- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
3.2. Стоимость в использовании
В условиях современного рынка недвижимости нередко приходится работать с типами стоимости, отличными от рыночной. В основе одного из них, стоимости в использовании, лежит экономическая продуктивность имущества. Стоимость в использовании — это стоимость, которую имущество будет иметь при данном способе использования, и определяется вкладом этого имущества в предприятие (или коммерческий проект), частью которого оно является.
Стоимость в использовании не зависит от наиболее эффективного использования имущества или от суммы средств, которая может быть выручена при его продаже. Старые производственные здания могут иметь огромную стоимость в использовании для работающего в них предприятия, тогда как их рыночная стоимость будет незначительной.
Определять стоимость в использовании особенно часто приходится при работе с промышленной недвижимостью. Как правило, по стоимости в использовании оцениваются основные активы предприятий (включая недвижимость) при слияниях, поглощениях и акционировании. Кроме того, стоимость в использовании можно с успехом применять при оценке объектов с ограниченным или отсутствующим рынком сбыта. К ним относятся крупные промышленные предприятия, научно-исследовательские институты и лаборатории, музеи, учебные заведения и прочие объекты с узкоспециализированным назначением. По причине недостатка или отсутствия потенциальных покупателей на подобную недвижимость, обоснование ее рыночной стоимости серьезно затруднено.
3.3. Инвестиционная стоимость
Если стоимость в использовании применяется при оценке определенного способа эксплуатации имущества, то инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущества для определенного покупателя (инвестора). В отличие от рыночной стоимости, этот тип стоимости ориентирован на конкретного, а не на среднего покупателя.
Инвестиционная стоимость — это цена, которую покупатель готов заплатить за имущество исходя из предполагаемой возможности использования этого имущества для достижения своих инвестиционных целей. Таким образом, чтобы определить инвестиционную стоимость, необходимо знать инвестиционные цели или критерий, в качестве которых, как правило, выступает ставка отдачи на собственные средства инвестора, вложенные в проект. В процессе оценки критерий выбирается самим заказчиком или привлеченным экспертом (оценщиком). Как правило, задание по установлению инвестиционной стоимости
может исходить:
-
от инвестора, рассматривающего возможность приобретения уже су ществующего объекта доходной недвижимости или
-
застройщика, занимающегося строительством новых объектов.
4. Принципы оценки недвижимости
К оценке недвижимости применяются многие широко признанные принципы. Среди них — принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др. Общим для всех этих дополняющих друг друга принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимости отражает совокупное чистое воздействие всех рыночных факторов, влияющих на ее стоимость.