4.7. Принцип вклада

Этот принцип формулируется следующим образом: стоимость каждого элемента недвижимого имущества определя­ется вкладом этого элемента в общую стоимость имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствие данного эле­мента.

Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам на его создание. Например, строительство вокруг дачного участка кирпич­ной ограды за 15 тыс. дол. не обязательно увеличит стоимость недви­жимого имущества на эту сумму. Скорее, стоимостной вклад ограды будет измеряться ее полезностью с точки зрения среднего покупателя (т. е. рынка). Этот вклад может быть как выше, так и ниже строитель­ных затрат.

4.8. Принцип соответствия

Принцип соответствия формулируется следующим образом: стоимость недвижимого имущества зависит от степени однороднос­ти застройки в районе, которая удерживает стоимость объектов иму­щества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии, что объект содержится в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению сто­имостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрица­тельно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки были распроданы разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов вы­зовет уменьшение цен более дорогих объектов недвижимости.

4.9. Принцип конкуренции

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предло­жения. Он гласит, что конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже недвижимого имущества или арендный до­говор. Помимо этого, каждый объект недвижимости конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функциональ­ное назначение.

В долгосрочной перспективе, конкуренция выравнивает необычно высокие, или избыточные, прибыли. Возможность извлечения прибы­ли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

5. Наиболее эффективное использование недвижимости

5.1. Понятие наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование — это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово осуще­ствимым и обеспечивает его максимальную стоимость. Наиболее эффективное использование может быть установлено, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для недвижи­мого имущества в целом, т. е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.

Наиболее эффективное использование конкретного участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сло­жившихся на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.

Мнение оценщика о наиболее эффективном использовании выраба­тывается на основе экономического анализа качественных и количествен­ных характеристик предлагаемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижи­мости, представляет собой наиболее эффективное использование.