Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

проходит красной нитью через социально экономическую эволю цию стран с высокоразвитой рыночной экономикой.

В странах с переходной экономикой проблема выявления и вос полнения отсутствующих звеньев в целостной системе условий про явления рыночной стоимости особенно значима. Оценка стоимости имущества неадекватна и бесполезна в чужеродной институциональ ной среде. Поэтому оценочная деятельность относится к таким сфе рам, заинтересованность которых в институциональных реформах особенно велика.

Понятие стоимости, разумеется, является центральным в методо логии оценочной деятельности. Авторы документов, регламенти рующих правила оценочной деятельности (Международные и Евро пейские стандарты оценки и др.) предпочитают не слишком углуб ляться в тонкости научного определения понятия стоимости, хотя за подчеркнуто прагматичными формулировками, и прежде всего за процедурными правилами оценки, определенная теория стоимости более или менее явно проглядывает.

Если оставить в стороне нюансы, она восходит к концепции ры ночной стоимости, т.е. стоимости, вмененной соглашением рыноч ных агентов, действующих по определенным правилам. Другими словами, стоимость — это цена, которая установилась бы на рынке при выполнении ряда известных предпосылок теории рыночного равновесия (свобода договора, отсутствие монопольных ограниче ний и привилегий, добросовестность партнеров, достаточность ин формации и т.д.).

Выражением требования о выполнении этих предпосылок служит эпитет «справедливая»: стоимость есть справедливая (т.е. сложив шаяся при определенных правилах) рыночная цена. Фактически по ведение рыночных агентов не вполне вписывается в идеальные пра вила теории рыночного равновесия, поэтому цены на рынке откло няются от стоимости. Причем эта логика рассуждений одинаково применима и к товарам, и к активам. В конечном счете, нет принци пиальной разницы между стоимостью товара или стоимостью акти ва. Их экономическое различие сказывается в механизмах отклоне ния цен от стоимостей, но это совсем другое дело.

Что же делает оценщик в рамках описанной теоретической схе

мы, латентно присутствующей за общепризнанными правилами и методиками оценки стоимости активов? — Он «реконструирует» сто имость, имитируя действия рынка. Но не рынка, искажаемого в дей ствительности различными нарушениями (тогда при чем здесь

51

«справедливая» цена?), а по его модели, сконструированной на осно ве неоклассической экономической теории.

Модель рынка дает равенство стоимости потоку обоснованно ожидаемых чис тых денежных доходов, капитализированных исходя из ставки ссудного процента. Модель рынка дает знаменитое соотношение двойственности, в идеальных услови ях приравнивающее «стоимость по доходу» и «стоимость по затратам», если затра ты считаются не в ценах фактического приобретения, а по затратам замещения на момент расчета. Модель рынка лежит в основе методик эконометрической рекон струкции рыночной стоимости по данным массовых наблюдений за фактическими рыночными ценами, предлагая свои критерии разграничения «существенных» и «несущественных», случайных факторов. Наконец, опять таки рыночная модель экономики сообщает кое какие сведения об устойчивых, закономерных фактах от клонения цены от стоимости в конкретных сделках, что дает возможность реконст руировать рыночную стоимость не только по массовым, но и по малочисленным или даже разовым прецедентам.

Соответственно, оценщик выбирает одну из базовых моделей, опирающихся на доход, затраты или прецедент, как теоретически равноправные подходы, сравнительные преимущества которых — продукт конкретных условий задачи, и в умении сообразовать свой выбор с этими конкретными условиями заключается искусство оценщика.

Предпринятая здесь попытка в предельно компактном виде пред ставить общую логику оценки стоимости имущества, объединяю щую все стандартизированные методики, вовсе не претендует на то, чтобы найти в этой логике принципиальные изъяны. Напротив, инс титуционалистский подход находится в полном согласии с ней по наиболее принципиальному вопросу. Это исходное определение стоимости как именно института, как характеристики товара, при сущей ему не самому по себе, а вмененной ему соглашением рыноч ных агентов, регулируемым определенной системой правил, будь то юридические нормы, традиции, склад мышления или стиль жизни.

Понятие стоимости восходит к определенному экономико пра вовому, моральному, даже языковому строю и не имеет вне его ника кого смысла, ни качественной, ни количественной определенности. Отсюда вытекает, что наличие такого строя — первое необходимое

условие самого существования стоимости.

Экономическая ценность (индивидуальная, субъективная) стано вится стоимостью (рыночной, объективной) не потому, что получает «денежное выражение» неизвестным образом, а только тогда, когда

52

доподлинно известно, что любые обменные сделки (трансакции) с оцениваемым имуществом происходят на развитых рынках.

А это означает, что сделки совершаются по институциональным правилам, которые соответствуют общепринятому пониманию ры ночной стоимости («стоимости в обмене» или «меновой стоимос ти»), и при этом совершается настолько большой объем сделок, что в таком случае можно предположить действие закона «больших чисел».

Экономическую ценность — как индивидуальную, субъективную величину — принято называть по русски «стоимостью в использова нии» (и отдельно выделяемую «инвестиционную стоимость»), и она ничем не лучше и не хуже «стоимости в обмене», но она — просто другая и по смыслу, и часто по величине (сумме). Для всех уникаль ных или совершенно новых изделий и услуг, не имеющих развитого рынка, само собой разумеется, рыночной стоимости не существует, и поэтому могут быть измерены только стоимость в использовании или некоторые суррогаты рыночной стоимости.

Превращение реальных стоимостей (или экономических ценнос тей) в номинальные цены и в обосновываемые ими затраты (издерж ки), обратные процессы формирования массовых представлений о реальных стоимостях на основе номинальных цен — это проблемы ор ганизации и осуществления институциональных процедур, экономи ческих по содержанию и юридических по форме (по правовому оформлению хозяйственного оборота).

Поскольку речь идет о правовых предпосылках оценочной де ятельности, то в этом смысле пропасть, разделяющая «западное» и «отечественное» понимание стоимости — едва ли не главное препят ствие на пути развития в России оценочной деятельности, а также систем статистического и бухгалтерского учета, методов управления имуществом и т.д.

Поразительную живучесть «затратной (или издержковой) кон цепции стоимости» нельзя объяснить наследием марксовой теории трудовой стоимости, вдолбленной в головы и укоренившейся в со знании нескольких поколений.

Справедливости ради надо сказать, что Маркс был в наименьшей степени от ветственен за этот печальный факт отечественной экономической культуры. Как раз главное, что было впервые заявлено в теории стоимости именно Марксом — что стоимость есть неотъемлемое свойство определенных экономических отноше ний (прямо институциалистское заявление!), но именно это центральное звено те ории и не было воспринято и едва ли до конца воспринимается до сих пор, вклю чая и западную традицию.

53

Отказавшись ради историко материалистической догмы отождествить эконо мические отношения с определенным правовым строем и прочими элементами пресловутой «надстройки», Маркс основательно запутал изначально ясную и абсо лютно верную и далеко опередившую свое время методологическую идею.

Отказавшись ради политической доктрины пролетарской революции от отож дествления понятий стоимости и рыночной стоимости и подставив на место ры ночной стоимости затраты труда, т.е. введя в институционалистскую концепцию стоимости абсолютно чуждую ей идею классической политэкономии Смита Ри кардо, Маркс отказался от институционализма. В таком эклектическом виде те ория стоимости Маркса и досталась поколениям его последователей, и нет ничего удивительного в том, что, как в любой Церкви, догма перевесила суть и, как в лю бой партии, политика перевесила экономику. Остались одни затраты труда и бе зысходные мучения преподавателей бывшей «политэкономии капитализма» объ яснять студентам, чем «конкретный труд» отличается от «абстрактного».

Гораздо важнее обратить внимание на то, что, по сути, в совет ской экономике, в ее строе отношений для стоимости попросту не было места ни для «трудовой», ни для «полезностной». Поэтому тра диционные бухгалтерские измерения никакого отношения к стои мости не имели и не должны были иметь. Они имели отношение к чему то другому. Это «что то другое» живо до сих пор, поскольку те перешние российские институты пока далеки от тех, в которых спо собна проявиться рыночная стоимость.

Дело обстояло точно таким же образом, что и с собственностью. С позиций институционализма, абстракция «экономической собст венности» — в отличие от собственности в юридическом смысле — ме тодологически не имеет права на существование. Совершенно оче видно, что в условиях директивно управляемой экономики «права собственности» не существовало, если не считать сферы оборота прав на личное имущество и рознично торгового оборота, а также суррогатной собственности, гнездившейся в теневом праве «парал лельной экономики».

Поскольку, насколько нам известно, никто еще не изучал теневую экономику

СССР с позиций ее собственной «юриспруденции» (результат ошибочного отож дествления правовых норм с официальным правом, а понятия «легальной эконо мики» — с официально регулируемой), можно только догадываться, что это была за собственность и насколько она приближалась к буржуазной, феодальной или ка кой то еще. Исследование этого вопроса (увы, еще немного — и только по весьма шатким историческим документам) позволило бы судить о том, была ли в совет ской теневой экономике теневая стоимость. Похоже, ближе всего к ней подошел всем памятный рынок квартир, но надо иметь в виду, что наличие теневых цен еще не говорит о наличии теневой рыночной стоимости. Вообще, поскольку полно стью урегулированного теневого правового строя, существующего независимо от

54

официального порядка правоотношений, невозможно помыслить, в любом случае, невозможно говорить о теневой рыночной стоимости — заведомо нет строгих ос нований (см. ниже, по поводу понятия «созидание стоимости»).

«Государственная собственность» — терминологический нон сенс, если речь не идет о тех случаях, когда государство выступает как субъект гражданско правовых сделок, например, во внешних сношениях. Огосударствление есть не переход от одной «формы» собственности к другой, а уничтожение собственности. Противопо ложный процесс (если только он не проведен столь же топорно, как большинство актов российской приватизации) есть создание собст венности.

Некорректно искать какое то иное определение стоимости поми мо конвенциально обусловленной «рыночной стоимости» как про дукта определенного правового строя с его развивающейся финансо вой технологией и юридической техникой (появление все новых фи нансовых инструментов и типов бирж, расщепление имущественных прав на все расширяющийся «пучок», каждый со своим обособлен ным оборотом).

Развивая выраженную выше позицию применительно к стоимос ти, полезно присмотреться к очень важному оттенку смысла, кото рый мы вкладываем, если стоим на почве институционалистского подхода, в понятие «созидание стоимости».

Правоотношение между участниками рыночной сделки не оформляет уже созданную стоимость, выступая как признание че го то существующего само по себе, «объективно». Стоимость созда" ется сделкой, если последняя осуществляется по определенным пра вилам. Точнее, стоимость конкретного товара или актива создается не отдельной сделкой, а системой сделок со всем комплексом това ров, и не только товаров, но и сделками на рынках труда и денег — всей системой правоотношений в целом, опять таки, если эта систе ма удовлетворяет определенным требованиям.

Разумеется, из этого утверждения невозможно прямо извлечь указаний насчет величины стоимости конкретного товара или акти ва. Но такое утверждение прямо отмежевывается от всех вариантов

«производственно факторной» теории создания стоимости, припи сывающей эту роль либо отдельному фактору (труду, капиталу, земле, знанию и т.д.), либо им всем вместе. Ни один фактор производства продуктов или услуг не создает стоимости непосредственно, но толь

55

ко действуя через существующие институты или влияя на их изме нения.

Только если иметь это в виду, то позволительно, в переносном смысле, говорить, например, о том, что в будущей экономике знания станут главным источником стоимости. Строгий смысл этого ут верждения заключался бы в том, что резкое повышение ценности знания в образе жизни людей, вызванный ими переворот в техноло гиях производства, обмена и потребления так повлияют на институ ты, включая правила рыночных сделок, что изменится вся система управленческих критериев бизнеса, методов экономических расче тов, главных факторов, на которых привычно и массовидно строятся ожидания экономических агентов и шаблоны их поведения на рынке и поэтому, в конечном счете, определенным образом изменится сис тема цен с ее устойчивыми, общепринятыми представлениями о том, что является «справедливой» рыночной стоимостью.

Втом же смысле, только в обратном значении, можно говорить об «уничтожении стоимости». Не разруха производственного потенци ала сама по себе является уничтожением стоимости, а разруха поряд ка отношений, продуктивного в смысле стоимости. Или экспансия этого внешнего порядка на территорию, где рушится старый поря док, не знавший стоимости, и где новые правила еще не установи лись или установились другие, квазирыночные.

Всовременной России, как и других странах СНГ, происходило именно такое уничтожение стоимости. Когда крупный комбинат продавался по цене вагона шампанского, это не «несправедливая» рыночная цена. Это именно та цена, которая живет при уродливых «правилах игры», неприемлемых для существования стоимости. Нет нормальных правил рынка — нет и справедливой цены.

Но в отличие от плановой экономики, здесь стоимость не просто

не существует, она именно уничтожается, потому что там любая сделка с заводом была формально невозможна, здесь она входит в новые правила, которые, однако, находятся не в упорядоченном, а в хаотическом, квазирыночном состоянии. Любой порядок предпоч тительнее разрухи, ибо при любом порядке мы от чего то отказыва емся, добровольно или нет, ради другого (несем издержки). Но при разрухе мы теряем, ничего не приобретая взамен. Вот это — отдавать,

не приобретая — и есть уничтожение стоимости.

56

Глава 2 ИСТОКИ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ОСНОВ

ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

2.1.Классическая микроэкономика и предпринимательская концепция

Почему студент программы Мастер делового администрирования (МВА), уз навший о методе дисконтирования потока денежных средств, похож на малыша с молотком? — Ответ: потому что для малыша с молотком любая вещь кажется гвоз дем…

Каким же образом менеджеры могли бы удостовериться в том, что положитель ные чистые приведенные стоимости — это действительно реальный факт, а не ре зультат ошибок в прогнозах? Мы полагаем, что для этого надо проводить некото рые исследования возможных источников экономической прибыли…

Немного классической микроэкономики может помочь ответить на данный воп рос. Когда отрасль находится в долговременном конкурентном равновесии, ожида ется, что отдача от всех ее активов равна альтернативным издержкам инвестиций в эти активы — ни больше ни меньше…

Прибыли, превышающие альтернативные издержки, называются экономически" ми рентами. Эти ренты могут быть либо временными (в случае, когда отрасль не находится в состоянии долговременного равновесия), либо устойчивыми (в случае фирмы, обладающей монополией или рыночной властью). Временные ренты часто называют квазирентами. Чистая приведенная стоимость инвестиций просто пред ставляет собой дисконтированную стоимость экономической ренты, которую они произведут… Отложите оценку потоков денежных средств и попытайтесь опреде" лить источник экономических рент. Чистая приведенная стоимость может быть по ложительной только в том случае, если ваша компания имеет некоторые особые преимущества.

Такие преимущества возникают в нескольких случаях. Вам может повезти на столько, что вы первым выйдете на рынок с новым или усовершенствованным продуктом, за который потребители готовы заплатить цену с надбавкой — до тех пор, пока не придут ваши конкуренты и не снизят сверхприбыли. Вы можете иметь

преимущества — за счет обладания патентом, собственной технологией или за счет низких издержек, которые находятся вне конкуренции, по крайней мере, в течение нескольких лет. Вы можете иметь некоторые ценные контрактные преимущества…

Любые расчеты приведенной стоимости подвержены ошибкам. Но такова жизнь: никакого другого разумного способа оценить большинство инвестицион ных проектов не существует. Но некоторые активы, в том числе золото, недвижи мость, а также финансовые активы (такие как акции и облигации), продаются на достаточно конкурентных рынках. Когда вы знаете рыночную стоимость такого ак тива, используйте ее, по крайней мере, как отправную точку в вашем анализе. ([4] С. 261, 267, 275)

57

Курсив в приведенных выдержках заимствован из оригинала, а до" полнительно жирным шрифтом выделены те места, которые особенно важны для изучения нашего курса. То же самое сделано во всех исполь" зуемых в дальнейшем цитатах из работ, которые рекомендуются для дополнительного изучения, а выбранные из них фрагменты позволяют по первоисточникам познакомиться с формированием методологиче" ских основ (исходных принципов) оценки стоимости имущества.

Приведенная выдержка взята из фундаментального учебника (Глава 11, Откуда берется положительная чистая приведенная сто" имость), который настолько признан во всем мире, что его называют просто «Брейли Майерс». Этот учебник является настольной книгой для всех, кто занимается корпоративными финансами, а добрая по ловина текста (всего в нем более тысячи страниц) прямо или косвен но связана с оценкой стоимости имущества1.

Перевод этого учебника на русский язык, в отличие от многих дру гих переводных изданий последнего времени, профессионально вы полнен на экономическом факультете МГУ и прокомментирован в соответствии с современным толкованием экономических понятий, что имеет особое значение при рассмотрении терминологических ас пектов оценки стоимости имущества (см. Главу 3 настоящей книги).

Что касается образа «малыша с молотком», то для того чтобы «по взрослеть», т.е. для содержательного понимания практических задач, учебник Брейли Майерс не просто отсылает нас к «классической микроэкономике». В приведенной выдержке используются те эконо мические понятия и принципы, которые — как предполагается — уже хорошо известны читателю из стандартного (во всем мире) курса микроэкономики.

Нам следует относиться к иностранным изданиям по экономиче ской теории и к их переводам непредвзято, но с определенной осто рожностью — главным образом, из за сложившегося на сегодняш ний день неоднозначного толкования по русски ряда исходных по нятий. Рассмотрению этой проблемы большое внимание уделено в самом популярном современном учебнике по микроэкономике (под редакцией В.М. Гальперина) [5].

Этот «первый написанный в России полный курс микроэкономи

ческой теории» послужит нам отправной точкой вхождения в про

1В 2002 году вышло новое английское издание этой книги, существенно перерабо танное и дополненное, в том числе, и по вопросам, касающимся оценки. Избран ные места этой книги можно найти в интернете.

58

блематику настоящей главы, а также в проблематику «понятия и терминология» главы 3. Книга [5] содержит, наряду с основным учебным материалом, обширные обзорные фрагменты, которые по зволяют понять не только современные проблемы микроэкономики, но и трудности их восприятия в современной России по причинам, охарактеризованным в самом учебнике:

Политическая экономия, преподававшаяся в советских вузах, в ее официаль ной версии благополучно обходилась без каких бы то ни было теорий потребления и спроса…

Известное положение о примате производства на деле означало табу на те оретическое изучение его конечных целей (результатов). Естественно, что в ней не было места и для понятия полезности (желаемости)… Возможность сравнимости разнородных потребительных стоимостей не признавалась, а однородных сущест венно ограничивалась. … Политическая экономия была не столько наукой, сколь ко учением, элементом официальной идеологии, одной из составляющих частей марксизма ленинизма (вместе с философией и научным коммунизмом). ([5] Т. 1. С. 168 169)

Этот российский учебник [5] содержит доступное изложение об щепринятой в мире микроэкономической теории, отправную точку его авторы определяют, ссылаясь на Альфреда Маршалла [6], основ ной труд которого принято называть просто «Принципы».

Одни авторы преувеличивали значение спроса, особенно полезности, другие — значение издержек, особенно труда. Проблема спроса и предложения как факто ров, определяющих рыночную цену, получила принципиальное разрешение в 1890 г. в работе А. Маршалла «Принципы политической экономии»: «Мы могли бы с равным основанием, — писал он, — спорить о том, регулируется ли стоимость по лезностью или издержками производства, как и о том, разрезает ли кусок бумаги верхнее или нижнее лезвие ножниц» ([6], Т. 2. С. 31 32.).

Здесь и далее следует обращать внимание на использование в пе реводах замен понятий: «стоимость» на «ценность» (для value), «из держки» на «затраты» (для cost), а также замены последних двух на «стоимость», что особенно характерно для русских текстов по бух галтерскому учету. Подобные замены и их влияние на понимание экономического содержания рассматриваются авторами [5] отдельно

(на указанных ими страницах их учебника), а мы — относящиеся к нашей дисциплине вопросы — рассмотрим в Главе 3. До этого нам придется, учитывая состояние экономической лексики в изданиях на русском языке, ставить в скобках второе значение, применяемое

59

взамен первого, а именно: стоимость (ценность) и затраты (издерж ки), или наоборот.

Альфред Маршалл — в кратком истолковании теории о том, что «стоимость вещи обладает тенденцией приходить в соответствие с издержками ее производства», — ввел сравнение с ножницами, впос ледствии многими используемое, а вместе с этим он сформулировал предпосылки предпринимательской концепции стоимости.

Мы могли бы с равным основанием спорить о том, регулируется ли стоимость полезностью или издержками производства, как и о том, разрезает ли кусок бумаги верхнее или нижнее лезвие ножниц… Можно вывести заключение, что, как общее правило, чем короче рассматриваемый период, тем больше надо учитывать в нашем анализе влияние спроса на стоимость, а чем этот период продолжительнее, тем большее значение приобретает влияние издержек производства.

Фактическая стоимость или, как ее нередко называют рыночная стоимость, часто более подвержена преходящим событиям, факторам, действие которых неравно мерно и кратковременно, чем постоянно действующим факторам. Но даже и самые постоянно действующие причины подвержены изменениям. Ведь структура произ водства модифицируется, а соотношение издержек производства постоянно меня ется по мере смены поколений.

Рассматривая издержки производства с точки зрения капиталистического пред принимателя, мы, конечно, измеряем их в денежном выражении. ([6] Т. 2. С. 32 33)

Главное, что для нас представляет интерес в этом первоисточни ке, — это понимание того, что сложную систему, которой является экономика, невозможно полноценно охарактеризовать и измерить без учета позиции, точки (или угла) зрения, ракурса ее рассмотрения наблюдателем, особенно в том случае, когда он является не нейт ральным исследователем, а активным участником хозяйственной де ятельности. Вопрос о позиции, с которой оценивается стоимость имущества, является первичным, и его не следует смешивать с оце ночными подходами, методами и процедурами.

Историки мировой экономической мысли (в частности, Марк Блауг [7]), анализируя развитие «концепций предпринимательства», отмечают, что в классической политической экономии процессы производства и инвестиций считались более или менее автоматиче скими, не требующими оценок риска и предпринимательского пред видения.

В сегодняшней жизни мы проводим различие между капиталистом, получаю щим процент, и предпринимателем, получающим прибыль. Это различие восходит к Адаму Смиту, который говорил о «денежных интересах» бездеятельных инвесто ров в противоположность деловым людям, активно использующим капитал. Но

60