8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций

8.1. Доходная недвижимость

К доходной недвижимости относятся следующие основные виды объектов:

• офисные помещения;

• торговые площади;

• производственные здания и сооружения;

• гостиницы;

• складские помещения.

Для того чтобы установить, относится объект недвижимости к доходным или нет, необходимо исходить из следующих соображений:

• какие-либо физические характеристики объекта могут исключить возможность отнести его к разряду доходной недвижимости;

• сама по себе потенциальная способность объекта недвижимости приносить доход не является достаточным основанием для того, чтобы отнести его к разряду доходной недвижимости.

Определяющим фактором являются мотивы приобретения объекта и вытекающий из них текущий способ его использования.

8.2. Мотивы, которыми руководствуются покупатели недвижимости. Недвижимость и бизнес

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, вклю­чают:

• использование в качестве жилья (удовлетворение физических зап­росов);

• соображения престижа (удовлетворение психологических запро­сов);

• средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инф­ляционной экономики);

• получение дохода.

Если единственным мотивом покупателя (собственника) недвижи­мости является получение дохода, то это характеризует его как «истин­ного» инвестора, в дальнейшем именуемого инвестор. Инвестор пред­ставляет собой одного из основных участников рыночных отношений, рассматриваемых в данном дополнении.

При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся на этом объекте. Под бизне­сом понимается предпринимательское объединение любого рода.

Доход, который способен принести объект недвижимости, определя­ется тем, насколько высоко рынок (или средний участник рыночных отношений) оценивает присущие объекту свойства. Эти свойства вклю­чают прежде всего:

• месторасположение объекта;

• размер и форму земельного участка;

• характеристики улучшений, имеющихся на участке.

Доход, приносимый бизнесом, является результатом предпринима­тельской деятельности, и зависит от:

• преимуществ бизнеса перед конкурентами внутри отрасли в виде квалификации персонала, способов производства, сбытовой сети и т.д.;

• соотношения между спросом и предложением на рынке данного товара или услуг;

• состояния мировой/национальной/региональной экономики. Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может приходиться на неосязаемые активы (гудвилл, квали­фикация сотрудников, технологии и патенты, устоявшаяся клиентура и т.д..)-

8.3. Имущественные права

Имущественные права, оценка которых рассматривается в настоящем Дополнении и чаще всего требуется при работе с объектами доходной недвижимости, включают:

• права инвестора и права банка;

• права арендодателя и арендатора (субарендатора).

Инвестор отказывается от немедленного потребления имеющихся у него средств в обмен на ожидаемые в будущем выгоды. Вознаграждение за этот отказ представляет собой предпринимательский доход. При вложе­нии собственных средств инвестор ожидает получить доход, состоящий из двух основных компонентов:

• отдачи (прибыль, доход) на вложенные средства;

• возмещения первоначально вложенных средств.

Существуют две основные формы получения дохода от операций с не­движимостью:

• периодический арендный доход;

• выручка от продажи объекта в конце периода владения.

Важным фактором, влияющим на мотивы покупателей и на сто­имость недвижимости, является период владения, т. е. промежуток времени, на протяжении которого инвестор сохраняет за собой право собственности на объект и использует его в целях получения дохода.

На продолжительность периода владения оказывают влияние внут­ренние и внешние факторы. Внутренними факторами служат состояние объекта и его фактический возраст. Внутренние факторы определяют промежуток времени, в течение которого объект остается функциональ­но пригодным без крупных дополнительных капиталовложений. Вне­шними факторами являются ставки амортизации, установленные для зданий и сооружений. Эти ставки определяют, насколько эффективно инвестор может использовать амортизационные отчисления (процент от бухгалтерской стоимости объекта) для уменьшения налогооблагаемой прибыли.