Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

Вернон Смит противопоставляет иррациональным объяснениям экономического поведения, имеющим в современной науке нема лую популярность, — не классическую (картезианскую) «первую кон" цепцию рационального порядка», а такую, которая названа им «второй концепцией рационального порядка» и которая связывает природу «не предвидимо возникающей» стоимости с окружающей (институци ональной) средой. Истоки этой концепции Вернон Смит обнаружи вает у своего великого однофамильца Адама Смита, которому не справедливо приписывается «социальная бесчувственность» 1.

В основе второй концепции рациональности лежит понятие об «эмерджентных» или «непредвидимо возникающих» институтах и ценностях, которые при этом не являются иррациональными и не познаваемыми, а поддаются опытному (при проведении контроли руемых экспериментов) изучению, позволяющему выявлять опреде ленные закономерности.

Если классическая концепция рациональности соответствует принципам мышления в индустриальной эпохе, когда господствова ли представления о предопределенности (детерминированности) следствий конкретными причинами, то вторая концепция исходит из современных общенаучных принципов неопределенности и «не" предвидимого возникновения» («эмерджентности», как это называет Вернон Смит) результатов, и эта концепция появилась в период пе рехода к постиндустриальной, информационной эпохе.

Таким образом, с позиций современного научного знания разли чаются общеметодологические подходы двух основных типов, кото рые основываются:

1Переводы работы Вернона Смита «Что такое экспериментальная экономика?», 2001 г., а также информация Нобелевского комитета 2002 г. приведены в Приложении 1. Подробный разбор классического труда Адама Смита «Исследование о природе и причинах богатства народов» (М.: Наука, 1993) содержится в книге Блауга [4], в ко торой сделан важный вывод: «Что отличает теорию экономического развития Адама Смита от более поздних работ в этой области, включая современные, так это то, как часто он обращается к особенностям социальных условий, которыми определяются и направляются материальные интересы. Смит, которого так часто обвиняют в при верженности вульгарной доктрине стихийного согласования интересов, подчерки вает, что мощная побудительная сила личного интереса действует в согласии с инте ресами общества только в совершенно определенных институциональных условиях. «Богатство народов» должно напомнить нам, что преимущества конкуренции не проявляются при полном невмешательстве государства».

31

1) На детерминистской «полной причинности», т.е. на однознач ных зависимостях и предсказуемости явлений любой природы. Та ким образом, утверждается, что существуют такие «законы природы» (в том числе, «экономические законы»), в соответствии с которыми нормальными считаются только явления, «обусловленные» явными причинно следственными отношениями. Любые недетерминиро ванные, «беспричинные» проявления рассматриваются как ненор" мальные или же как «случайные помехи», которые следует исключать из рассмотрения или от них избавляться в практике. При вере в не зыблемость «законов» возникает приоритет формального, а не содер" жательного (или сущностного) отношения к аналитической деятель ности, — это относится и к оценочной, бухгалтерской или инвести ционной деятельности.

2) На недетерминированных системных (сетевых) взаимодейст виях и на изучении их проявлений — в виде «закономерностей» («ре гулярностей» или «правильностей», по выражению Н.Д. Кондратье ва — великого русского экономиста, одного из немногих, кто полу чил непререкаемое мировое признание). В экономике эти закономерности выявляются и подтверждаются опытным путем — на основе таких методологических стандартов (по В. Смиту), кото рые первейшим предметом изучения ставят именно «эмерджентные» (возникающие как бы из ничего, т.е. «сотворяемые», «креативные») явления, рассматриваемые как рациональные (а не как ирраци ональные!) при достаточной массовости этих явлений в определен ной институциональной среде. В этом выражается принцип «преобла" дания сущности над формой», который включен во все официальные бухгалтерские стандарты (и упоминается в стандартах оценки), од нозначно отдавая приоритет экономической сущности перед юридиче" ской формой.

Экспериментально теоретические и поведенческие, психологи ческие аспекты укореняющейся новой экономической парадигмы не удаляют нас от проблематики практической оценочной деятельнос ти, а, напротив, позволяют понять, каким образом происходит фор мирование ее методологических основ — в широком междисципли нарном сотрудничестве, в котором оценка стоимости имущества за нимает отнюдь не второстепенное место, а ее осмысление оказывает

влияние на экономическую теорию.

Поведенческие (а также правовые) нормы и лежащие в их основе нравственные ценности сами по себе не имеют денежного выраже ния и не становятся непосредственно экономическими ценностями/

32

стоимостями, но они опосредствованно влияют на субъективные стоимостные оценки имущества со стороны собственников (инвесто ров). И только в конкретных институциональных условиях проявля" ется объективная стоимость (называемая рыночной, справедливой, реальной и т.п.), которую как аналитическую величину можно полу чить экспериментально расчетным путем.

Особенность современных основ методологии оценки заключает ся в том, что применяемые методы обоснования практических дей ствий могут базироваться, в зависимости от целей проведения изме рений, как на объективных (рыночных), так и на субъективных (инвес" тиционных) стоимостных измерениях результатов хозяйствования.

Но это уже другая двойственность, которая, в отличие от двух концепций рациональности, свидетельствует о несводимом воедино существовании (и в прикладном экономическом знании, и в конк ретной практике) двух позиций, с которых может рассматриваться оцениваемое имущество: извне и изнутри.

Первая позиция — это взгляд на оцениваемое имущество «глаза ми» рынка или, более точно, институционально экономической сре дой. Можно сказать, что это публичная (общественная) оценка рыноч" ной стоимости объекта имущества или стоимости в обмене (меновой стоимости).

Рынок — это экономическая среда, в которой в силу социаль но психологических процессов возникает и сохраняется (при опре деленных, но явно не предопределяемых обстоятельствах) некая общность в поведении участников данного рынка. Одновременно функционирует множество относительно самостоятельных рынков, взаимодействующих между собой, но поведение каждого из рынков имеет свои особенности. Рынок выражает свое поведение особыми сигналами, которые профессиональный оценщик должен уловить и на их основе оценить стоимость определенного имущества в стан дартизованном виде.

Таким образом, «субъектом, производящим оценку» по объек тивным критериям, является рынок, выражающий коллективные или общественные интересы и условия, в соответствии с которы ми определяется наиболее эффективное использование имущества.

Другую позицию занимают собственники имущества, руководст во действующего предприятия, инвесторы осуществляемого нового проекта, все те лица, которые принимают финансово экономиче

33

ские решения в соответствии со своими индивидуальными (и в этом смысле — субъективными) целями и/или критериями.

Выполняя их задание, оценщик должен выявить и выразить в стандартизованном виде субъективные представления собственника о стоимости в использовании («внутренней» или «подлинной», назы ваемой также «фундаментальной») или об инвестиционной стоимос" ти имущества (как синоним). Именно так понимаемая ценность мо жет только случайно совпасть с рыночной стоимостью, а теоретиче ский поиск способов их совмещения равносилен поиску решения «квадратуры круга».

Таким образом, истинным «субъектом, производящим оценку» по субъективным критериям, является хозяйствующее «лицо, при нимающее решения» (т.е. собственник имущества или лицо, дей ствующее по его доверенности), по своим представлениям о теку" щем использовании имущества и о своем собственном предпринима" тельском риске.

И в том и в другом случае оценщик выражает не просто свое (субъективное) мнение о стоимости имущества — он выявляет: в од ном случае, отношение к этому имуществу объективирующей обще ственно экономической среды, называемой рынком; а в другом слу чае, отношение к тому же имуществу отдельного лица. В этом втором случае оценивается имущество с субъективных позиций, но в объек тивных условиях рынка.

Конечно, в деятельности самого оценщика имеется доля субъек тивизма, прежде всего, из за уровня его профессиональной подго товки, но чем выше его квалификация, тем в большей степени ре зультаты его работы могут приближаться к объективным значениям рыночной стоимости или к субъективным значениям инвестицион ной стоимости (ценности) имущества.

Из такой методологической позиции следует, что хотя «истинная» стоимость имущества познаваема, однако она не является единст венной, а кроме того она зависит от времени, места и обстоятельств ее проявления. Множественность стоимостей не зависит от желания оценщика, но в его задачу входит осознание и выражение своей по

зиции независимого наблюдателя.

Указанная двойственность положения наблюдателя позволяет по лучать оценщику достоверную (и в этом смысле «объективную») оценку, как извне — для объективной стоимости (справедливой, ры

34

ночной, при наиболее эффективном использовании), так и изнутри — для субъективной стоимости, а именно: стоимости в использовании и инвестиционной стоимости.

Важнейшим изменением, которое последовательно вносится в международные и национальные бухгалтерские стандарты, является закрепление положения об отражении в балансе предприятий анало га рыночной стоимости — «справедливой стоимости», определяемой: либо для предприятия в целом, либо для отдельных объектов имуще ства («активов»), переоценивая фактические затраты на них по спра ведливой стоимости. Справедливая стоимость отличается от рыночной стоимости тем, что не обуславливается время экспозиции (при от крытой оферте) и отсутствие ограничений (рестрикций) на рынке данного имущества.

Возникающее при этом «превышение» для всего предприятия в бухгалтерии принято относить на прирост собственного капитала, и следует взимать налог на прибыль с этого прироста. Важно то, что финансовая отчетность, прежде всего, для инвестиционного имуще ства — стала вестись по справедливой (объективной) стоимости, а не по тем субъективным ее разновидностям, которые традиционно ис пользуются в бухгалтерском учете.

Парадоксальным для новых российских бизнесменов и хозяйст венных руководителей оказывается то, что ни цена реализованного ими имущества, ни затраты на приобретение ими имущества по ин дивидуальным договоренностям не являются рыночными стоимостя" ми, если они не имеют публичного (общественного) происхождения, только разве случайно.

В понятиях, получивших распространение в отечественной те ории и практике оценки эффективности инвестиционных проектов (раньше — капитальных вложений и новой техники), еще в 70 е годы были заложены методологические основы аналогичной двойствен ности оценочных стоимостных показателей.

При противопоставлении общественной (схожей с ранее называв шейся народнохозяйственной) и коммерческой (схожей с ранее назы вавшейся хозрасчетной) стоимостных оценок отдельных объектов имущества можно, хотя и осторожно, выразить к ним отношение в философских категориях «объективного — субъективного».

Первая из них соответствует объективной рыночной (или спра ведливой) стоимости объекта имущества. Вторая же является субъек тивной — инвестиционной или «в использовании» — стоимостью объекта имущества и не может признаваться рыночной. Во всех ре

35

дакциях МСО, ЕСО, МСФО и в российском Федеральном законе «Об оценочной деятельности» 1998 года содержатся условия, кото рым должны соответствовать сделки, совершаемые на «открытом рынке». Эти условия повторяются в других российских нормативных актах1 — без объяснения их методологических основ.

В Международных стандартах оценки нет специального раздела, посвященного общим вопросам методологии, хотя имеются ссылки на современную экономическую теорию. Чтобы получить общее представление о том, какое отражение находят современные методо логические основы в двух основных международных стандартах (МСО 1, МСО 2 и во Введении к ним — по последней редакции МСО), ниже приводится несколько фрагментов, в которых обсужда ются наиболее важные понятия.

Рынок — это [экономическая] среда, в которой происходит обмен товаров и ус луг между покупателями и продавцами через ценовой механизм. Понятие рынка подразумевает способность покупателей и продавцов осуществлять свою деятель ность без рестрикций [ограничений со стороны монополий или государства]. (Вве дение, п. 2.)

Понятие Рыночной стоимости связано с коллективным восприятием и поведе нием участников рынка. Оно [это понятие] признает различные факторы, которые могут влиять на сделки, совершаемые на рынке, и отделяет их от иных «внутренне присущих» [считающихся таковыми на основе теоретических умозаключений] или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. (Введение, п. 4.0)

Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оцен ки, отражающих характер имущества и те обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на открытом рынке. К наиболее рас пространенным методам оценки Рыночной стоимости относятся затратный под" ход, подход на основе сравнения продаж и подход на основе капитализации дохода,

включая анализ дисконтированного денежного потока. (МСО 1, п. 1.3.)

В зависимости от характера своего применения затратный подход может давать или не давать показатель Рыночной стоимости. (Введение, п. 4.1.4.)

Затратный подход можно применять для расчетов Рыночной стоимости при ус

ловии, что все элементы для применения этого метода получены на основании данных открытого рынка [такая же норма введена в МСФО — для основных средств и для инвестиционного имущества, для которых «затратная модель» вытесняется «мо

1В смежной с оценкой области — в анализе инвестиционных проектов — использу ются иные понятия: «Методические рекомендации по оценке эффективности ин вестиционных проектов». Издание официальное. — М.: Экономика, 2000. О воз можности их применения в оценке стоимости имущества см. в Приложении 2, а также в новом Комментарии к международной оценке «Оценка активов государст венного сектора» (см. перевод в Главе 10, а их обсуждение в Главе 18).

36

делью справедливой стоимости» имущества на активных рынках]. Разные приме нения понятия «затраты» нельзя смешивать или неверно истолковывать при выра ботке, представлении или применении расчетных величин Рыночной стоимости. (МСО 2, п. 3.8.)

Метод Амортизированных затрат на замещение — см. МСФО 16 — является

приемлемым суррогатным методом для получения «связанной с рынком стоимости» [но не «рыночной стоимости»!] для Специализированных объектов имущества или Объектов имущества с ограниченным рынком, и он может использоваться, когда это применимо, в оценках стоимости для финансовой отчетности. (МСО 2, п. 4.6.)

Оценки, основанные на нерыночных базах, должны включать определение [дефиницию] стоимости, применяемой в отдельной оценке, например: стоимость в использовании, стоимость действующего предприятия, инвестиционная сто имость или ценность, страховая стоимость, налогооблагаемая стоимость, утилиза ционная стоимость, ликвидационная стоимость, или же специальная стоимость [называемая также дополнительной стоимостью или синергией]. Отчет об оценке должен гарантировать, что стоимость, имеющая подобную дефиницию, не будет истолковываться как Рыночная стоимость. (Введение, 4.2.1.)

Инвестиционная стоимость или Ценность — это Стоимость имущества для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвести рования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, группой инвесторов или организацией, которые имеют определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестицион" ная стоимость или Ценность основного актива может быть выше или ниже Рыноч" ной стоимости этого актива.

Термин Инвестиционная стоимость или Ценность не следует путать с понятием Рыночной стоимости инвестиционного имущества. (МСО 2, п. 3.4.)

Вприведенных фрагментах курсив сохранен по оригиналу, а вы деления жирным шрифтом и дополнения в скобках сделаны для то го, чтобы достичь лучшего понимания этих терминов в соответствии

сметодологическими основам оценки имущества.

Вразделе МСО «Основные принципы и понятия оценки» содер жится разъяснение экономической концепции оценки стоимости иму щества (активов), основанной на современной теории рынка. Эта концепция принципиально отличается от концепций, характерных для традиционных измерений в бухгалтерском учете и в таксомет рии (т.е. в технике счета, применяемой в налогообложении), а также на представлениях экономистов ортодоксально субъективистской школы.

Втехническом смысле оценивается именно право собственности на данный ак тив (объект имущества), а не сам по себе актив — осязаемый или неосязаемый. Тем самым проводится различие между экономической концепцией оценки актива, объек" тивно основанной на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке [тем самым признается рыночная объективизация стоимости имущества], и

37

какой либо субъективной концепцией, предполагающей некую «внутреннюю» [см. выше замечание о «внутренне присущих» стоимостях] или иную базу, отличную от Рыночной стоимости. Вместе с тем в стандарте МСО 2 («Базы оценки, отличные от рыночной стоимости») отмечается, что объективная рыночная концепция имеет специальные приложения в случаях ограниченно рыночной или нерыночной оценки имущества. (ОППО п. 3.6.)

Начальные слова этого текста — «в техническом смысле» — сле дует понимать по русски как выражение, означающее формальное исполнение оценочных процедур, по инструкции. А по содержанию оценочной деятельности — именно экономическая концепция означа ет оценку Рыночной стоимости имущества в такой институциональ ной среде, в которой обеспечивается охрана прав собственности. Проще говоря — если нет массового оборота строго соблюдаемых имущественных прав, то нет и оснований для оценки рыночной стоимости имущества, хотя без самого объекта имущества (осязаемо го или неосязаемого) — не могут возникнуть имущественные права на него.

В Европейских стандартах оценки (ЕСО) содержится специаль ное Приложение А1 «Методология оценки», которое позволяет не сколько глубже, чем в МСО проникнуть в суть методологических ос нов оценки. Приведем начальные установки этого документа.

В стандартах оценки сама методология оценки отражается в неявном виде, и именно по этой причине в их состав включено Приложение по методологии. Стан дартные способы оценки увеличивают прозрачность и улучшают понимание. Отве чающие современным требованиям стандарты оценки, в свою очередь, подкрепля ют хорошую практику и точность оценивания и оценок стоимости [valuations and appraisals]. Цель же настоящего Приложения — не изложить формальные основы, которым необходимо жестко следовать, и не попытаться представить учебник по оценке, а скорее, выразить те принципы [principles — в западной традиции под «прин" ципами» понимается то, что по"русски принято называть «методологическими осно" вами»], которых нужно придерживаться в рамках развивающихся способов оценки.

Методология оценки стоимости основана на фундаментальной экономической те ории свободного рынка. Таким образом, существенное значение имеют понимание

иотчетливое представление динамики ценового механизма спроса и предложения,

имакро и микроэкономических факторов, которые самым существенным обра зом оказывают влияние на изменение стоимости. Стандартные нормативные моде ли [то, что по"русски часто называют «методиками»] всегда необходимо проверять на предмет их соответствия экономическим принципам действительных реалий мира

[economic fundamentals of actual world realities]. (A1. 02 03.)

Последняя выделенная формулировка представляет собой при кладное выражение тех самых методологических основ «экспери

38

ментальной экономики», о которых говорилось с самого начала и на всем протяжении этого параграфа. Это важное свидетельство фор мирования единых исходных принципов, как современной обще экономической теории, так и прикладного знания по оценке стои мости имущества.

1.3.Особенности современного состояния оценочной деятельности

Первой основной характеристикой современных условий, опреде ляющих методологические особенности оценки стоимости имущест ва, является вхождение всей мировой экономики в новую эпоху. Современную эпоху называют постиндустриальной или информаци онной, а присущую ей экономическую основу — «экономикой, ос нованной на знаниях», или, кратко, экономикой знания. Это, прежде всего, получившее интернациональный характер новое экономическое мышление. Главным отличием нового мышления от традиционного является прагматичный отход от абсолютизации доктринерских представлений о совершенной конкуренции и о совершенном знании, а как следствие, и о совершенном предвидении социально экономиче ских процессов. Как бы это ни казалось парадоксальным, но именно реальное (объективное) несовершенство знаний создает постоянную подпитку экономического развития, и в то же время именно оно обуславливает непрерывное воспроизводство того излишка («ренты знаний»), который находит отражение в появляющейся «как будто из ничего» (созидаемой, сотворяемой) экономической ценности или стоимости. Эта созидающая, творческая сила в экономике отражает ся в новаторском предпринимательстве, благодаря которому ломают ся представления об автоматизме как механизма свободной конку ренции, так и «планомерного и пропорционального развития», а на авансцену реального хозяйствования (бизнеса) выходит институци" ональное обеспечение оборота имущественных прав.

Второй особенностью современных условий, напрямую относя щейся к данной дисциплине, следует считать то, что одним из наибо лее принципиальных аспектов нового экономического порядка яв ляется стоимостное (или ценностное) мышление, которое находит практическое выражение в профессиональной оценочной деятель

ности. Но происходящее при этом переосмысление некоторых фун даментальных положений экономической науки не означает огуль ного отрицания традиционных экономических знаний. По ходу из ложения курса постоянно обращается внимание на то, что

39

понимание преемственности между традиционными и новыми эко номическими представлениями требует весьма широкой экономиче ской эрудиции и вместе с тем самого скрупулезного рассмотрения всех деталей и частных случаев в изучаемых разделах курса.

Третьей особенностью, на которую следует обратить внимание в этой связи, является то, что данную дисциплину в ее современной научно практической форме следует считать еще не до конца устояв шейся. Это просматривается, начиная с ее понятийного (концепту" ального) основания и вплоть до разнообразных процедур, которыми пользуются как сами оценщики, так и представители других эконо мических профессий: бухгалтеры, налоговики, инвестиционно фи нансовые аналитики и, главное, «лица, принимающие решения». К последним следует относить не только собственников (акционеров) и управляющих имуществом (менеджеров), но и всех участников экономических отношений. Это обстоятельство присуще сегодня всей мировой экономике, в которой за самое последнее время про исходит интернационализация и гармонизация процедур, связанных с экономическим оборотом имущества. В настоящее время Междуна родный комитет по стандартам оценки (МКСО) добился широкого распространения и признания Международных стандартов оценки (МСО) благодаря тесному сотрудничеству с Международным коми тетом по стандартам финансовой отчетности (МКСФО), а в соответ ствии с этими стандартами реформируется и российский бухгалтер ский учет (начиная с 1998 г. — с ожидаемым выполнением програм мы реформирования в 2004 и последующие годы). Таким образом, происходит не только международная, но и междисциплинарная гар" монизация всех экономических измерений.

Четвертой особенностью всей современной системы междуна родных, европейских и национальных стандартов является понима ние методологических основ оценки стоимости имущества как на" илучшей общепринятой практики — и признание ее критерием истин ности. К настоящему времени достигнуты междисциплинарные договоренности между основными международными организациями по стандартам отдельных видов профессиональной деятельности, которые следует отнести к сфере экономических измерений. Про блемы региональных (в частности, европейских) стандартов и наци

ональных стандартов отдельных стран разрешаются путем приведе ния их в соответствие с международными стандартами, с учетом тех особенностей, которые могут быть доказательно обоснованы при со поставлении с международными стандартами. В противном случае

40