5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного

Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя из­менить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ ис­пользования участка как незанятого улучшениями, т. е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, ком­муникаций и т. д. Заключение о наиболее эффективном использовании должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формули­ровки «наиболее эффективным использованием участка будет возведе­ние на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую пло­щадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных поме­щений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.

Если имеется достаточная вероятность изменения варианта наиболее эффективного использования в ближайшем будущем, то существующее наи­более эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить, использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.

Основной целью исследования наиболее эффективного использова­ния участка как свободного является оценка земли остаточным мето­дом. Согласно этому методу, стоимость участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свобод­ного определяется даже при наличии на этом участке улучшений. В этом случае задачей является анализ обоснованности дальнейшего продолже­ния существующего использования участка.

Улучшения, соответствующие наиболее эффективному использованию Участка как свободного сравниваются с улучшениями, имеющимися на Участке на данный момент. Расхождения в их характеристиках указыва­ют на наличие у имеющихся улучшений функционального или внеш­него износа.

Поскольку набор вариантов использования земельного участка мо­жет быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, определение наиболее эффективного использования проводится в два этапа. Во-пер­вых, — для участка как свободного и готового для застройки в соответ­ствии с наиболее эффективным использованием; и, во-вторых, — для участка с уже имеющимися улучшениями.

В случае, если существующее использование не является наиболее эф­фективным, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наиболее эффективном использовании не превысит стоимости все­го недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем исполь­зовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать наиболее эффективному использованию участка зем­ли, на котором они находятся. Однако если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то, вполне возможно, что в соответствии с принципом наиболее эффективного использования име­ющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строи­тельство офисного здания или торгового центра.

Вариант, отвечающий наиболее эффективному использованию, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земель­ный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строи­тельство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях, наиболее эффективным использованием участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.