Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

роваться с консервативно затратной идеологией бухгалтерского уче та, сохраняющей «родимые пятна» планово директивной системы.

Вроссийском бухгалтерском учете — после принятия Федерально го закона (необходимость его переработки стала предлагаться сразу же после его утверждения), восемнадцати Положений по бухгалтер скому учету (ПБУ) и ряда методических рекомендаций — понятий ная канва совокупности этих российских стандартов стала еще более оторванной и от теоретической экономики, и от мировой практики. Если пытаться детально разобраться в бухгалтерских понятиях, то можно прийти к выводу, что у российских бухгалтеров практически один и тот же экономический смысл получают: «ценность», «сто имость», «себестоимость», «издержки», «затраты», «расходы», а со" держательные различия между ними профессионально не разъясня ются ни по русским, ни по зарубежным источникам, которые сейчас активно осваиваются на русском языке.

Вмеждународной оценочной методологии признается множество смыслов, вкладываемых в терминологические конструкции со сло вом стоимость — на любом языке. Именно поэтому, с одной сторо ны, в МСО предлагается в каждом случае доопределять каждое поня тие со словом стоимость еще какой либо характеристикой (допол нительной характеристикой, эпитетом). С другой стороны, при этом на любой возможный вариант употребления слова стоимость в МСО накладывается жесткое ограничение. Стоимость в любом случае трактуется как расчетно аналитическая величина, которая отражает состояние рынка, функционирующего по общепринятым (институ циональным) правилам и позволяет производить экономические из мерения.

Стоимость для оценщиков не является конкретным «фактом» хо зяйственной деятельности — в отличие от цены и затрат, которые в оценочной методологии рассматриваются как факты хозяйственной деятельности.

Этот общепринятый в мире принцип не воспринимается пока российским бухгалтерским учетом, реформирование которого ведет ся по постановлениям Правительства уже много лет, и должно было бы обеспечить соответствие с МСФО. А за это время сами МСФО су щественно изменились, но в России сохраняется отставание — мож

но считать, столетнее.

То, что в МСФО называется буквально «измерением» (элементов или статей в финансовых отчетах), русскими бухгалтерами (и пере водчиками) обозначается термином «оценка». При этом полностью

101

игнорируется существование совершенно другого смысла понятия «оценка», зафиксированного в Международных стандартах оценки и в Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и соответствующего тому, что может раскрываться как «измерение стоимости или ценности». — Не измерение затрат, расходов и других бухгалтерских статей, а именно измерение той «стоимости», которую бухгалтеры в переводных материалах теперь иногда стали называть «ценностью», но при этом смешивая ее с «материальными ценностя ми» как с вещественной субстанцией.

Практически в российском бухгалтерском учете сегодня отсутст вует применение «стоимости» (или «экономической ценности») в общепринятом международном понимании термина «value», если не считать появляющегося местами в нормативных документах понятия «рыночной стоимости» — безо всяких разъяснений и явно без соот ветствия Закону об оценочной деятельности, в котором как раз и да ются необходимые разъяснения. Подробнее эти вопросы рассмотре ны в Главе 4.

В некоторых новых русских толковых словарях предлагается тер мин «вальвация» для буквальной передачи смысла английского valuation. Хотя вряд ли этот термин приживется даже среди профес сионалов, которые предпочитают теперь в необходимых случаях пе реходить на английскую лексику, но знание этого позволяет специ алисту связать его понимание с давно обрусевшими словами «де вальвация» и «ревальвация». Кроме того, профессионалами используется заимствованный уже из французского языка аналогич ный термин «валоризация», однако он применяется в смысле «госу дарственного повышения (регулирования) цен».

Международные стандарты оценки являются документом, признанным в ми ровом сообществе. Однако следует отметить, что при формировании Стандартов сказалось влияние англо американской системы права. Вследствие этого просле живаются некоторые коллизии по сравнению с континентальной системой права (Россия, Франция, Германия), в частности, в разделении понятий имущества на

движимое и недвижимое.

В англо американском праве действует исторически сложившаяся классифи кация имущества на недвижимое (real property) и движимое (personal property). Под движимостью (personalty) и недвижимостью (real estate) в англо американском пра ве подразумеваются вещи, т. е. предметы внешнего (материального) мира, находя щиеся в естественном состоянии в природе или созданные трудом человека, кото рые не обременены правом собственности.

102

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130), имущество делится на движимое и недвижимое, без уточнения содержательных и формально правовых различий между недвижимостью, недвижи мым имуществом и недвижимой вещью; между движимостью и дви жимым имуществом. Во многих российских документах последнего десятилетия проявляется нечеткость в понимании различий (или их отсутствия) между «имуществом» и «собственностью», особенно, как вещью, а не как правом на эту вещь.

Во французском языке, который долгое время был основным языком международных документов, существует единое понятие propriété, которое переводится в зависимости от контекста — и как «имущество», и как «собственность» — на русский, а также и на анг лийский языки. Но в русском и в английском языках различаются два понятия: «имущество» (property) и собственность (ownership).

Исторически в русском языке закрепился, в частности, пришед ший впервые из французского языка термин интеллектуальная соб" ственность, которая относится к имуществу (в оценке) или активам (в финансовой отчетности).

Это не вызывает профессиональных затруднений, если не ста раться из терминологической «несимметричности» делать какие ли бо методологические выводы. Имущество (например, недвижимое) означает осязаемую или неосязаемую сущность вместе с имущест венными правами (правами собственности), но никак не права (фор му) — без сущности (содержания), на которую только и распростра няются те или иные правомочия.

«Оценка стоимости имущества» — в латинизированном варианте выражается одним словом: «Вальвация» (Valuation). Так сказать, про межуточное введение понятия «вальвации» поможет нам подойти к раскрытию смысла того, что по русски называется оценкой стоимос" ти имущества. Дополнительное указание на «имущество» в новей шей международной практике (после 2000 года) стали исключать из текстов. Считается, что профессионалы во всем мире применяют термин «вальвация» только по отношению к имуществу. Но в рос сийских условиях, наоборот, возникают проблемы с пониманием то го, что же, на самом деле, составляет содержание этой профессии.

Мы все теперь пользуемся компьютером и легко переходим с ки риллицы на латиницу. А также — пользуемся компьютерным орфог рафом, который свидетельствует о том, что «вальвация» получила признание в русском языке, и не должна подпадать под ограничения

103

нового Закона «О русском языке», принятого Государственной Ду мой РФ.

Ведь в русском языке прижились, как родные, — среди множества различных заимствованных слов — «девальвация» и «ревальвация». Первую мы наблюдаем непрерывно в нашем государстве, а о сущест вовании второй мы, в общем то, знаем, хотя и считаем, что она, по ка, — «не для нас».

Ну, а самое любимое слово в современной России — это «валюта», о которой все отечественные энциклопедии и толковые словари го ворят, что она произошла от итальянского слова valuta, что означает по русски «стoю» (от глагола «стоить» — см. по этому поводу замеча ние Вл. Даля в начале этой главы).

Однако следует признать, что в профессиональном русском языке слово «вальвация» не прижилось — во всяком случае, пока. В этом и не было необходимости, потому что более полутора (с семидесяти летним перерывом) веков в России существует институт оценки (иму щества, а в первую очередь, земли), но теперь возникли проблемы.

Проблемы с пониманием содержания оценки возникли в России при переходе от административно командной экономики к свобод ному предпринимательству, составляющему суть рыночной экономи ки. Сама оценочная деятельность была признана предприниматель ством, а независимость оценщиков — закреплена законодательно.

Но стереотипы мышления, укоренившиеся в директивной эконо мике, приводят к все усиливающимся за последние годы искажени ям — как содержания, так и форм (способов, процедур) — получения оценок стоимости имущества: от личного недвижимого имущества до крупнейших «имущественных комплексов», их практического ис пользования в предпринимательской деятельности (в бизнесе).

Во многих российских нормативных документах и професси ональных изданиях оценка объясняется неоднозначными словами «установление» или «определение» стоимости. «Установить» или «определить» (некоторую величину) — это может означать волюнта ристское директивное решение, что и делалось в директивной эко номике. Близость «установленной» таким способом величины к субъективной или объективной стоимости может быть только случай ной, даже когда проводились «плановые расчеты» — в том числе и на

компьютерах со специальным программным обеспечением.

В рыночно предпринимательской экономике независимый оцен щик тоже «устанавливает» или «определяет» стоимость, но — только путем выявления ее величины на основе изучения индивидуальных,

104

субъективных суждений (например, инвестора). Или же независи мый оценщик выявляет стоимость из объективных сведений на осно ве изучения экономической среды, которую упрощенно называют «рынком».

То, что рынок функционирует по определенным (институци ональным) правилам, позволяет считать его — в практическом смыс ле — «справедливым», хотя он не соответствует теоретическим пред ставлениям об «идеальном рынке», «совершенной конкуренции» и «рациональном поведении».

Вальвация, как проведение и получение оценки стоимости имуще ства, признается в оценочной практике «рыночной», а потому — объек" тивной, если сделка с имуществом проводится «по честному», «по правилам», «по справедливости», хотя последнее выражение не имеет прямого отношения к высшей или социальной справедливости.

Получаемая оценка стоимости или вальвация — это результат расчетно аналитической работы, проводимой, конечно же, с ис пользованием компьютеров, но по совершенно иным алгоритмам и программам, нежели при директивном «назначении» стоимости, цен, тарифов и т.п.

3.3.О понятиях и терминологии Международных и Европейских стандартов оценки

Согласно общепринятым представлениям, кратко изложенным в МСО, «Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка

на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных то варов или пользуется данными услугами» (МСО — ОППО, п. 4.5.)

Для профессиональных оценщиков имеет существенное значение то, каким образом результаты выполняемых оценок должны обосно вываться, передаваться и объединяться с данными, полученными представителями других профессий. Для оценщиков и для тех, кто изучает их отчеты, существенным является правильное понимание не просто терминологии, а — ясного и точного смысла используемых понятий.

Определения (дефиниции) МСО не отличаются научной строго стью, но главным требованием к ним является обеспечение — в рам ках фундаментальных методологических принципов — ясного пред

ставления о практическом использовании определяемых понятий и

их системных основ (концептов и концепций). Именно понятийный (или, что — то же самое, концептуальный) характер основ приклад ной методологии является в дальнейшем нормативным при обосно

105

вании и применении всех конкретных методов оценки стоимости для отдельных типов имущества.

Формулировки общего раздела «Основные понятия и принципы оценки» (ОППО), которые сохранялись много лет в неизменном ви де и вошли в издание МСО, за последние два года были исправлены и дополнены. В выбранных фрагментах (а это — основные определе ния) показаны такие изменения: все добавления выделены полужир ным шрифтом, а прежние формулировки подчеркнуты в скобках.

Неточность языка, особенно в международном общении, может приводить (и на самом деле приводит) к ошибочным толкованиям понятий и к недоразумениям.

Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относитель

но которой с наибольшей вероятностью договорятся покупатели и продавцы товаров или услуг, доступных для приобретения (денежной связи между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает и прода ет, с другой). Стоимость является не фактом, а расчетной величиной ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с вы бранным толкованием стоимости. Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных то варов или пользуется данными услугами на дату оценки (действия) стоимости. По нятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является необходимым (предва рительным) условием для установления цены, за которую это имущество было бы продано.

Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предла гаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является исто рическим фактом вне зависимости от того, была ли она объявлена открыто или дер жится (осталась) в тайне.

Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда произ водство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них (Будучи осу ществленными, затраты) становятся историческим фактом. Цена, уплаченная по купателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

Рынок представляет собой среду (систему), в которой товары и услуги перехо дят от продавцов к покупателям через посредство механизма цен. Понятие рынка подразумевает возможность перехода товаров и (или) услуг из рук в руки без из лишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей.

Профессиональные Оценщики, которые обладают глубокими знаниями рынка не

которого имущества, понимают механизм взаимодействия участников рынка и благода ря этому способны судить о наиболее вероятных ценах, о которых могут договориться покупатели и продавцы имущества на этом рынке, избегают безоговорочного употреб ления термина «стоимость» и добавляют к нему некоторые слова или словосочета ния, поясняющие, какой тип стоимости имеется в виду. Чаще всего с оценкой иму щества ассоциируется Рыночная стоимость (или, в некоторых странах — Стоимость на открытом рынке).

106

На примере последнего добавления можно убедиться в том, что изменения, вносимые в текст МСО, хотя, в основном, они не носят принципиального характера, но они отражают все более углубленное понимание сообществом оценщиков как методологических основ своей деятельности, так и требования к современной практике.

Вприведенном базовом определении стоимости — как экономи" ческого понятия или экономической концепции — особое значение имеет то, что измеряемая (оцениваемая) величина не является фак" том, тогда как цены (продаж) и затраты (совершенные) являются фактами осуществленной или предстоящей сделки. Таков исходный принцип, общепринятый в сообществе оценщиков и отраженный во всех стандартах оценки. Более детальные определения рынка («открытого», «свободного», функционирующего «по правилам»), рыночной и справедливой стоимостей, объектов имущества (акти вов) и т.п. — обсуждаются в последующих разделах учебника.

Втексте российского Федерального закона «Об оценочной де ятельности в Российской Федерации» дается понимание «оценки» как деятельности по «определению» или — в других местах — по «ус тановлению» стоимости. Называя то же самое «оценочной деятель ностью», такая формулировка не противоречит общепринятому употреблению понятия «оценочная практика».

Второе понимание «оценки», также нашедшее отражение в Зако не, — это сама определяемая величина, т.е. оценка стоимости, не только как процедура измерения (в денежном выражении), но и как его результат. При этом следует отметить, что английское слово value означает, наряду со «стоимостью», также и просто «величину» (на пример, физическую или математическую).

И то, и другое понимание «оценки» соответствует общепринято му (международному) смыслу, вкладываемому в термин valuation. В толковом словаре современного английского языка Random House1 слово valuation для экономических текстов имеет два основных тол кования:

1.Акт расчета (estimating), или установления (setting) стоимости (value) чего либо (в этом смысле valuation является синонимом слова appraisal).

2.Расчетная (estimated) стоимость (value), или ценность (worth).

Следует отметить, что в американских национальных стандартах

оценки (USPAP) используется термин appraisal, что в большей мере

1 Random House Unabridged Dictionary. New York: Random House, 1995. Р. 2103.

107

соответствует первому из указанных толкований термина valuation, т.е. близкому по смыслу «оценочной деятельности». Второе из ука занных толкований, особенно, с использованием множественного числа (valuations) получило столь широкое международное распрост ранение, что даже в России многие предпочитают им пользоваться (в русифицированном варианте «вальвации» — мн. число) вместо не очень ясного понятия «величины стоимостных оценок».

Если с русской «оценкой» в том смысле, в котором применяются

(1) valuation и (2) appraisal в международных и американских стандар тах, удается разобраться, то с другими смыслами, которые вкладыва ют в слово «оценка» различные русские специалисты, разобраться не так просто, а без этого невозможно дать однозначное толкование в каждом случае.

В Европейских стандартах оценки рекомендовано использовать только термин ценность в контексте субъективного понятия сто" имость в использовании (value in use) и, соответственно, понятие:

(3) — estimates of worth (переводимое как «оценки ценности» или «расчеты ценности») для определения Инвестиционной стоимости (investment value), которая имеет нерыночную природу. Это понятие — уже третье значение русского термина «оценка».

В МСФО используется четвертый термин:

(4) — measurement (буквально, «измерение», может применяться также в смысле «нормирования»), в изданиях МСФО на русском языке переводится как «оценка». Но намного важнее то, что в рос сийских нормативных документах по бухгалтерскому учету применя ется термин «оценка», как в смысле valuation (например, для оценки основных активов), так и в смысле measurement (например, для оцен ки статей баланса). А ведь это два методологически различных поня тия, которым соответствуют различные действия и, соответственно, разные результаты.

К сожалению, при всем богатстве русского языка, в конкретных и самых разнообразных документах применяется русское слово «оцен ка», не обращая внимания на конкретную специфику, которая в анг лийском и в других языках отражается специальными терминами. Все они имеют общий смысловой оттенок «оценки», но лишь по от ношению к другому специфическому смыслу:

(5)evaluation — оценивание, определение (количества, качества),

вчастности при использовании нестоимостных критериев отбора (в том числе, «хозяйственных мероприятий»); а также диагноз или ди агностическое обследование (особенно в медицине);

108

(6)estimate — а) смета или расчет стоимости, суммы, времени, размера, веса; б) а также приближенное суждение или мнение отно сительно качеств, человека или вещи — в этом смысле следует пони мать и словосочетание (3);

(7)assessment — «официальное» определение величины стоимости для целей налогообложения; «назначенная стоимость»; сумма, уста новленная к выплате; но technological assessment — не имеет отноше ния к определению стоимости, а означает особую форму технологи ческой экспертизы.

Все перечисленные английские термины несут особую смысло вую нагрузку, а перевод их всех одним и тем же словом «оценка» со здает невообразимую путаницу. Дело не в переводах, в качестве кото рых нельзя винить переводчиков, а в искусственной обедненности экономических понятий для массового — но при этом, професси онального! — применения, что приводит к искаженному пониманию или, в конце концов, к непониманию на родном языке сути рыноч ной или справедливой стоимости.

Имеют место коллизии международные, возникающие как в са мом сообществе оценщиков (прежде всего, между сформировавши мися всемирными и европейскими структурами), так и с сообщест вами по смежным дисциплинам (прежде всего, с бухгалтерами).

Коллизии возникают также и между правилами (стандартами), разработанными международными и национальными структурами. В этой связи приходится констатировать еще неустойчивое состоя ние российских норм оценки (писаных и неписаных), вкупе с явно проступающими их противоречиями с косметически «реформируе мыми под международные стандарты» нормами бухгалтерского учета и финансовой отчетности.

Есть третья группа коллизий — внутринациональных, уже затро нутых в предыдущем абзаце. Однако исключительной российской (и для стран СНГ) особенностью являются политико идеологиче ские коллизии, которые проистекают, якобы, из особой «научной» методологии, чему придется уделить некоторое внимание.

Пример: коллизия «стоимость — ценность» в трактовке, содержа щейся в первом русском издании Утвержденных Европейских стан дартов оценки имущества — Approved European Property Valuation

Standards. В названии изданного перевода на русский язык вместо «имущества» (property) была указана только «недвижимость» (real estate), хотя к этому времени состав стандартов уже был существенно расширен. Это не принципиальный момент, тем более что во всем

109

тексте перевода приведена, в основном, терминология, адекватная оригиналу и соответствующая русским традициям.

Для профессионалов оценщиков стали новым ориентиром фор мулировки раздела ЕСО 8.01. «Понятие ценности — инвестицион ной стоимости», в котором особенно важны методологические осно вы, которые были впервые представлены по русски. Кроме того, в приведенном фрагменте отчетливо видны проявления тех понятий ных коллизий, о которых шла речь выше и которые связаны с мно жественностью смыслов различных английских терминов.

В ЕСО 2000, которые переведены и опубликованы в хрестоматии по данному Проекту, и в последующих проектах к принятию ЕСО 2003 (опубликованы в Главе 11) были внесены изменения, ко торые не противоречат приведенным формулировкам (в переводе Е.И. Тарасевича), но в существенной мере уточняют и развивают эту методологическую основу оценки.

Стандарт 7 ЕСО 2000 содержит теперь Раздел «Понятие Ценнос ти (или Стоимости в использовании) — инвестиционная стоимость», который начинается с тех формулировок, в которые внесены изме нения, выделенные ниже полужирным шрифтом.

1. Существует риск смешения терминов «стоимость» (value) и «ценность» (worth), особенно при переводе на языки, отличные от английского. Во многих язы ках невозможно провести различие между этими двумя словами. В отчетах об оценке недвижимости хорошей практикой, для того чтобы избежать введения реципиента в заблуждение, является использование слова «стоимость» только при выражении объективно установленной стоимости в обмене (value in exchange) на заданную да ту, и использование слова «ценность» только в контексте стоимости в использова нии (value in use). (См. п. 10.) На самом деле, вероятно, более целесообразно исполь

зовать выражение «стоимость в использовании», а не слово «ценность» — так и делает ся сейчас в ЕСО 2000. Бухгалтерское определение Стоимости в использовании содержится с МСФО 36.

2. Понятие стоимости в использовании1 основывается на субъективной, имею щей нерыночное происхождение оценке экономической полезности актива для предприятия (non market derived assessment of economic utility to an undertaking of an asset). Иногда ее называют «инвестиционная стоимость». Последний термин по тенциально способен вызвать заблуждение, так как он подразумевает оценку, ведо мую рынком (market lead assessment), которую можно спутать с Рыночной стоимо стью. Она в корне отличается от оценки Рыночной стоимости, но представляет со бой компоненту, которая в целом движет рыночную деятельность, и основана на

1В издании 1998 г. здесь и в следующих пунктах использовался термин «ценность» (worth), замененный в издании 2000 и 2003 гг. на «стоимость в использовании» (value in use).

110