Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

ственного регулирования оценочной деятельности представлен на схеме 1.

Схема 1

Государственное регулирование оценочной деятельности

Ниже рассматриваются основные вопросы, регулируемые рос сийским законодательством в сфере оценочной деятельности.

Случаи проведения обязательной оценки.

Важно отметить, что обязательная оценка объектов, принадлежа щих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, с при влечением к ее проведению независимого оценщика использовалась и до принятия Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в целях защиты интересов государства как участника гражданских правоотношений.

К соответствующим правовым актам можно, в частности, отнести Указ Президента Российской Федерации от 18.08.96 № 1210 «О ме рах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государст ва как собственника и акционера» и «Правила проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закреп ленными в федеральной собственности акциями акционерных

обществ, созданных в процессе приватизации», утвержденные по становлением Правительства Российской Федерации от 07.08.98 № 989, «Положение о порядке финансирования инвестиционных программ конверсии оборонной промышленности за счет средств

211

федерального бюджета и конкурсного отбора», утвержденное поста новлением Правительства Российской Федерации от 02.02.98 № 143.

Федеральный закон от 21.07.97 № 123 ФЗ «О приватизации госу дарственного имущества и об основах приватизации муниципально го имущества», принятый практически на год раньше Федерального закона от 29.06.2002 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос сийской Федерации», содержал положения о привлечении к работе комиссией по приватизации оценочных организаций.

После принятия Федерального закона «Об оценочной деятель ности в Российской Федерации» в соответствии со статьей 8 указан ного закона проведение оценки объектов оценки является обяза тельным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежа щих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

1. При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или му ниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Под приватизацией государственного и муниципального имуще ства понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное иму щество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образо ваний, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 ФЗ «О приватизации государственного и муници пального имущества», вступившего в силу 26.04.2002, начальная це на приватизируемого государственного или муниципального имуще ства устанавливается на основании отчета об оценке государственно го или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятель ности.

Во исполнение положений Федерального закона «О приватиза ции государственного и муниципального имущества» было принято постановление Правительства от 26.04.2002 № 270 «О размере и ви

дах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества». Указанное постановление установило, что затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества воз ложены на Российский фонд федерального имущества.

212

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.05.2002 № 369 утверждены правила определения нормативной це ны подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества. Под нормативной ценой подлежащего приватизации го сударственного или муниципального имущества понимается мини мальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определенная в соответствии с указанными Правилами. В случае ес ли нормативная цена представляет собой отрицательную величину, Минимущества России привлекает независимых оценщиков для оп ределения нормативной цены.

Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации и в целях повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации, в соответствии со ст. 72 Бюджетного Кодекса Россий ской Федерации могут быть проведены конкурсы по отбору органи заций, осуществляющих оценочную деятельность.

Распоряжением Министерства государственного имущества Рос сийской Федерации и Российского фонда федерального имущества от 17.06.98 № 526 р/186 было утверждено Временное положение о по рядке проведения конкурса по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью и привлекаемых Ми нистерством государственного имущества Российской Федерации и Российским фондом федерального имущества для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации.

Организатором конкурса в соответствии с Федеральным законом от 06.05.99 № 97 ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на постав ки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» являются Минимущества России и Российский фонд феде рального имущества при головной роли первого в случае проведения конкурса Минимуществом России совместно с Российским фондом федерального имущества.

Всоответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.2001

№178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», вступившего в силу 26.04.2002, при приватизации иму

щественного комплекса унитарного предприятия на основе акта ин

вентаризации унитарного предприятия составляется передаточный акт, содержащий расчет балансовой стоимости подлежащих прива тизации активов унитарного предприятия, а в случае создания от крытого акционерного общества путем преобразования унитарного

213

предприятия — сообщаются сведения о размере уставного капитала, о количестве и номинальной стоимости акций.

Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится на основе данных промежу точного баланса, подготавливаемого на основе данных промежуточ ного бухгалтерского баланса с учетом результатов проведения инвен таризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватиза ции активов унитарного предприятия определяется как сумма стои мости чистых активов унитарного предприятия, исчисляемых по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости зе мельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона «О приватизации государственного и муни ципального имущества», за вычетом балансовой стоимости объек тов, не принадлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14.01.2002 № 7 «О порядке инвентаризации и стоимо стной оценке прав на результаты научно технической деятельнос ти» и в целях совершенствования экономических отношений, свя занных с использованием результатов научно технической деятель ности, полученных при выполнении научно исследовательских, опытно конструкторских и технологических работ, полностью или частично финансировавшихся за счет федерального бюджета, рес публиканского бюджета РСФСР и той части государственного бюд жета СССР, которая составляла союзный бюджет, а также средств государственных внебюджетных фондов, стоимостная оценка прав на результаты научно технической деятельности, подлежащих ин вентаризации в соответствии с Положением об инвентаризации прав на результаты научно технической деятельности, утвержден ным вышеназванным постановлением, осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со гласно стандартам оценки, обязательным к применению субъекта ми оценочной деятельности, утвержденным постановлением Пра вительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверж дении стандартов оценки» (Собрание законодательства Российской

Федерации, 2001, № 29, статья 302 б).

Ст. 1012 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанав ливает, что по договору доверительного управления имуществом од на сторона (учредитель управления) передает другой стороне (дове

214

рительному управляющему) на определенный срок имущество в до верительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет пере хода права собственности на него к доверительному управляющему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обя зуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с догово ром, являются его собственностью. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным зако ном или собственником сдавать имущество в аренду.

По статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособлен ные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные сред ства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно распоряжению Министерства имущественных отноше ний Российской Федерации от 13.05.2002 № 1185 р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным не движимым имуществом, расположенным в городе Москве», аренд ная плата за пользование указанным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, ука занной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. П. 4 указанного распоряжения в целях ре ализации его положений предусмотрено выделение Минимущест вом России средств на проведение конкурса по выбору оценщиков.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.09.2002 № 707 утвержден порядок реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступле ния в силу Федерального закона «О приватизации государственного

имуниципального имущества».

Всоответствии с данным постановлением основанием для при

нятия решения о выкупе федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа, в которых не определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, является направленное арендатором в Министерство имущественных отношений Российской Федерации

215

(его территориальный орган) заявление о выкупе арендуемого иму щества с приложением нотариально заверенной копии договора аренды с правом выкупа, платежных документов о внесении выкупа (если до подачи заявления арендатор в соответствии с условиями до говора производил платежи в счет выкупа) и предложения о порядке выкупа имущества.

Минимущества России (его территориальный орган) в 2 месяч ный срок рассматривает поступившие документы и привлекает неза висимого оценщика для оценки арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе.

В случае если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе составит 10 тыс. установленных фе деральным законом минимальных размеров оплаты труда или мень ше, министерство (его территориальный орган) принимает решение о продаже этого имущества арендатору. В решении указываются наиме нование имущества и иные данные, позволяющие его идентифици ровать в соответствии с договором аренды, а также цена имущества, установленная на основании отчета независимого оценщика.

2. При использовании объектов оценки, принадлежащих Россий ской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муници пальным образованиям, в качестве предмета залога.

Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем слу чае — государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если за коном или договором запрещено отчуждение этого права без согла сия указанных лиц.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспе чиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то,

укакой из сторон находится заложенное имущество.

3.При продаже или ином отчуждении объектов оценки, прина длежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федера ции или муниципальным образованиям.

Так, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.12.2000 № 974 «О порядке передачи на безвозмезд ной основе в собственность г. Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности» утвержден Порядок пе

216

редачи на безвозмездной основе в собственность г. Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, в целях частичной компенсации расходов на осуществление функций столицы Российской Федерации в соответствии со статьей 60 Феде рального закона от 31.12.99 № 227 ФЗ «О федеральном бюджете на 2000 год». При этом в соответствии с п. 4 вышеназванного Порядка рыночная стоимость предлагаемых к передаче акций определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оце ночной деятельности. Оплата услуг независимых оценщиков, осу ществляющих оценку указанных акций, а также реестродержателей, обеспечивающих регистрацию перехода прав на передаваемые ак ции, производится за счет средств Правительства Москвы.

В соответствии со статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собст венника. В соответствии с распоряжением Минимущества России от 25.12.2000 № 1376 р, утверждающим Положение о Комиссии по выработке решений о целесообразности и способе отчуждения от дельных объектов недвижимого имущества и имущественных комп лексов, находящихся в федеральной собственности, создана Комис сия, которая:

!рассматривает предложения, представляемые в установленном порядке структурными подразделениями Минимущества Рос сии, о возможности отчуждения излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального имущест ва, закрепленного за казенными предприятиями или учрежде ниями;

!принимает решение о рекомендуемом способе и порядке от чуждения соответствующего федерального имущества; готовит предложения о распределении доходов от предполагаемой сделки;

!рассматривает возможность подготовки поручения территори альному органу Минимущества России о принятии решения

по поступившему обращению;

!дает рекомендации о дальнейшем использовании федерально го имущества, если придет к заключению о нецелесообразнос ти его отчуждения.

217

Для принятия обоснованного решения Комиссия изучает и ана лизирует, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости имущества, произведенной независимым оценщиком не ранее, чем за 3 месяца до представления отчета в органы по управле нию имуществом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98

№135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4.При переуступке долговых обязательств, связанных с объекта ми оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

5.При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным

образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юри дических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объек та оценки, в том числе:

!при национализации имущества — обращении в государствен ную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производя щейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 Гражданского Кодекса Российской Федерации;

!при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допуска ется, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным зако ном, производятся:

1)обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);

2)отчуждение имущества, которое в силу закона не может прина длежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);

3)отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участ ка (статья 239 ГК РФ);

4)выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241 ГК РФ);

5)реквизиция (статья 242 ГК РФ);

6)конфискация (статья 243 ГК РФ);

7)отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 статьи 252, п. 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 Гражданского кодекса Российской Федерации.

218

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.04.2002 № 260 «О реализации арестованного, конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства» Рос сийский фонд федерального имущества наделен функциями специ ализированной организации по реализации имущества, арестован ного во исполнение судебных актов или актов других органов, кото рым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по распоряжению и реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного иму щества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законами и иными нормативными правовыми ак тами Российской Федерации. Привлечение независимых оценщиков для оценки указанного имущества также осуществляется Россий ским фондом федерального имущества.

Действие статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятель ности в Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муници пальными унитарными предприятиями и учреждениями имущест вом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоря жение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государ ственным или муниципальным имуществом при реорганизации го сударственных и муниципальных унитарных предприятий, государ ственных и муниципальных учреждений.

Кроме случаев, предусмотренных ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», необходимость проведения обязательной оценки предусмотрена рядом других Феде ральных законов.

Например:

1. В Федеральном законе от 26.12.95 № 208 ФЗ (ред. oт 21.03.2002) «Об акционерных обществах» установлено, что:

!привлечение независимого оценщика является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров прина длежащих им акций (ст. 77);

!при оплате акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении в случае оплаты акций неденежными сред ствами для определения рыночной стоимости такого имущест ва должен привлекаться независимый оценщик.

219

2. В части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что:

! ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости (ст. 1115);

! при отсутствии соглашения между наследниками оценка на следственного имущества производится независимым оцен щиком (ст. 1172).

3. Статья 130 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 ФЗ вклю чает следующие положения:

!в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника;

!для осуществления указанной деятельности конкурсный уп равляющий привлекает независимых оценщиков и иных спе циалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов);

!оценка имущества должника проводится независимым оцен щиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом;

!собрание кредиторов (комитет кредиторов) вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оп лате указанных услуг с последующей внеочередной компенса цией произведенных им расходов за счет имущества должника;

!имущество должника — унитарного предприятия или должни ка — акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи;

!на основании решения собрания кредиторов или комитета кре диторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшест вующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения

независимого оценщика;

!учредители (участники) должника или собственник имущества должника — унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки

220