том числе и его критика позиции Маркса, не изменились и в последую щих изданиях «Принципов», когда уже было известно об опублико ванной в третьем томе «Капитала» концепции «превращенных форм», согласно которой «прибыль распадается на процент и пред принимательский доход — независимо от того случайного обсто ятельства, является ли промышленник собственником своего капи тала или нет». Вопрос об истоках этой концепции обсуждается в ав торитетном историко экономическом труде Марка Блауга [4].

В «Богатстве народов» не предполагается, что различные факторы производст ва могут быть редуцированы, сведены к какому то иному, нежели деньги, общему знаменателю, и в частности, нет предположения о том, что стоимость капитальных благ может быть сведена к прошлым затратам труда на их изготовление; именно эта

редукция есть камень преткновения трудовой теории стоимости. … Адам Смит ясно по

казывает несостоятельность трудовой теории стоимости, намеки на которую содержа лись в трудах столь многочисленных предшественников Адама Смита: он показывает, что такая теория справедлива лишь при особых, искусственных условиях «раннего и примитивного» общества. ([7], С. 35)

Происхождение легенды, что Адам Смит попытался сформулировать «трудо вую теорию стоимости», но безнадежно запутался в понятиях, — следует искать в «Принципах» Рикардо, но своим увековечением она обязана Марксу. ([7], С. 46 47)

В противовес распространенному в современной России поверх ностному остракизму по экономико теоретическим вопросам важ нее знать взвешенные суждения.

Есть так называемое Большое противоречие, разрешение которого Маркс по обещал дать в томе III. Отдельные замечания в томе I свидетельствуют, что он на шел решение еще до 1867 г., за два года до опубликования тома I. … Том III «Капи тала» был опубликован в 1894 г. [Ф. Энгельсом], т.е. через четыре года после появ ления «Принципов» Маршалла (1890 г.). (С. 257)

Спозиции самого Маркса, теория трудовой стоимости формально верна лишь

втом случае, если мы согласимся на допущение, что не существует различий в ка питаловооруженности по отраслям… На величину прибавочной ценности, произ водимой рабочим, очевидно, оказывает влияние сумма капитала, которым осна щен этот рабочий: прибавочная ценность не просто «экспроприированный труд». Но Маркс, конечно же, не отказывался от допущения, что прибыль зависит только от количества затраченного человеческого труда…

Решение проблемы дается в третьем томе «Капитала», в котором Маркс пре вращает «ценности» в «цены производства». Так называемая проблема превращен

64

ных форм заслуживает внимательного рассмотрения, впрочем, не ради самой про блемы, а потому, что здесь налицо первая и единственная в истории экономиче ской мысли попытка довести теорию трудовой стоимости до ее логического завершения. Данный раздел не прост для понимания: он подобен составной кар тинке загадке [ребусу]. ([7], С. 210)

Что касается различий в понимании «экономической сверхпри были» или «предпринимательского дохода» — по Марксу (по III му тому «Капитала»), или «предпринимательской прибыли» — по Мар шаллу (а также «прибыли предпринимателя» — в современной оце ночной практике), то сегодня это воспринимается как спор о словах или о переводе с одного языка на другой, но не по существу.

Но ранее приведенные возражения Маршалла против концепции Маркса (по I му тому «Капитала») сводились не к терминологии, а именно к методологической проблеме. Если по концепции Маршал ла (и — как он утверждал — так же следует понимать и Рикардо) про цент на капитал должен включаться в измеряемую величину издер жек производства, то в этом случае при «нормальных» конкурентных условиях стоимость (ценность) товара будет равна именно тaк пони" маемым издержкам (затратам) на его производство, т.е. включая процент, равный при этих условиях всей прибыли.

Важным является правильное понимание того, что представляют собой «нормальные» конкурентные условия. В сохранившихся по сей день терминах, под «нормальными» понимаются такие условия, которые предполагаются при гипотетическом функционировании экономики в соответствии с классической (первой — по В. Смиту) концепцией рациональности.

Современная экономическая теория в приложениях, наиболее соответствующих реальности (и второй концепции рациональнос ти по В. Смиту), основной упор делает на изучении постоянно воспроизводящихся «ненормальных» условий и, соответственно, «ненормальных» издержек, стоимостей и прибылей (см. подробнее в Главе 12).

Исключительно важным методологическим моментом является при этом рассмотрение проблемы «экономической неопределеннос

ти» и связанным с ней пониманием «рисков». Эту проблему исследо ватели интерпретируют весьма разнообразно, но исторически ее по нимание связано с предпринимательскими доходами, прибылями, ри" сками. Например, у того же А. Маршалла:

65

Рассмотрение предпринимательского риска возвращает нас к тому обстоятель ству, что стоимость предмета, хотя и обладает тенденцией к достижению равенства с нормальными издержками его производства, не совпадает с ними в каждый дан ный момент, — разве что случайно. ([6], Т. 2. С. 90)

Таким образом, общим случаем следует считать концепцию, со гласно которой стоимость (ценность) любого имущества (или това ра) может быть представлена как сумма затрат (издержек) на исполь зованные ресурсы. Но в эту сумму включаются также затраты на привлеченный и примененный капитал по ставкам (нормам), харак теризующим его замещение, а кроме того «ненормальные» затраты на вознаграждение за те риски, которые берет на себя «рисковое предпринимательство», которое в своем созидательном и эмерд жентном выражении является необходимым фактором экономиче ского развития.

Но «ненормальность» предпринимательской прибыли или пре мии за риск не означает иррациональность этого фактора. Вторая концепция рациональности и экономико поведенческие экспери менты позволяют выявить закономерности систематически прояв ляющегося влияния (буквальный перевод на русский язык слова «эффект») этого фактора на конечные экономические результаты. А в традиционном подходе (при всем разнообразии разработанных за мечательных теорий в рамках классической концепции рациональ ности) — это влияние либо вообще не рассматривается, либо его учет неявно предполагается отраженным в общей эффективности капитала.

Растущая популярность теории общего равновесия закрыла возможность по строения теории предпринимательства. … Неудивительно, что типичный учебник экономической теории сегодня насыщен анализом поведения потребителя, реше ний фирм, максимизирующих прибыль (в краткосрочном равновесии), теории за работной платы, теории процента, теории внешней торговли и т.п., но небогат ана лизом технических нововведений … и теории предпринимательства. Это тем более примечательно, что фактический консенсус по поводу несущественности предпри нимательства в ХХ м веке подвергался сомнению, по крайней мере, по двум серь езным поводам.

Одним из них была публикация книги Фрэнка Найта (1921), признанного, но мало читавшегося классического произведения современной экономической науки.

По Йозефу Шумпетеру, предприниматель — источник динамических измене ний в экономике, и капиталистическая система не может быть понята в отрыве от условий, создающих почву для предпринимательства, … а реальная популяция предпринимателей постоянно варьирует, так как предпринимательская функция, как правило, переплетается с другими видами деятельности ([7], С. 428 430).

66

Знаменитое вальрасово правило нулевой (предпринимательской) прибыли при долгосрочном равновесии означало, что предпринимательство является бесплат ной услугой в стационарной экономике, — это у Вальраса просто постулат. Дей ствительно, не будет преувеличением сказать, что у него вообще не было теории предложения ([7], С. 539).

Следует отметить, что обширная эрудиция и недюжинный анали тический ум Маркса позволили ему по конкретным важным вопро сам экономической теории творчески развить представления о на блюдаемых явлениях экономической жизни. К числу этих вопросов относится и его анализ предпринимательства — не только в общем подходе, о котором сказано раньше, но и в более детальном, чем у Маршалла, анализе разделения общей предпринимательской функ ции на: (1) плату за текущее управление (менеджмент) и (2) «чистый предпринимательский доход» (квазиренту по Маршаллу).

Именно такое исследование с тщательным выделением управлен ческой составляющей и собственно предпринимательской прибыли выполнил Фрэнк Найт [9] — его книга, не потерявшая актуальности, переведена на русский язык спустя восемьдесят лет после ее первого издания. И именно такие предпосылки заложены в современной международной оценочной практике — см. об этом в следующем па раграфе.

2.2.Предпринимательская концепция как методологическая основа оценки

Для прикладных экономических задач важны современные пред ставления о тех исходных концепциях, которые широко используют ся в современной практике экономических измерений и которые по зволяют выявить несогласованность между различными экономиче скими школами. По этому поводу в новом российском учебнике [5] представлен обзор классических зарубежных и отечественных науч ных работ.

Затраты могут быть представлены двумя способами. Первый подход часто на зывают «бухгалтерским», второй — «экономическим». Если в первом случае говорят о затратах производства, то во втором — о затратах благоприятных возможностей (opportunity cost — англ.), или ценности наилучшей из отвергнутых альтернатив (value of forgone alternative — англ.), или, наконец, просто об альтернативных затра тах.

Различные концепции затрат предполагают и различные концепции прибыли. Нормальная прибыль появляется в том случае, когда общая выручка предприятия равна общим затратам, исчисленным как альтернативные затраты для всех исполь

67

зованных ресурсов. Если общая выручка превышает рассчитанные таким образом затраты, предприятие получает чистую, или экономическую, прибыль. Наличие эко номической прибыли означает, что на данном предприятии ресурсы используются более эффективно, чем где бы то ни было. Бухгалтерская прибыль превышает эконо" мическую прибыль на величину неявных затрат, оцененных как затраты отвергнутых возможностей…

В отечественной литературе 60—80 х гг. затраты отвергнутых возможностей, или затраты в экономическом смысле, называли часто полными приведенными за тратами, а экономическую прибыль — сверхнормативной, или чистой, прибылью.

Именно экономическая, а не бухгалтерская прибыль служит критерием успеха предприятия, эффективности использования им имеющихся ресурсов. Ее наличие или отсутствие является стимулом привлечения дополнительных ресурсов или со ответственно перетока их в другие сферы использования. ([5], Т. 1 С. 316 318)

В соответствии с приведенной цитатой следует отметить, что при нято говорить:

!либо, в одном случае, об «отвергнутых альтернативах» — по от ношению к ценности (или стоимости) капитальных инвести ций или самого имущества,

!либо, в другом случае, о «благоприятных возможностях» — по отношению к затратам (или издержкам) на те самые инвести ции или объекты имущества.

Причем различие состоит в экономическом содержании «оценки затрат на применение капитала», а не в том, как переводятся слова с одного языка на другой.

Первый ракурс — это взгляд с позиции финансового инвестора или кредитора, предоставляющих средства (в виде прямых или порт фельных инвестиций, займов, ссуд), а второй — это взгляд с позиции производственного использования этих средств. Однако в случае «самоинвестирования» обе эти позиции может занимать одновре менно одно и то же лицо (физическое или юридическое), но в раз ных ипостасях: то в качестве собственника средств, то в качестве предпринимателя (предприятия), всегда рассматривающего эти средства как свои затраты (издержки), а не как получаемую в резуль тате — ценность (стоимость).

К настоящему времени весьма детально разработаны теоретиче ские и прикладные вопросы определения — в целях оценки стоимос

ти имущества — предпринимательской «сверхприбыли» (surplus) или «ненормальной» прибыли («abnormal» earnings). Эти понятия близки по смыслу к экономическому эффекту — названному так в отечест венной научной литературе 1970—1980 гг. и измеряемому по чистой

68

дисконтированной стоимости прогнозируемых чистых денежных потоков (см. обобщающую работу Д.С. Львова [2]).

Аномальные для классической экономики явления уже в 1980 е годы стали предметом практического измерения и управления стоимо" стью компаний на основе, в частности, оценки «экономической до бавленной стоимости» (ЭДС), с изучения которой начинается любой учебный курс по оценке стоимости имущества (подробнее в Главе 11).

В самом распространенном по нашему предмету учебнике Амери канского института оценщиков «Оценка недвижимости», выдержав шем уже одиннадцать изданий (его перевод подготовлен к изданию на русском языке Российским обществом оценщиков [12] и для рус ского читателя он совершенно новый), — содержатся краткое изло жение истории развития методологических основ оценки. В этой книге даются подробные объяснения их практического применения в современных условиях.

Теория оценки, в отличие от теории стоимости, начала формироваться в конце девятнадцатого века. Альфред Маршалл (1842–1924), английский экономист, сформулировавший неоклассическую теорию стоимости как синтез предыдущих теорий, предвосхитил и разработал концепции, используемые в современной оценочной практике.

Маршалл также сформулировал три общепринятых в настоящее время подхода (approach) к определению стоимости: сравнение сопоставимых продаж, затрат на за" мещение и капитализацию доходов. Ирвинг Фишер (1867–1947), влиятельный аме риканский экономист неоклассической школы, разработал концепцию доходов в рамках теории стоимости, которая стала основой метода капитализации доходов, используемого современными оценщиками.

В последующем (особенно, после 1930 х годов) его последователи трансфор мировали экономическую теорию в рабочую теорию оценки, выделяя три метода оценки стоимости и продолжая систематическую разработку процедур использова ния методов сопоставимых продаж, затрат на замещение и капитализации доходов. Другие процедуры (например, статистические методы и экономические модели) также используются при определении стоимости. В зависимости от конкретного оценочного задания можно применять один или несколько методов оценки стои мости.

В англоязычных текстах принято различать подходы (сформули рованные Маршаллом) и методы оценки — как более конкретные

(иногда пересекающиеся) реализации этих подходов. Но это правило строго не соблюдается, и нередко один или несколько подходов назы вают методами, которых для частных случаев — особенно для раз личных типов имущества и целей оценки — насчитываются десятки.

69

Еще более конкретные правила выполнения оценки считаются процедурами, но и это различие трактуется вольно, и методы могут рассматриваться в составе процедур или как их реализация. В приве денном тексте применяется термин «метод», как видно, — во всех трех смыслах.

В международной оценочной практике и в соответствующей зару бежной литературе такая нестрогость классификации не вызывает нареканий, потому что из контекста обычно ясен смысл того, о чем идет речь. Более того, в официальных изданиях МКСО (2002 г.) от мечается, что — в отличие от оценочных принципов и процедур — при меняемые при оценке стоимости «методы», в основном, заимствуют ся из других прикладных экономических дисциплин (см. последний абзац в цитате).

Хотя учебник [12] по названию относится только к оценке стои мости недвижимого имущества, содержащийся в нем материал ва жен также для оценки стоимости бизнеса и вообще всех типов иму щества.

Термин «затраты» используется в применении к производству, а не к обмену; затраты можно представить как свершившийся факт или как текущую смету… Сто имость на данный момент отражает денежную ценность (worth) имущества, това ров или услуг для покупателя и продавцов. Во избежание путаницы оценщики ис пользуют термин «стоимость» в сочетании с другими словами, например, в таких словосочетаниях, как «рыночная стоимость», «стоимость в использовании», «ин вестиционная стоимость».

Толкование рыночной стоимости в сфере оценки недвижимости отражает раз личные представления и допущения о рынке и о сущности стоимости. Рыночная стоимость в основе своей является простым понятием. Это объективная стоимость, создаваемая рынком, как коллективные образцы или шаблоны (patterns).

Подобно методам сравнения продаж и капитализации доходов, оценка стои мости методом затрат основывается на сравнительном анализе. Используя дан ный подход, оценщик определяет стоимость объекта недвижимости путем сравне ния ее с затратами, необходимыми для строительства нового оцениваемого объек та недвижимости или замещающего объекта, в зависимости от рыночной конъюнктуры…

Когда предложение и спрос сбалансированы, а кредитные ресурсы доступны, рыночная стоимость объекта недвижимости равняется затратам на новое стро ительство плюс соответствующая предпринимательская прибыль минус амортизация и плюс стоимость земельного участка.

Чтобы сделать обоснованный расчет предпринимательской прибыли, оценщику необходимо тщательно изучить причину дополнительного повышения стоимости объекта недвижимости сверх строительных затрат. В построенных собственником и в занимаемых собственником объектах недвижимости предпринимательская при" быль часто представляет собой нематериальные активы.

70