- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
10. Доходный подход
Доходный подход является одним и трех общепризнанных подходов к оценке стоимости3. Согласно этому подходу, стоимость имущества определяется его потенциальной способностью приносить доход. В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода и метод дисконтирования доходов (денежного потока)
10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
Ключевыми параметрами при доходном подходе являются ставки капитализации и ставки отдачи (рентабельности, доходности).
Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от используемых показателей ежегодного до-
хода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации.
Общая ставка капитализации. Рассчитывается как отношение чистого дохода от эксплуатации объекта к его общей стоимости. В качестве чистого дохода от эксплуатации может использоваться либо фактический доход, взятый за последний год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.
Ставка капитализации для собственных средств. Представляет собой отношение денежного потока до налогообложения к собственным средствам инвестора, вложенным в приобретение недвижимого имущества. Ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная). Выражает отношение ежегодных выплат по кредиту к величине самого кредита.
Ставки отдачи (рентабельности, доходности). Представляют собой показатели отдачи от инвестиций в недвижимое имущество, учитывающие все экономические выгоды (т. е. денежные потоки), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность ставок отдачи заключается в возможности их использования в качестве:
-
ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования денежных потоков;
-
сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов.
Существуют следующие основные виды ставок отдачи. Внутренняя ставка отдачи (ВСО). Итоговый показатель эффективности любого инвестиционного проекта. Выражает ежегодную ставку отдачи на вложенные средства, которую на протяжении периода владения будет получать инвестор в результате всех положительных и отрицательных денежных потоков.
Внутренняя ставка отдачи рассчитывается как ставка дисконтирования, при которой приведенная к текущему моменту сумма (кратко — приведенная сумма) доходов на инвестиции (за все годы периода владения) равна величине инвестиций.
Ставка отдачи на собственные средства (доход инвестора). Показатель, аналогичный ВСО, при расчете которого используются денежные потоки, получаемые инвестором (в случае с недвижимым имуществом, это: вложенные в приобретение объекта собственные средства, остающийся в распоряжении доход после выплат по кредиту и выручка от продажи объекта по закрытию кредита).
Ставка отдачи на заемные средства (доход банка). Показатель, аналогичный ВСО, при расчете которого используются денежные потоки, получаемые банком (выданный кредит, периодический доход и получение остатка задолженности по основной сумме в случае досрочного закрытия кредита).
Несмотря на то что в определенных условиях и для конкретного объекта ставки капитализации и ставки отдачи могут совпадать, теоретически они представляют собой абсолютно разные показатели и не должны использоваться на взаимозаменяемой основе.