- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
4.4. Принцип ожидания
Стоимость недвижимого имущества, прежде всего, зависит не от прошлых данных по ценам продажи сопоставимых объектов или от затрат на замещение этого имущества, а от тех выгод, которые участники рынка предполагают получить в будущем от приобретения этого имущества. Отсюда вытекает принцип ожидания, который гласит:
стоимость недвижимого имущества определяется выгодами (или
преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет
собственнику.
Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку территории способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.
Обустройство прилегающих к данному земельному участку территорий (строительство автомагистралей, мостов, деловых или торговых центров, учебных заведений и т. д.) способно существенно изменить его стоимость. Даже если на момент оценки подобные проекты находятся в стадии планирования, их потенциальное воздействие должно быть учтено в процессе анализа.
4.5. Принцип спроса и предложения
Этот принцип формулируется следующим образом:
изменение цен на недвижимое имущество находится в прямой, но не обязательно пропорциональной, зависимости от изменения величины спроса и величины предложения.
Существуют следующие основные закономерности:
-
если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются.
-
если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются.
-
если предложение постоянно, а спрос растет, то и цены растут.
-
если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то и цены уменьшаются.
Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или для сдачи в аренду на данный момент времени.
Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести или взять в аренду в течение данного периода времени.
4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
Стоимость недвижимого имущества определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости, важнейшей парой элементов является земля и улучшения. Максимальная стоимость недвижимого имущества достигается при оптимальном соотношении между землей и улучшениями, т. е. когда при дополнительных капиталовложениях не происходит относительного (превышающего произведенные затраты) прироста стоимости имущества.
Принцип равновесия тесно связан с принципом предельной доходности, который гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества, опережающим затраты по созданию улучшений, вплоть до достижения точки равенства между приростом затрат и соответствующим приростом стоимости. После этого затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет увеличения стоимости объекта.
Простым примером служит внесение удобрений в почву, приводящее к увеличению ее плодородия. Оптимальным будет то количество удобрений, при котором выигрыш от повышения урожайности совпадет с затратами по внесению последней партии удобрений.