- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
3. Учет при переоценке
Установленное МСФО 16 общее правило гласит, что:
- прирост учетной суммы в результате переоценки объекта ОС должен относиться непосредственно на собственный капитал, на статью «резерв переоценки»;
- снижение учетной суммы в результате переоценки объекта ОС должно признаваться как расходы;
- прибыли или убытки при выведении из эксплуатации или реализации переоцененного объекта ОС определяются как разность между чистой выручкой от реализации и учетной суммой актива. Соответствующий резерв переоценки перечисляется непосредственно на нераспределенную прибыль и не отражается в отчете о при былях и убытках.
Существуют два исключения из общего правила:
• прирост учетной суммы в результате переоценки объекта ОС должен признаваться как доход в той мере, в какой он превышает снижение в результате переоценки учетной суммы того же самого актива, признанное до этого в качестве расходов;
• снижение учетной суммы объекта ОС вследствие переоценки должно вычитаться непосредственно из резерва переоценки в той мере, в какой это снижение не превосходит сумму, имеющуюся на счете резерва переоценки в отношении того же актива.
Важно отметить, что:
• эти два исключения могут применяться только к индивидуальным активам. Нельзя вычитать сумму снижения в результате переоценки одного актива из резерва за счет переоценки, относящегося к другому активу;
• точно такие же исключения применяются в случае частичных списаний учетной суммы в связи с ослаблением активов (см. п. 4 настоящего Дополнения) и восстановления списанной по этой причине суммы при допустимом альтернативном способе учета.
Накопленная амортизация, относящаяся к активу на дату переоценки:
• либо пересчитывается пропорционально изменению валовой учетной суммы актива (т. е. его суммы без вычета амортизации), так что учетная сумма актива после переоценки равняется его переоцененной стоимости,
• либо вычитается из валовой учетной суммы актива, а его чистая учетная сумма пересчитывается заново.
4. Ослабление активов
Актив является ослабленным (impaired), если учетная сумма для этого актива превышает его возмещаемую сумму. Можно выделить некоторые признаки, указывающие на возможность возникновения потерь от ослабления. Если какой-либо из этих признаков налицо, то компания обязана провести формальный расчет возмещаемой суммы и признать потери от ослабления в отчете о прибылях и убытках. Если же нет указания на возможность потери от ослабления, МСФО не требуют проведения формального расчета возмещаемой суммы.
Компании при составлении каждого очередного баланса должны отслеживать факты наличия признаков, указывающих на возможность ослабления активов. Если для какого-либо актива имеются такие признаки, необходимо переоценить возмещаемую сумму этого актива.
При рассмотрении вопроса о возможности ослабления некоторого актива компания должна исходить из наличия по меньшей мере одного из следующих признаков:
• на основе внешних источников информации (а) за отчетный период рыночная стоимость актива снизилась в существенно большей мере, чем это ожидалось, в силу течения времени или в результате нормального использования;
(б) произошли в течение отчетного периода или произойдут в ближайшем будущем существенные и неблагоприятные для компании изменения в технологии, в рыночных, экономических или правовых условиях функционирования актива или на рынке, к которому относится данный актив;
(в) за отчетный период рыночные процентные ставки или другие рыночные ставки отдачи на инвестиции возросли, и этот рост, вероятно, отразится на ставке дисконтирования, применяемой в расчете Стоимости в использовании актива, и существенно снизит возмещаемую сумму актива;
(г) учетная сумма чистых активов компании превышает их капитализацию по рыночной ставке.
• на основе внутренних источников и информации
(д) налицо свидетельства устаревания или физического повреждения актива;
(е) произошли в течение отчетного периода или могут произойти в ближайшем будущем существенные и неблагоприятные для компании изменения в степени или характере нынешнего или ожидаемого использования актива. Эти изменения включают планы прекращения или реструктуризации производства, в которых используется данный актив, или продажи актива ранее первоначально установленного срока;
(ж) в материалах внутренней отчетности имеются свидетельства, которые указывают, что экономические результаты использования актива оказались (или окажутся) хуже, чем ожидалось.
Приведенный перечень признаков не является исчерпывающим. Компания может выделить другие признаки возможного ослабления актива, и наличие их также потребует для него определения возмещаемой суммы.
Свидетельства из внутренней отчетности, указывающие на возможность ослабления актива, включают наличие;
(а) денежных потоков (выплат), связанных с приобретением данного актива или дальнейших потребностей в денежных средствах для его эксплуатации и содержания, которые существенно выше первоначально предусмотренных бюджетом (сметой);
(б) фактических денежных потоков или прибыли/убытков от основной деятельности, генерируемых данным активом, которые отличаются в худшую сторону от предусмотренных бюджетом;
(в) существенного снижения предусматриваемых бюджетом чистых денежных потоков или прибыли от основной деятельности либо существенного увеличения предусматриваемых бюджетом убытков, генерируемых данным активом;
(г) убытков от основной деятельности или чистого оттока денежных средств для актива, когда показатели текущего периода агрегируются с показателями бюджета на будущее.
(б) произошли в течение отчетного периода или произойдут в ближайшем будущем существенные и неблагоприятные для компании изменения в технологии, в рыночных, экономических или правовых условиях функционирования актива или на рынке, к которому относится данный актив;
(в) за отчетный период рыночные процентные ставки или другие рыночные ставки отдачи на инвестиции возросли, и этот рост, вероятно, отразится на ставке дисконтирования, применяемой в расчете Стоимости в использовании актива, и существенно снизит возмещаемую сумму актива;
(г) учетная сумма чистых активов компании превышает их капитализацию по рыночной ставке.
• на основе внутренних источников и информации
(д) налицо свидетельства устаревания или физического повреждения актива;
(е) произошли в течение отчетного периода или могут произойти в ближайшем будущем существенные и неблагоприятные для компании изменения в степени или характере нынешнего или ожидаемого использования актива. Эти изменения включают планы прекращения или реструктуризации производства, в которых используется данный актив, или продажи актива ранее первоначально установленного срока;
(ж) в материалах внутренней отчетности имеются свидетельства, которые указывают, что экономические результаты использования актива оказались (или окажутся) хуже, чем ожидалось.
Приведенный перечень признаков не является исчерпывающим. Компания может выделить другие признаки возможного ослабления актива, и наличие их также потребует для него определения возмещаемой суммы.
Свидетельства из внутренней отчетности, указывающие на возможность ослабления актива, включают наличие;
(а) денежных потоков (выплат), связанных с приобретением данного актива или дальнейших потребностей в денежных средствах для его эксплуатации и содержания, которые существенно выше первоначально предусмотренных бюджетом (сметой);
(б) фактических денежных потоков или прибыли/убытков от основной деятельности, генерируемых данным активом, которые отличаются в худшую сторону от предусмотренных бюджетом;
(в) существенного снижения предусматриваемых бюджетом чистых денежных потоков или прибыли от основной деятельности либо существенного увеличения предусматриваемых бюджетом убытков, генерируемых данным активом;
(г) убытков от основной деятельности или чистого оттока денежных средств для актива, когда показатели текущего периода агрегируются с показателями бюджета на будущее.
Минфин России выпускает в развитие отдельных Положений (стандартов) Методические указания по их применению. В данном случае Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств уже разработаны и утверждены приказом Минфина России от 20 июля 1998 г. № ЗЗн (далее № ЗЗн).
ПБУ/6 устанавливает для организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации (за исключением банков), методологические основы формирования информации об объектах основных средств, находящихся у них в собственности, а также по договору аренды. Положение содержит классификацию объектов, относящихся к основным средствам, порядок их оценки и начисления амортизации, правила учета аренды основных средств, обязательный перечень информации, подлежащей раскрытию в бухгалтерской отчетности.
1. Основные определения
Основные средства (ОС) — часть имущества, используемая в качестве средств труда при производстве продукции, выполнении работ или оказания услуг, либо для управления организацией в течение периода, превышающего 12 месяцев, или обычный операционный цикл, если он превышает 12 месяцев. Не относятся к основным средствам предметы стоимостью на дату приобретения менее 100-кратной установленной законом минимальной месячной оплаты труда за единицу и предметы, используемые менее 12 месяцев независимо от их стоимости (ПБУ/6, п. 2.1).
Срок полезного использования — период, в течение которого использование объекта основных средств призвано приносить доход организации или служить для выполнения целей деятельности организации, определяемой для принятых к бухгалтерскому учету основных средств в соответствии с установленным порядком (ПБУ/6, п. 2.1). Для отдельных групп объектов основных средств он определяется количеством продукции или объемом работ, ожидаемых от их использования. Введен вместо ранее действовавшего показателя — нормативного срока службы основных средств.
Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект (ПБУ/6, п. 2.1). Инвентарным объектом основных средств является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций или же обособленный комплекс конструктивно-сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, предназначенный для выполнения определенной работы.
В случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
Первоначальная стоимость основных средств не имеет в нормативных документах четкого определения, а представлена порядком формирования и размером первоначальной стоимости, зависящих от способа получения ОС (ПБУ/6 п.п. 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5)
• при его покупке (в том чисде бывшего в эксплуатации) — в размере фактических затрат по приобретению (за исключением налога на добавленную стоимость);
• при создании — в размере фактических затрат по строительству или изготовлению объекта;
• при получении объекта в качестве вклада в уставный капитал — в порядке и оценке, согласованным учредителями (участниками) организации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации;
• при получении объектов по договору дарения и иных случаях их безвозмездного получения — по рыночной цене на дату их оприходования. Рыночная цена объекта должна иметь документальное подтверждение или экспертное заключение о стоимости отдельных объектов основных средств;
• согласно приказу № ЗЗн, п. 25 и ПБУ/6, п. 3.4 появляется понятие рыночная стоимость при определении «первоначальной стоимости ОС, полученных организацией по договору дарения и в иных случаях безвозмездного получения». Порядок формирования рыночной стоимости ОС (а не определение этого типа стоимости) изложен в № ЗЗн, п. 25:
• при определении рыночной стоимости могут быть использованы данные о ценах на аналогичную продукцию, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющихся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертные заключения о стоимости отдельных объектов основных средств.
1 The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice / National Association of Master APpraisers, 1992.
2 Сравнительный подход также широко используется для оценки бизнеса. Помимо метода сделок, он реализуется в методе рынка капитала (методе компании-аналога) и методе отраслевых коэффициентов.
3 Другими общепризнанными подходами являются сравнительный, примером которого является метод сделок, описанный применительно к оценке земли в п. 6.2.1, и затратный, рассмотренный в Разделе 7.
4 В англоязычных текстах используется термин intangible assets, которому в большей степени соответствует перевод «неосязаемые активы», однако в России с начала 90-х годов закрепился не очень удачный термин «нематериальные активы».
52 В международных стандартах используется термин goingconcern (См. Руководство по применению и исполнению № 1).
3 Понятие «предприятие как имущественный комплекс» дано в ст. 132 Гражданского кодекса РФ.
4 Термин «компания» используется с целью обозначить субъекта предпринимательской деятельности (открытое или закрытое акционерное общество, товарищество и т. п.), тогда как термин «предприятие» используется для обозначения имущественного комплекса и в словосочетании «действующее предприятие».
6 Вообще говоря, такая вольность вполне допустима, но важно понимать, что это лишь вольность речи.
7 8Для учета затрат на создание программного обеспечения, предназначенного для продажи или реализации иными способами, в США принят особый стандарт SFAS N 86, Accounting for the Costs of Computers Software to Be Sold, Leased ore Otherwise Marketed.
9 Русскому термину «топология» (применительно к микросхемам) соответствуют английские термины mask в США и topography в странах Европейского союза.
10 Результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, упоминаются в ст. 128 ГК РФ среди объектов гражданского оборота, однако к имуществу относятся исключительные имущественные права на результаты интеллектуальной деятельности, но не сами объекты исключительных прав.
8 Термин «ноу-хау» редко используется в законодательных актах, а если используется, то лишь как вспомогательный. В российском законодательстве используются термины «секреты производства (ноу-хау)» и «коммерческая тайна», в американском — термин trade secret.
9 14 Часто между активами этого типа не делают различий, объединяя их стоимости i стоимость гудвилла.
10 АРВ Opinion N 17 (Intangible Assets) //Original Pronouncements Accounting Standards as of June 1, 1993, Vol. 2.
11 Эта разность не имеет официального названия, но возможность ее отнесения на счет 04 «Нематериальные активы» предусмотрена Инструкцией Министерства финансов Российс кой Федерации от 23 декабря 1992 г. «Об отражении в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с приватизацией предприятий».
12 17 Этот актив называется точно также, как действующее предприятие в целом «goingconcern».
139 Понятие «интеллектуальный капитал» получило широкое распространение в конце 90-х годов в связи с общей неудовлетворенностью представителей бизнеса, специалистов по эконометрике и финансистов существующей практикой оценки и учета нематериальных активов.
14 Отдельно словосочетание opportunity cost можно переводить как «издержки благоприятной возможности», что наиболее точно передает его смысл.
15 1 International Accounting Standard IAS 16. Property, Plant and Equipment/International Accounting Standards Committee, 1993;
2 International Accounting Standard IAS 36. Impairment of Assets / International AccountingStandards Committee, 1998. В русском переводе Международных стандартов финансовой отчетности термин «impairment» переведен как «обесценение». Однако (и это было отмечено в Введении) его смысл более точно передается словом «ослабление», которое мы и используем в дальнейшем (в п. 4).
16 3 Здесь и далее в аналогичных контекстах слово «затраты» используется в качестве экви валента английского термина expenditure (а не cost, который также принято переводить как «затраты»). Однако в международной практике exdspenditure и cost— не тождественные термины, и первый из них на самом деле не имеет аналогов в российском бухгалтерском учете. Его смысл разъясняется в Глоссарии, в статье расходование.