Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

Раздел 1 Формирование методологических основ

оценки стоимости имущества

Глава 1 ВВЕДЕНИЕ В ПPОБЛЕМАТИКУ

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНКИ

1.1.Имущество, его оценка и капитализация: столетие российских традиций

Отметивший столетний юбилей «Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высоче ству великому князю Михаилу Александровичу в 1900 1902 годах» Сергея Юльевича Витте [1], по своей сути, соответствует самым важ ным экономическим задачам современного российского государст ва. А по изложению — этот труд в большей степени соответствует современным, общепринятым в мире принципам и понятиям эконо мической теории и практики, нежели те представления, которые укоренились в сложившемся в России административно рыночном хозяйстве. Небольшой тираж и огромный интерес к этому труду сра зу сделали его редкой книгой, и поэтому следует начать со знакомст ва с этим первоисточником.

Так как оценка частного имущества или богатства, производится, при меновом [«рыночном» — по современной русской терминологии] хозяйстве, по меновой ценности хозяйственных благ, принадлежащих отдельному лицу, то частное богат ство может возрастать как от прибавления к нему меновой стоимости новых благ, добытых в хозяйстве, так и от увеличения меновой стоимости хозяйственных благ, входящих в его состав. Приращение частного богатства может последовать и по причинам случайным, не имеющим экономического характера…

Имущество, кому бы оно ни принадлежало, не представляет определенной ве личины, а может подвергаться с течением времени увеличению или уменьшению. Сумма хозяйственных благ, присоединившихся к хозяйству в течение определен ного периода времени (месяца, года), называется валовым доходом. …Из общей массы валового дохода покрывается прежде всего известная сумма затрат или из" держек производства; затраты эти слагаются из разных составных частей, обуслов ливаемых характером и особенностями каждой данной отрасли производства. В предприятии, работающем успешно, валовой доход превышает издержки произ водства. … Эта часть обозначается понятием чистого дохода, который составляет характерную черту экономической оценки хозяйственной деятельности [«бизнеса» или «предпринимательства» — по современной русской терминологии].

21

В современном меновом хозяйстве доход каждого частного лица переводится на деньги, приращение частно хозяйственного дохода определяется не количеством произведенных ценностей, но денежной их оценкой. Напротив того, денежная оценка непригодна для определения прироста народного и мирового доходов: прирост этот определяется количеством вновь произведенных хозяйственных благ, посту пающих на удовлетворение потребностей данного народа и международного обще ния. ([1] С. 334 337)

Здесь и далее к выделениям курсивом в оригинале добавлены вы деления жирным шрифтом.

Впоследующем изложении еще несколько раз вспомним исполь зованные в труде С.Ю. Витте понятия, составляющие целостную и ясную «систему понятий», т.е. «концепцию» — в точном смысле это го слова. Не преувеличивая научную значимость Конспекта лекций, следует высоко оценить его воспитательную и даже нравственную ценность для всех, кто по русски сегодня — словом и делом — зани мается «оценкой частного имущества» и «экономической оценкой хо зяйственной деятельности».

Вживом русском языке появляются новые слова или новые при менения старых слов, он хорошо впитывает иностранные слова, — но всякое новое знание состоит из понятий и образов, которые спе циалист в состоянии изложить или воспринять в ранее существовав ших словах, через них вводя или объясняя специальные термины.

Современное понимание «рыночного» (хозяйства, ценности, стоимости) на русском языке начинается с того самого понимания «менового», с которого начинается приведенный отрывок. Дальней шее раскрытие понятий, т.е. отражение специальными терминами изменений в экономических условиях и появления новых знаний, происходит в профессиональной среде, которая только и может по влиять на разумность массового употребления специальных терми нов.

«Откуда есть пошли применяемые нами русские слова» — это не маловажный источник знаний, которым интересуется сейчас нема лое число молодых и по новому воспитанных специалистов. Интер нет клуб российских оценщиков и другие места открытых дискуссий наполняются в последнее время выступлениями, свидетельствующи ми об общей озабоченности методологическими вопросами оценки.

Как правильно понимать по русски: «ценность» и «стоимость», «затраты» и «издержки», чему они соответствуют «по иностранно му», откуда взялось и как было «перекрещено в иную веру» слово «се" бестоимость»? — Эти и другие подобные российские споры, которые

22

велись на протяжении всего прошлого века, возобновились в новом веке. Чтобы не барахтаться на поверхности схоластических споров, в новых условиях занятия практической оценкой приходится нырнуть в глубь ее экономической сути, осваивать современные общеприз нанные в мире стандарты и проникать в те глубокие отечественные традиции, свидетельства о которых оставил С.Ю. Витте.

Последний абзац в приведенной выше выдержке из его труда под водит к пониманию принципиального различия между экономиче скими измерениями — используя современные термины — при мик роэкономическом и макроэкономическом анализе. Особое внима ние С.Ю. Витте уделял «правовому порядку», чтобы затем подойти к выяснению роли государства в развитии капитализации.

Прежде всего накоплению капитала благоприятствуют, конечно, естественные преимущества: большие природные богатства страны, плодородие почвы, обилие всяких руд, минерального топлива и т.п.

Не менее важным условием, благоприятствующим накоплению капиталов, яв ляется правовой порядок, степень законности в данной стране, обеспечивающая уве ренность в будущем. Без твердой уверенности в своей личной и имущественной без опасности, без ясного представления о своем праве собственности и о надежной за щите этого права от чьего бы то ни было посягательства не может быть и речи о стремлении к сбережению, а тем более об уверенном помещении сбереженного в свое или чужое производство. Но помимо уверенности в своих имущественных пра вах, весьма важна и уверенность в том мериле, которым расценивается имущество. … Прочная валюта в стране является весьма существенным условием, обеспечиваю щим возможность правильной в стране капитализации. ([1] С. 124)

Два вопроса, поставленные здесь: (1) охрана имущественных прав и (2) оценка стоимости имущества, — составляют ядро современной институциональной экономики и выделяемой в рамках этой дисцип лины «пары трансакционных издержек» — по классификации, вве денной лауреатом Нобелевской премии Дугласом Нортом1. Институ циональные основы оценки стоимости имущества подробно рас сматриваются в Разделе 2, а также в хрестоматии по анализу нормативных и справочных материалов.

1«Трансакционные издержки состоят из (1) издержек по оценке полезных свойств объекта обмена и (2) издержек по обеспечению прав и принуждению к их соблюде нию. Эти издержки на оценку и на принуждение служат источником социальных, политических и экономических институтов» — Дуглас Норт. Институты, институ циональные изменения и функционирование экономики. М., 1997. С. 45.

23

Следует отметить такую важную для оценочной профессии де таль, что в бытность С.Ю. Витте министром финансов Российской Империи по его инициативе были приняты «Правила оценки недви жимых имуществ» 1893 г. и Инструкция по разъяснению Закона об оценке недвижимого имущества 1894 г., а в 1899 — новый Закон об оценке недвижимого имущества, установивший объем государствен ного финансирования оценочных работ. Предметом, изучаемым в настоящем учебном курсе, он сам владел профессионально — на уровне наивысшего (для того времени) знания теории и практики.

Эта столь важная для оценочной профессии деталь может пока заться незначительной по сравнению с гигантскими хозяйственны ми задачами, успешно решенными за полтора десятилетия (1892 1906 гг.), в течение которых С.Ю. Витте возглавлял министерство финансов и недолгое время кабинет министров, а Россия за этот пе риод превратилась в одну из крупнейших экономических держав ми ра. Тогдашний американский президент Теодор Рузвельт сказал о С.Ю. Витте, что если бы тот родился не в России, а в США, то стал бы там президентом.

Еще одна немаловажная деталь — это программа аграрной (зе мельно имущественной) реформы, которую разработал С.Ю. Витте и которую практически стал осуществлять П.А. Столыпин. Основная идея этой реформы, проводившейся в условиях, когда отсутствовали права собственности на применяемое имущество у подавляющей массы населения (на три четверти состоящее из крестьян), состояла в том, чтобы государство позаботилось о надежном способе предос тавления и охраны этих прав для их полезного применения.

Всякое стремление к помещению своих сбережений в какое либо предприя тие, при отсутствии уверенности в имущественной безопасности, при слабо развитом в стране понятии о собственности, парализуется страхом потерять свое помеще ние, и сбережение ограничивается сохранением (запрятыванием) металлических денег, драгоценных камней, т.е. накоплением мертвого капитала.

Бедность нашего крестьянина в значительной степени обусловлена тем, что … у него часто отсутствует правильное представление о праве собственности. … Эти ус ловия весьма неблагоприятны для развития наклонности к сбережениям и накоп лению капитала. (С. 120)

Соответствующее росту промышленной деятельности и акционерного учреди тельства законодательство, обеспечивающее интересы участников и дающее им возможность законной защиты своих прав, является, в свою очередь, необходи мым условием для правильного накопления капиталов в стране. Весьма сущест венным является организация кредита, особенно мелкого, близкого народной мас се. Но слишком легкая государственная помощь кредитом можно только отвлечь от ка

24

питализации, ибо она ослабляет убеждение, что только сбережение может доставить в будущем возможность пользоваться благами. Легко достающаяся ссуда в большинстве случаев не идет на производительные цели, а растрачивается; — это капитал, потерянный для нации. ([1] С. 121)

Что способствует развитию в стране капитализации, и участие в этом деле го" сударства? …Чем дальше идет прогресс, тем сложнее становятся все отправления производственного процесса, и тем труднее роль его участников — всех граждан. Чтобы справиться с этой ролью, они должны обладать не только капиталами, но и личными качествами — предприимчивостью и энергией, развивающимися на ос нове самодеятельности. Не налагать руку на самодеятельность, а развивать ее и всячески помогать ей, создавая благоприятные для ее применения условия — вот

истинная задача государства в наше время все усложняющегося народного хозяйства.

([1] С. 124)

И тут же — о проблемах, которые сегодня насущны для России, как и сто лет назад.

Великие научные открытия и связанные с ними технические достижения, по влекшие за собой столь удивительные перевороты в промышленности и давшие та кие громадные толчки быстрому и массовому накоплению капиталов, с ясностью показывает, как важен для целей капитализации прогресс знаний. Но, с другой сторо ны, не менее важное значение в этом отношении имеют и заботы о большей до ступности знания для всего населения страны. … Между научным и практическим мышлением и создаваемой постановкой образования упрочивалось бы то тесное взаимодействие, которым только и создается поступательное движение производ ственного процесса, а с ним и капитализации.

Из сказанного выясняется, насколько крупна роль государства в деле развития капитализации в стране, так и определяется та его деятельность, которая прямо или косвенно содействует созданию всяких капиталов. Роль государства в развитии ка питализации далеко не является исчерпывающей. Государство не столько созидает, сколько воспособляет, истинными же созидателями являются все граждане. ([1] С. 124)

Удивительно, насколько схожи основные формулировки этой ра боты — по самым принципиальным вопросам хозяйствования (и прикладной экономической теории) — с новейшими представления ми, которые сегодня наиболее характерны для происходящего во всем мире перехода от традиционных экономических воззрений к тем, которые соответствуют требованиям Новой экономики (в ши роком смысле слова).

С прогрессом культуры величина процента обнаруживала наклонность к пони жению. Причина этого явления заключалась прежде всего в возрастании обеспе ченности возвращения отданных в пользование капиталов. Чем более увеличива лась общественная безопасность, защита права, развивалась в обществе деловая честность и, следовательно, улучшалось качество заемщиков, тем менее станови

25

лась премия за риск. … Против стремления процента к понижению выступают, од нако, другие влияния, которые хотя и не постоянно, но в известные периоды вре мени действуют с большой силой. Сюда относятся прежде всего войны и вообще тревожные политические обстоятельства; затем понижению процента противодей ствуют открытия новых производительных употреблений капитала, усиливающие спрос на него.

За выделом из хозяйственного дохода частей, причитающихся на долю труда, капитала и на уплату ренты, получается остаток, составляющий предприниматель" ский барыш или чистый доход от предприятия. Отличительная черта барыша пред

принимателя заключается в полной его неопределенности в противоположность рен те, заработной плате и проценту за пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя характеризуется элементами риска — величина этого дохода очень во многом зависит от степени правильности первоначальных расче тов. ([1] С. 350)

Слово барыш считается устаревшим, но не менее чем слово из" держки, хотя есть в них прелесть, дорогая русскому слуху. Ведь пред" принимательский барыш лучше передает «отличительную черту его полной неопределенности», чем противопоставляемые друг другу предпринимательский доход и предпринимательская прибыль (при быль предпринимателя). Разъяснения, данные в этом фрагменте, вполне соответствуют новой концепции «непредвидимо возникаю щей» стоимости, которая — с разрывом ровно в столетие — отмечена в 2002 году Нобелевской премией (см. следующий параграф).

В отличие от благ материальных, идущих в производство или способствующих ему, т.е. в отличие от вещественных капиталов, блага духовные, выполняющие то же назначение, называют капиталами невещественными. Сюда, прежде всего, должны быть отнесены знания, за счет которых более всего и следует отнести совершенный уже веками и постоянно совершающийся на наших глазах прогресс в производстве. Затем сюда же относятся личные таланты, приобретенное продолжительной де ятельностью право на доверие (фирмы торговые и промышленные), привилегии (права) на изобретения и пр. ([1] С. 114)

Теперь, через сто лет со времени написания Конспекта лекций С.Ю. Витте, стало общепризнанным, что ресурсами, определяющи ми прогресс в производстве и весь мировой экономический рост, яв ляются, повторим: невещественные капиталы (неосязаемые или не

материальные активы), право на доверие (гудвилл или деловая репута ция), права на изобретения (обобщенно — интеллектуальная собственность) и вся «экономика, основанная на знании», в которой личные таланты (как человеческий капитал) приобретают измери

26

мый характер. Важно, что эти представления развивались и развива ются в России, хотя были времена, когда прерывалось это развитие.

Впервые за последние двенадцать лет 19 декабря 2002 г. перед Об щим собранием Российской академии наук было сделано два науч ных доклада на актуальные темы: нобелевского лауреата академика Ж.И. Алферова на тему «Наноструктуры и нанотехнологии», и ака демика В.Л. Макарова «Экономика знаний: уроки для России». Вот выдержка из этого доклада:

Методологически существуют два подхода к измерению количества знаний: по затратам на производство знаний, и по рыночной стоимости проданных знаний.

Нужный продукт — это тот, который кем то куплен. А та цена, по которой про дукт куплен, и является истинной оценкой его полезности. Акт купли продажи является принципиальным.

…Существует, возможно, крайняя, пессимистическая точка зрения, состоящая в том, что экономика знаний управляется другими законами в сравнении с тради ционной экономикой. Нам представляется, что изложенная точка зрения на эко номику знаний неправильна. В экономике знаний, так же, как и в экономике част ных продуктов, движителем является, все таки, спрос. И нужно научиться изме рять этот спрос.

На стандартном совершенном рынке конкуренция приводит к снижению цен до предельных издержек. На рынке знаний цены выше предельных издержек. … На практике, рынок знаний и информации зависит критически от репутации, от по вторных трансакций и от доверия. Репутация в научной сфере в чем то сродни производственной мощности предприятия, хотя, конечно, является более слож ным и многоаспектным понятием… Репутация получает рыночную оценку, в част ности, в форме уровня заработной платы ученого, а также в форме спроса на труд ученого со стороны различного рода организаций. Наука стала настолько интерна циональной, что во многих случаях не так важно, где ученый физически находится. Хотя, конечно, знания, им произведенные, и получившие рыночную оценку, запи сываются в результаты экономической деятельности страны пребывания.

В отечественной экономической науке еще в 70—80 е годы был выполнен комплекс прикладных разработок по анализу превышения стоимостных результатов над непосредственно измеряемыми затра тами ресурсов. Это превышение интерпретировалось как «эффект новой техники», «вклад научно технического прогресса», «рента знаний», «мера нашего неведения» — по сути, изучалось то, что те перь получило отражение в понятии «непредвидимо возникающей»

или «сотворенной», «креативной» дополнительной стоимости (см. об этом в следующем параграфе).

Можно утверждать, что методологические основы разработок то го времени соответствовали тому, что делалось в развитых странах

27

мира, хотя и в условиях централизованно плановой хозяйственной системы, которая — в конце концов — так и не позволила применять эти разработки в их полном формате. Наиболее полное представ ление об этих разработках можно получить из книги академика Д.С. Львова [2].

Современная позиция, выраженная в докладе академика В.Л. Ма карова (а также в работах, указанных в предисловии и в монографии [3]), является не просто рыночной, а инновационно предпринима тельской, ориентированной на созидательное преобразование (хотя Йозеф Шумпетер почти сто лет тому назад говорил о «созидающем разрушении»).

Сама «рыночная стоимость» или «рыночная оценка» репутации в научной сфере (схожей с деловой репутацией или гудвиллом) пони мается как превышение рыночной стоимости над предельными за тратами, главным образом, за счет капитализированных знаний или интеллектуального капитала. — Детально эти вопросы рассматрива ются в учебнике по оценке стоимости нематериальных активов и ин теллектуальной собственности, подготовленном в рамках настояще го Проекта.

В Новую эпоху — это экономическая отдача от примененного зна" ния уже стала превышать — во многих странах, отраслях, корпора циях — отдачу от традиционных активов. И влияние примененного знания распространяется во всю мировую экономику, на все типы имущества.

«Новая экономика», «экономика, основанная на знаниях» и дру гие свидетельства того, что весь мир переходит к новому всеобщему способу существования (постиндустриальному, информационному), затрагивают не только производственно технологические процессы, но не в меньшей степени они касаются институциональной и чело веческой (поведенческой и психологической), и, особенно, интел лектуальной стороны экономики, в том числе, самого экономического знания.

То новое — и фундаментальное, и прикладное — экономическое знание, которое стало или становится общепризнанным во всем ми ре, является настолько и воистину прагматичным, что оно ведет не посредственно к конкретным задачам экономического поведения и

принятия решений.

Таким образом, не только в России, но и в странах с высокоразви той рыночной экономикой, происходит болезненный процесс сме ны базовых научно экономических воззрений (парадигм), — про

28

цесс, совмещаемый с коренным пересмотром методологических ос нов всей прикладной экономической теории, в особенности, дисциплин, связанных непосредственно с экономическими измере ниями. Такое положение вещей вызывает необходимость сегодня со всем вниманием отнестись к тому новому, что появляется в эконо мической теории и что касается — прямо или косвенно — методоло гических основ оценки.

1.2.Экспериментально подтверждаемая экономическая теория и методологические основы стандартов оценки

Воктябре 2002 г. присуждена Нобелевская премия по экономике Вернону Л. Сми ту (Vernon L. Smith) — за основанное им лабораторное экспериментирование как ин

струмент в эмпирическом экономическом анализе, особенно в изучении альтерна тивных рыночных механизмов.

Традиционно экономическую теорию выручало предположение об «экономи ческом человеке», который в своем поведении руководствуется собственными эго истическими интересами, и который способен к рациональному принятию реше ний. Экономика рассматривалась как неэкспериментальная наука, а ее исследовате ли — так же как в астрономии или метеорологии — могли полагаться исключительно на данные, находящиеся в поле обзора и непосредственно наблю даемые в реальном мире…

За последние два десятилетия, тем не менее, эти взгляды подверглись измене нию. Контролируемыми лабораторными экспериментами была выявлена жизнен ная компонента в изучении экономики и, в конечном счете, экспериментальные результаты показали, что базовые постулаты в экономической теории должны быть изменены.

Этот процесс зародился в двух сферах: в когнитивной психологии, в которой изучаются человеческие суждения и процессы принятия решений [экономическая психология и поведенческая экономика], и в экспериментальной экономике, в рамках которой лабораторно проверялись экономические модели. Премия этого года при суждена новаторам в этих двух областях.

Из «Информации для публики» Комитета по Нобелевским премиям, Октябрь 2002 г. http://www.nobel.se/economics/laureates/2002/public.html

Даже предварительное знакомство с работами — доселе малоиз вестными российским экономистам — Вернона Смита1 позволяет убедиться в том, что они имеют самое непосредственное отношение к методологическим основам оценки стоимости имущества, хотя экс

1В настоящее время Вернон Смит руководит Междисциплинарным центром эконо мических знаний в Университете Джорджа Мейсона (США), на сайте которого раз мещен полный список трудов Вернона Смита — около двухсот публикаций — см. http://www.gmu.edu/departments/economics/facultybios/smith.html.

29

периментальная экономика не является единственной такой осно вой.

Первые эксперименты Вернона Смита были нацелены на провер ку того, что, возможно, является наиболее фундаментальным резуль татом в экономической теории, а именно: в условиях совершенной конкуренции рыночная цена устанавливает равновесие между спро сом и предложением на уровне, на котором стоимость (value), при писываемая благу предельным (marginal) покупателем, — столь же высока, как и для предельного продавца. В ранних лабораторных экспериментах случайным образом назначались роли покупателей и продавцов — с различными оценками стоимости (valuations) некото рого блага. Эти оценки стоимости выражались, соответственно, как

минимальная приемлемая цена продажи и максимальная приемлемая цена покупки.

Учитывая распределение так называемой «цены резервирова ния», В. Смит установил, что цены, полученные в лаборатории, были очень близки к теоретическим стоимостям (theoretical values), несмо тря на то, что субъекты опытов испытывали недостаток информа ции, необходимой для вычисления цены равновесия.

В его работах (начиная с 1962 года) не просто затрагиваются, а подвергаются экспериментальной проверке фундаментальные пос тулаты микроэкономической теории. А как следствие, выявляются возможности конструировать поведенческие (социально психологи ческие) предпосылки, побуждающие людей, участвующих в экспе риментах, проявлять свои независимые ценностные суждения при со вершении сделок (трансакций). В. Смит положил начало использо ванию лабораторных экспериментов (названных им, в кавычках, «аэродинамической трубой» — «wind tunnel» — по аналогии с натур ными экспериментами на физических моделях).

На основе полученных экспериментальных данных второй нобе левский лауреат по экономике 2002 г. Дэниел Канеман, вместе с по койным Амосом Тверским, развили свою собственную теорию, аль тернативную классической теории «максимизации ожидаемой поль зы», которую они назвали «теорией перспективы» (prospect theory). Новая теория призвана учесть выявленные повторяющиеся факты ир" рационального поведения, сформулировав их в виде закономерности,

которую можно использовать для различных экономических пред сказаний. По мнению известных в мире экономистов, данная теория способна более точно предсказывать аномальные для классической экономики явления, которые становятся постоянной нормой.

30