6.2. Методы оценки земельных участков

Существует несколько методов оценки земельных участков. Сюда от­носятся:

- метод сделок;

- метод соотношения;

- метод предполагаемого использования;

- остаточный метод.

6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)

Метод сделок является одним из вариантов реализации сравнитель­ного подхода к оценке². Он исходит из предпосылки, что стоимость оце­ниваемого имущества определяется исходя из цен недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Он основывается на принципе замещения, который гласит, что

осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за иму­щество цену, превышающую затраты на приобретение имущества, столь же привлекательного для него, что и данное.

Это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимос­ти земельных участков метод. В условиях активного рынка при нали­чии определенной информационной структуры, обеспечивающей в дос­таточном объеме достоверные данные по совершаемым сделкам, он дает результаты, заслуживающие доверия.

В настоящее время в России, в условиях отсутствия цен фактических сделок, приемлемо использование цен (арендных ставок) предложений продавцов (арендодателей). В цены предложений следует вносить поправ­ки в сторону снижения, вносимые в процессе переговоров между сторо­нами сделки. Для практических целей величину таких поправок мож­но принять равной 10%.

Процедура применения метода включает в себя следующие шаги. 1. Сбор и систематизация всей имеющейся информации. При сравнении продаж используется следующая информация:

• цены сделок купли-продажи по сопоставимым объектам;

• запрашиваемые цены по выставленному на продажу имуществу (вер­хняя граница рыночной стоимости);

• цены предложений (нижняя граница рыночной стоимости). Основными источниками такой информации являются:

• записи государственной регистрации;

• продавцы и покупатели;

• собственная база данных оценщика;

• материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости;

• риэлторские фирмы;

• знакомые в среде профессиональных оценщиков.

рынка недвижимости основной интерес представляет собой «хозяйствен­ная» земля с имеющимися на ней улучшениями. И с этой точки зрения землю можно произвести или переместить с первоначального местопо­ложения. Сегодня достаточно сложно найти земельные ресурсы в их первоначальном состоянии. Все они были прямо (возведение сооруже­ний, прокладка коммуникаций, облагораживание сельскохозяйствен­ных угодий) или косвенно (доступ к транспортной инфраструктуре) изменены человеком, что отразилось на их стоимости.

Метод предполагаемого использования может применяться при оцен­ке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) -- немедленно или в ближайшем будущем. Данный ме­тод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли.

Как правило, основания для применения метода появляются, когда согласно имеющимся данным, участок готов для хозяйственного исполь­зования его на более высоком уровне. Примером может служить земель­ный участок, который расположен в непосредственной близости к го­родской черте. Несмотря на текущее использование участка в сельскохо­зяйственных целях, имеются основания предполагать, что через некоторое время сложатся условия для его использования под жилую застройку. Момент начала застройки должен быть предсказан с достаточной точно­стью. Чем ближе этот момент, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

Процедура применения метода предполагаемого использования раз­деляется на следующие этапы.

1. Построение наиболее вероятного плана застройки.

2. Прогнозирование цен и сроков реализации недвижимости.

3. Составление сметы строительных затрат, а также затрат по реализации.

4. Оценка стоимости земельного участка методом дисконтирования потоков денежных средств (или, кратко, денежных потоков). Под­ робнее об этом см. Раздел 10.

6.2.3. Оценка стоимости участка с помощью остаточного метода

Стоимость любого участка земли определяется доходом, который он способен приносить при наиболее эффективном использовании. Дос­тижение наиболее эффективного использования требует капиталовло­жений, предпринимательского управления и наличия самого земель­ного участка. Согласно экономической теории, доход от земли считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается привлече­ние капитала (проценты по кредитам) и предпринимательский доход. Оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земель­ный участок (подробнее см. Раздел 11).

Если известен доход от земельного участка, его стоимость можно оце­нить методом капитализации (подробнее см. Раздел 10).