- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
4.1. Учет нематериальных активов — один из самых сложных и неоднозначно решаемых вопросов в сфере бухгалтерского учета, что обусловлено объективными причинами. Существуют различные подходы к определению состава нематериальных активов, к отражению их в балансе, к определению срока их амортизации и т. д., причем не только при сравнении практики разных стран, но и в пределах одной конкретной страны.
Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности (М КСФО) с 1 июля 1999 г. введен в действие отдельный Стандарт МСФО 38 «Нематериальные активы», которым регулируется порядок учета нематериальных активов. Значительное место этому вопросу уделено и в национальных стандартах многих стран (в том числе в американской системе GAAP). В РФ национальный стандарт по учету нематериальных активов не разработан, регламентация учета осуществляется рядом нормативныхдокументов22. При этом наблюдаются расхождения в трактовке многих частных и вместе с тем важных вопросов в различных документах. Например, есть существенные различия в порядке амортизации нематериальных активов.
Возможность постановки нематериального актива на баланс в соответствии с правилами бухгалтерского учета, с одной стороны, и возможность его последующей амортизации, с другой — обязательно должны учитываться при его оценке. Во многих случаях наличие этих возможностей играет решающую роль.
5. Формулировки стандарта
5.1. Приступая к выполнению задания, связанного с оценкой нематериальных активов, оценщик обязан руководствоваться общими принципами оценочной деятельности с учетом специфики оценки нематериальных активов, а именно:
должным образом идентифицировать оцениваемые активы и удостовериться в том, что выполнение задания не приведет к заключению, неоднозначно интерпретируемому или не соответствующему конкретным обстоятельствам. В частности, оценщик обязан проверить условия охраноспособности результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, права на которые подлежат оценке, убедиться в том, что обладатель этих прав указан верно, действительно обладает всеми необходимыми правами и использует их должным образом;
убедиться, что он (оценщик) обладает достаточными знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с национальным стандартом оценки нематериальных активов (если такой стандарт существует) и общепринятыми принципами оценочной деятельности.
При невыполнении требований, изложенных в п. 5.1.1. и (или) 5.1.2. оценщик обязан:
до принятия на себя обязательств довести до сведения клиента любое подобное несоответствие;
предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения задания, в том числе привлекать специалистов по отдельным вопросам, а в необходимых случаях предложить клиенту другого оценщика, обладающего достаточной квалификацией;
3) по выполнении задания в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.
При расчете стоимости нематериальных активов оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной величины стоимости.
Для исключения возможности неправильного истолкования стоимости нематериальных активов оценщик должен, как минимум, выполнять стандартные требования к оценочной деятельности:
- идентифицировать оцениваемые активы, в том числе идентифицировать связанные с этими активами осязаемые или неосязаемые объекты, если они существуют;
- идентифицировать права, связанные с оцениваемыми активами, в том числе права третьих лиц на соответствующие объекты исключительных прав — результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации;
- идентифицировать цель оценки и планируемый способ использования ее результатов;
- дать определение типа рассчитываемой стоимости или точно описать и обосновать принципы, на которых основываются расчеты;
- проанализировать ситуацию в целом и изложить существенные факты, принимаемые в расчет при оценке;
- выявить все особые обстоятельства и ограничения;
- установить эффективную дату оценки;
- получить и проанализировать данные и условия, существенные для выполнения задания.
Учитывая, что нематериальные активы, как правило, не продаются и не покупаются, а найти близкие аналоги, реально продаваемые на рынке, практически невозможно, оценка нематериального актива по рыночной стоимости в традиционном понимании обычно невозможна. Однако оценщик должен искать такой подход к определению стоимости активов, который позволил бы истолковать полученный результат на основе рынка, но с позиций существующего использования этих активов.