Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И
..pdfмающихся стандартами оценки, не произошло ожидавшихся до кон ца 2002 года их официальных утверждений, намеченных теперь на второй квартал 2003 года. Официальные сообщения об этом приве дены ниже, а все выполненные переводы новых текстов, не вошед ших в официальные издания, включены в главы данной книги.
В мире произошли важные для экономического знания события, которые еще предстоит осмыслить. Они в существенной мере затра гивают методологические основы оценки. Стереотипы фундамен тального и прикладного экономического знания сменяются новыми базовыми представлениями о рациональности экономического пове дения в условиях всемирного вхождения в постиндустриальную, ин формационную эпоху. Конкретное выражение это находит в переходе от «затратного» — к «стоимостному» экономическому мышлению, и в соответствующих изменениях в методологических основах тех зна ний, которые задействованы в принятии хозяйственных решений.
Сегодня для развития в России оценочной теории и практики, чтобы не скатываться к неосмысленному заимствованию или к не профессиональной самодеятельности, необходимо осваивать и, при возможности, разрабатывать методологические основы, причем не только собственно теории оценки, а более широко — экономико те оретического фундамента современных экономических измерений. Без этого невозможно достойно участвовать в происходящем преоб разовании стандартов и практических методов оценки, их гармони зации с бухгалтерским учетом, инвестиционным анализом и другими прикладными экономическими дисциплинами.
Формирование новых методологических основ оценки и в мире и в России происходит, что говорится, «без остановки печи» — практи ческая работа оценщиков (а также бухгалтеров, инвестиционных аналитиков и т.п.) не может остановиться в ожидании полной и окончательной согласованности.
Сейчас сложилось такое положение, при котором и нормативные инструкции и неписаные правила хозяйственного поведения во всем мире находятся в неустойчиво"переходном состоянии — ведутся ак тивные разработки теории, соответствующей новой эпохе, и между народных стандартов, которые отражали бы наилучшую общеприня" тую практику — как набора образцов имеющегося международного
и национального опыта.
Такие стандарты сейчас частью согласованы, а частью находятся в процессе согласования соответствующими международными орга низациями. Этот процесс международной гармонизации или интерна"
11
ционализации стандартов — по тем решениям, которые уже приняты и обнародованы в большинстве стран мира — должен завершиться в 2004 2005 гг. Поэтому содержание данной книги ориентировано не просто «на завтрашний день», а на 2004 й и последующие годы, ког да по принимаемым государственным программам должны стать бо лее определенными российские правила занятия хозяйственной де ятельностью, сближающиеся с международными и европейскими правилами, но сохраняющие свои национальные особенности.
Вместе с тем в книге соблюдается деликатное отношение к полу чившим в России практическое распространение аналогам «Основ ных принципов и понятий оценки», хотя они сегодня далеко не пол ностью соответствуют международным и европейским стандартам. Поэтому вся подача материала в книге ориентирована на наиболее полное представление на русском языке материалов, либо уже полу чивших международное признание, либо ожидающих такого призна ния. Читатели не только познакомятся в процессе обучения с новей шими материалами, но и смогут выразить свои пожелания и предло жения, которые будут учтены при доработке курса.
Во всех учебниках, которые подготовлены в рамках данного Про екта по отдельным направлениям оценки стоимости имущества, мо гут встречаться методологические нестыковки и возможные повто ры, связанные с автономностью каждого из учебников. Устранение противоречий, связанных с неустоявшимися понятиями, с новым пониманием содержания и форм оценочной деятельности, а также кодификация всех нормативно методических документов, касаю щихся оценки, будут возможны тогда, когда станет обозримым все поле, на котором формируются общепринятые стандарты оценки — как обобщенные результаты труда ученых и практиков.
Это время — не за горами. По решениям различных международ ных и национальных организаций согласование по всем вопросам должно быть достигнуто к 2005 году. По обнародованным решениям Правительства РФ и головных государственных ведомств в согласо ванные сроки будет осуществлен переход к Международным стан дартам финансовой отчетности (МСФО), а соответственно, — к международным и европейским стандартам оценочной деятельности.
Профессиональными оценщиками за последние годы немало
сделано для того, чтобы восстановить лучшие российские традиции и освоить современные знания в области оценки стоимости имуще ства. Но теперь, в условиях изменений, уже произошедших и проис ходящих в понимании методологических основ и в практике приме
12
нения новых международных экономических правил, надо подготовить почву для вхождения России в основную группу стран, принимаю щих участие в формировании этих правил. В той части, которая каса ется оценочной деятельности, выполненная в рамках настоящего Проекта работа, позволяет рассматривать подготовленные учебные и хрестоматийные материалы как научно образовательную основу полного свода Российских стандартов оценки (РСО). Этот свод охва тывает с достаточной полнотой все те вопросы, которые включены в запроектированные своды МСО и ЕСО 2003 года.
Профессиональное совершенствование свода РСО, включая его институциональное и повсеместное практическое укоренение в на шем государстве, позволит отечественным специалистам претендо вать на международное признание и на полноправное участие в фор мировании общепринятых правил оценочной деятельности. Такова цель выполненной работы, которая представлена российскому сооб ществу оценщиков, ученым экономистам, в образовательные учреж дения, в органы государственной власти Российской Федерации, в международные и европейские организации по оценке стоимости имущества.
Официальные сведения о происходящих изменениях в международных и европейских стандартах оценки
Послание Председателя МКСО1
Великая честь быть Председателем МКСО следующие три года2. Выпускаемая печатная продукция с всеобъемлющими Международными стандартами оценки (МСО) будет представлена в комплекте апрельской публикации нового издания МСО. Это новое издание будет в свободном доступе на вэб сайте МКСО. МКСО сейчас нуждается в дальнейшем качественном скачке вперед, закрепляя успех по следних трех лет. Продвижение стандартов в жизнь и гармонизация национальных
стандартов с международными — это две ключевые темы моего президентства.
1Опубликовано в «Global valuation issues» — IVSC Newsletter February 2003. — Этот выпуск выходящего два раза в год обозрения появился в открытом доступе в марте 2003 г. http://www.ivsc.org/pubs/GVI 0302.pdf. Данный текст, как и все использован ные англоязычные материалы по оценке в данной книге и в хрестоматиях переведе ны на русский язык с получением необходимых разрешений. В русских текстах до полнительные вставки [в квадратных скобках] и выделения жирным шрифтом сде ланы в учебных целях.
2По правилам МКСО каждые три года происходит обязательная ротация Председа теля комитета. Прежний Председатель Грэг Макнамара остался в руководстве МКСО и является теперь почетным Председателем.
13
Растущий спрос и признание МСО связаны с ожидаемым расширением рас пространенности других международных стандартов, в особенности Международ ных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Открытое приспособление к МСФО или конвергенция с этими стандартами является сейчас новым глобаль ным феноменом, который набирает ускоренный темп. Австралия, Россия, Евро пейский Союз, Эстония, Украина, некоторые страны Среднего Востока и Африки и другие — приняли решение о крупномасштабном, решительном переходе к МСФО. США, Южная Африка, Сингапур, Турция и Малайзия, хотя в обозначен ной ими незначительной степени, обязуются заняться конвергенцией с междуна родной точкой зрения. Переход к МСФО является комплексным для многих ком паний, озабоченных, но открытых благоприятным возможностям для оценочной профессии. Мы должны быть уверены в нашей способности подготовить клиен тов к вызывающему уважение и плавному пути для перехода к МСФО.
Таким образом, как оценщики мы нуждаемся в уверенности, что мы осознаем требования МСФО, как импульс — с их стороны — к оценке стоимости активов, и их изменения могут налагаться на текущую оценочную практику, проистекающую из наших интернациональных, или национальных, стандартов.
Эта «уникальная точка продаж»1 МСО является следствием того, что они [на ши стандарты] развивались в соответствии с МСФО. Компания Делойт Туш То мацу провела такое исследование в 2002 году на своей Модели Иллюстративных Финансовых Отчетов по МСФО. В результате констатируется, что оценки стои мости для обоих исследованных объектов имущества — основных средств и инвес тиционного имущества — соответствуют Международными Стандартами Оценки. Джон Эйдж (FRICS),
Председатель Международного Комитета по стандартам оценки (МКСО)
Из предисловия к МСО 2001 МСО 2001 — это вторая публикация, которая должна быть выпущена в рамках
Проекта Стандартов МКСО, осуществление которого началось в январе 2000 г. Проект рассчитан на три года, и его задача состоит в том, чтобы силами МКСО
опубликовать к 2002 году набор всеобъемлющих и устойчивых международных стан дартов, охватывающий все основные области бизнеса, которые облегчат междуна родные сделки, связанные с имуществом.
МСО 2001 представляет собой развитие предыдущего издания: проекты, ко торые были выдвинуты для обсуждения, доведены до окончательных редакций; полученные комментарии усилили и улучшили существующие стандарты/руко водства; введен новый материал.
Мы продолжили тесное сотрудничество с «родственной» для нас организаци ей — Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности (МКСФО). Представители МКСО в течение года встречались с представителями Комитета по государственному сектору, Международной федерации бухгалтеров и обсуждали
1Смысл этого выражения, взятого в кавычки самим Джоном Эйджем, состоит в том, что в настоящее время появляются уникальные возможности широкого распростра нения МСО и оказания оценочных услуг (их «продажи»), основанных именно на этих стандартах оценки. Это связано с происходящим во всем мире реформировани ем бухгалтерского учета на основе МСФО, с которыми гармонизированы МСО 2003.
14
связи между Международными стандартами отчетности в государственном секто ре и МСО. Аналогично, мы имели встречи с представителями Базельского Коми тета по банковскому надзору, который впервые опубликовал проект руководства по стандартам и по методологии оценки.
1 июля 2001 г. Грег Макнамара,
Председатель Международного Комитета по стандартам оценки (Полностью опубликовано в русском издании МСО 2001)
Из Послания сообществу оценщиков Председателя МКСО Грэга Макнамара — август 2002 г.
Приближается окончание Проекта Стандартов МКСО. Он имел громадный ус пех, и МКСО достиг масштабов, о которых мы едва ли могли мечтать два года тому назад, когда начинали этот проект. Совет МКСО сейчас завершает бизнес план на 2003—2005 гг. …Я надеюсь, что в его обсуждении примет участие максимально воз можное количество институтов — членов МКСО.
Решающее значение приобретают две ключевых темы. Одна — заключается в том, чтобы Международные Стандарты Оценки были широко доступны. Следую
щее издание МСО, намеченное на начало 2003 г., должно быть в свободном доступе в сети (Интернет). Печатные экземпляры также будут доступны по умеренным затра там. Это решение — положительная демонстрация приверженности МКСО к пост роению мощной глобальной отрасли услуг по оценке как в развитых, так и в разви вающихся странах.
Другая ключевая тема — необходимость продолжить процесс установления стандартов МКСО, сделав его даже более жестким. Предполагается создание ново го Совета по стандартам. Члены Совета будут назначаться по техническим (про фессиональным) способностям и из более широкого круга, чем институты — чле ны МКСО. Новый Совет будет разрабатывать проекты новых стандартов и руко водств, однако окончательное одобрение будет оставаться за Управляющим Советом…
Успех МКСО означает, что профессиональный оценщик — ключевой игрок в глобальной экономической среде, и он, безусловно, находится не за ее пределами!
(Опубликовано в «Global valuation issues» — IVSC Newsletter August 2002)
Новые планы Международного комитета по стандартам оценки (МКСО)
В августе 2002 г. в новостном издании МКСО «Глобальные про блемы оценки стоимости» (Global valuation issues — IVSC Newsletter August 2002) вместе с Посланием Председателя МКСО Грэга Макна
мара были опубликованы Программа работы МКСО до конца 2002 года. Одновременно с публикацией Программы работы МКСО на 2002 и на последующие годы были размещены на сайте МКСО: про ект Международного применения оценки (МПО «Массовая оценка
15
недвижимого имущества») и четыре новых проекта Международных руководств (МР) — для их публичного обсуждения перед утвержде нием в 2003 году.
Первый проект был опубликован в наиболее завершенном виде, и его перевод включен в изданную хрестоматию по МСО. Переводы на русский язык всех остальных опубликованных проектов включены в Раздел 3, в котором дана характеристика эволюции МСО, сравнение с ЕСО — включая новейшие проекты.
Программа работы МКСО на 2002 год
Новые проекты Международных руководств (МР) для обсуждения:
(1)Оценка сельскохозяйственного имущества
(2)Экспертиза оценок
(3)Движимое (личное) имущество
(4)Оценка портфелей ипотек (закладных) для целей секьюритизации — Часть 1
Позже в этом году должны появиться новые проекты для обсуждения
! Предлагаемое Международное применение оценки «Оценка активов госу дарственного сектора» (название соответствует Комментарию, опублико" ванному в МСО"2001)
!Предлагаемое Международное применение оценки «Массовая оценка не движимого имущества» (опубликовано в хрестоматии по МСО)
!Предлагаемое Международное применение оценки «Специализированные объекты торгового имущества» (еще не опубликовано, также как и последую" щие материалы, — на конец марта 2003 года)
Другие вопросы в Программе работы МКСО на 2002 год
!Должны быть разработаны Комментарии по ретроспективным и перспек тивным оценкам
!Должно быть разработано Международное руководство (МР) по взаимоот ношениям Оценщика и Аудитора
В этом проекте будут рассмотрены соответствующие Международные стандар ты аудита.
!Проект «Оценка для отрасли страхования»
!Проект «Оценка для добывающих отраслей»
!Часть 2 Проекта МКСО по секьюритизации (продолжение Проекта 4)
!Мониторинг возможных изменений в Международных стандартах финан совой отчетности (МСФО), подготовка отклика и соответствующего Меж дународного Руководства
В число рассматриваемых вопросов входят:
!Проект для обсуждения: «Улучшения МСФО»
!Проект для обсуждения: «Применение МСФО в первый раз»
!Проект МКСФО «Переоценка»
!Проект МКСФО «Объединения бизнеса»
16
Публичная консультация по пересмотру ЕСО, которые должны быть опубликова ны в 2003 году
После успешного значительного пересмотра ЕСО, проведенного в 2000 г., ЕГАО недавно сделала обзор общего содержания и нескольких областей, намечен ных для пересмотра, а также выявила вопросы, которые должны быть представле ны в новом своде руководств.
Вкратце, были существенно пересмотрены и дополнены следующие части ЕСО:
Руководство 1 — Специальные факторы, влияющие на стоимость (только па" раграфы 1.34"1.42)
Руководство 3 — Оценка машин и оборудования (заново переписано) Руководство 5 — Оценка сельскохозяйственного имущества (заново переписано) Руководство 7 — Оценка бизнеса (только параграф 7.04)
Руководство 13 — Законодательство и практика отдельных государств (дополне" ния по странам)
Руководство 14 — Оценка портфелей ипотек для целей секьюритизации (Новое) Приложение 1 — Методология оценки (только параграфы 1.115"1.135) Приложение 4 — Корпоративное управление и Европейский кодекс этичной
практики (Новое)
Кроме того, нынешнее содержание материалов ЕСО, которые относятся к
оценкам для целей финансовой отчетности, подвергнуто редакционной переработке для обеспечения его соответствия Международным стандартам финансовой отчет ности (МСФО). Изменения, проведенные в результате этого процесса, появятся в издании ЕСО 2003 г., которое выйдет весной следующего года.
Редакционный совет ЕГАО продолжит добавление новых Практических заяв лений, Руководств и Приложений — по мере возникновения необходимости, и они будут включаться в ЕСО последовательно, так что нарушения нумерации различ ных разделов сводятся к минимуму.
Предельный срок для представления замечаний по проектам, перечисленным выше, — 13 декабря 2002 г. Они должны быть отправлены электронной почтой.
Ребека Лав, Исполнительный директор ЕГАО
Все указанные материалы появились на сайте ЕГАО после 14.12.02, они были нами переведены на русский язык и нашли отра жение в Разделе 3 настоящей книги, за исключением Руководства 13, которое опубликовано в хрестоматии по ЕСО, а новые сведения по странам будут уточнены в 2003 г.
Европейские стандарты оценки (ЕСО), так называемая «Голубая книга», разрабатываются Европейской группой ассоциаций оцен щиков (The European Group of Valuers Assossiations) или ЕГАО
(TEGoVA). Определения ЕСО нашли свое отражение в европейском законодательстве. Наряду с выработкой стандартов, ЕГАО выполня ет образовательные и сертификационные функции на территории Европы.
17
Эта организация разрабатывает минимальные требования к обра зованию оценщиков и проводит аккредитацию национальных орга нов по сертификации оценщиков в соответствии с требованиями ЕГАО. ЕСО — по заявлению Совета ЕГАО — регулярно пересматри вает Стандарты и Руководства в соответствии с изменениями в евро пейском законодательстве, в Международных стандартах финансо вой отчетности (МСФО) и в Международных стандартах оценки (МСО).
Особое значение для интернационализации имеет предстоящее утверждение в 2003 году новых редакций МСО и ЕСО, согласован ных с последней редакцией МСФО, которая, в свою очередь, будет согласована с широко распространенными в мире американскими стандартами ГААП. Главное, что является необходимым для инвес тиционной деятельности, — стандарты МСФО согласованы с Меж дународной организацией, объединяющей комиссии по ценным бу магам (МООКЦБ — IOSCO), в которую входят национальные Ко миссии по ценным бумагам (SEC, в России — ФКЦБ).
О дальнейшей интернационализации стандартов и о временных ориентирах этого процесса можно судить по работе, ведущейся в профессиональных сообществах, а в наиболее обобщенном виде — по широко обнародованным официальным сообщениям.
ЛОНДОН — Комитет по международным стандартам бухгалтерской отчетнос ти (IASB — МКСФО) и американский Совет по стандартам бухгалтерской отчет ности (FASB) подписали меморандум о взаимопонимании, сделав важный шаг к выработке единых норм бухгалтерского учета. Достигнутое между IASB и FASB со глашение предусматривает, что в 2003 г. должны быть выявлены и сформулированы основные различия между двумя стандартами, а к 2005 г. эти различия должны быть устранены…
Введение новых правил, однако, может натолкнуться на серьезное противо действие как в политических, так и в деловых кругах. Тем не менее представители IASB и FASB объявили о своей решимости разработать высококачественный и универсальный свод бухгалтерских правил.
Американская отчетность GAAP основана на системе жестких формальных правил, тогда как принятый в Европе стандарт IAS — на общих принципах. Раньше регулирующие органы США твердо придерживались мнения, что единый мировой стандарт должен базироваться именно на нормах GAAP. Сейчас все компании, ак ции которых торгуются в США, обязаны оформлять свои финансовые отчеты в формате GAAP. Однако после недавних финансовых скандалов вокруг Enron и дру гих крупных корпораций несовершенство GAAP стало очевидно. Скандалы и кри зис доверия инвесторов заставили FASB пересмотреть свое отношение к GAAP и приступить совместно с европейцами к выработке более совершенных, единых правил для мирового рынка…
18
Идею конвергенции двух стандартов поддерживает и Комиссия по ценным бу магам и биржам США (SEC). Харви Питт, председатель SEC, считает, что к 2005 г. правительство США может отменить правило, согласно которому публичные ев ропейские компании, желающие разместить свои акции на американских биржах, должны приводить свою отчетность в соответствие с GAAP. (FT, 30. 10. 2002)
Эндрю Паркер «Ведомости» №200, 01.11.2002
Если различия между МСФО, которые справедливо считаются «европейскими» по их истинному происхождению, и американски ми ГААП — носят преимущественно технический характер, то ны нешняя российская система бухгалтерского учета и финансовой от четности отличается от обеих этих систем по методологическим и, прежде всего, понятийным основам. Какими способами будут сни маться такие различия, и как они будут гармонизироваться с мето дологическими основами оценки стоимости имущества — пока не известно, в российском научном сообществе и в среде професси ональных оценщиков этот вопрос не обсуждается ни по форме, ни по существу.
В главах 4 и 18 данной книги этим вопросам уделено особое вни мание в связи с тем влиянием, которое начавшийся процесс неиз бежно окажет на методологические основы оценки стоимости иму щества, а они, в свою очередь, могут оказать благотворное влияние на реформирование российского бухгалтерского учета. Поспешность в гармонизации может быть чревата закреплением надолго не самых лучших решений по этим вопросам.
МСФО не для всех. Переходный период может продлиться до 2011 года
Минэкономразвития хочет смягчить шок от перехода российских предприятий на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). По замыслу ре форматоров, процесс начнется в 2004 г. с банков и профучастников фондового рынка, а завершится в 2011 г., когда по международному будут отчитываться все отечественные компании. А те, кто перейдут на международные стандарты, будут освобождены от бремени российской отчетности.
В июле 2002 г. премьер Михаил Касьянов объявил о переходе всех предприятий на МСФО, причем уже с 1 января 2004 г. Но этот план оказался слишком дерзким: Минфин и Минэкономразвития не могут договориться о том, нужно ли сохранять российский бухучет параллельно с МСФО и внедрять ли международные правила во всех компаниях сразу или начать с самых важных (банки, крупные эмитенты).
12.03.03 рабочая группа при Минэкономразвития обнародовала проект «Концеп ции развития системы учета и отчетности в РФ». К 1 апреля это ведомство вынесет на рассмотрение правительства четыре сценария перехода на МСФО. Само Минэ кономразвития поддерживает лишь один, по которому российские стандарты буху чета станут постепенно заменяться международными: с 2004 г. по МСФО будут от читываться банки, эмитенты ликвидных акций и профучастники рынка ценных
19
бумаг, с 2006 г. — ГУПы и эмитенты любых ценных бумаг, а с 2011 г. — все осталь ные. На «переходный период» реформаторы предлагают отказаться от любых изме нений действующих правил российского бухучета и упростить существующую сис тему Положений о бухгалтерском учете (ПБУ). — «Ведомости» № 42, 13.03.2003
На изменения в обоих сводах общепринятых стандартов (МСО и ЕСО) оказывают все большее влияние МСФО, официально прини маемые в англоязычных оригиналах. Меняющиеся версии их пере водов на русский язык и публикация противоречивых бухгалтерских глоссариев и русско английских словарей не позволяют сегодня со гласовать с ними переводы стандартов по оценке стоимости имуще ства, а также по инвестиционному анализу, по менеджменту и корпо ративному поведению.
Но российским специалистам приходится сталкиваться с боль шими практическими трудностями не столько из за отсутствия со гласованных переводов, а по причине несогласованности методоло гических основ этих прикладных экономических дисциплин. Изуче ние глубоких российских традиций вместе с самыми новыми теоретико экономическими работами в мире позволит надежно ус воить не просто общепринятые процедуры оценки, а то, что состав ляет суть оценки: стоимостное мышление.
20