4.1. Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования является основопо­лагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использова­ние представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыноч­ных условий.

Принцип наиболее эффективного использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов запла­тить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее вы­годного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки должны были бы эксплуатироваться в соответствии с принципом наиболее эффективно­го использования. Однако указываемое в отчете об оценке наиболее эф­фективное использование, может не совпадать с существующим исполь­зованием оцениваемого имущества

При определении наиболее эффективного использования принима­ются во внимание:

- рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землеполь­зования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);

- существующие нормы зонирования;

- ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

- существующее использование имущества.

В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различ­ных вариантов использования (подробнее об этом см. в разделе 5).

4.2. Принцип замещения

Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять опре­деленные потребности собственника или приносить ему доход. Принцип замещения формулируется следующим образом: осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за иму­щество цену, превышающую затраты на приобретение имущества, столь же привлекательного для него, что и данное.

В соответствии с принципом замещения, предполагается, что покупа­тель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, имея достаточно времени на принятие решений. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя может быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство ана­логичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сделок (метода сравнения продаж).

4.3. Принцип изменения

Изменение рыночных условий — это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменение законодательства, строитель­ство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации (войны, природные катаклизмы и т. п.). Принцип изменения можно сформулировать следующим образом: социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости.

Перед оценщиком стоит задача выявить текущие и ожидаемые изме­нения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, то любая оценка действительна только на определенную дату. При использовании цен прошлых сделок в методе сравнения продаж их необходимо коррек­тировать с учетом произошедших изменений.

Существует четыре основные группы факторов: социальные, эконо­мические, государственное регулирование и окружающая среда. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на эту стоимость в сторону увеличения или снижения. Оценщику следует рассматривать факторы не в застывшем виде, а в динамике, и выносить суждения о продолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием тех или иных факторов. Социальные факторы в основном представлены характеристиками на­селения. Сюда относятся демографический состав, уровень брачности и частота разводов, среднее число детей в семьях, распределение населения по возрастным группам и т. д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

Экономические факторы также оказывают существенное влияние на сто­имость недвижимого имущества. Необходимо проанализировать соот­ношение между спросом и предложением, сложившееся на настоящий момент, и сделать прогноз будущих изменений в этом соотношении, а также прогноз покупательной способности населения. К экономичес­ким факторам, определяющим спрос, относятся: занятость населения, средняя заработная плата, уровень экономического развития района, уро­вень цен, доступность и условия кредитов на покупку жилья и т. д. На предложение влияют наличие свободных участков земли и незанятых помещений, мощностей в строительстве, ставки арендной платы и цены готовых объектов, затраты на строительство.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях оказывают боль­шое влияние на стоимость недвижимости. Это влияние в отдельных регионах может временами превалировать над имеющимися экономи­ческими условиями, такими, как соотношение спроса и предложения. Государственному регулированию могут подлежать:

• оборот недвижимости и способы землепользования;

• нормативы в строительстве;

• коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт.

Инструментами государственного регулирования являются:

• федеральная и местная налоговая политика;

• специальные правовые нормы, оказывающие влияние на стоимость (нормативное установление арендных ставок, ограничения прав соб­ственности, законы об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т. д.)

Влияние окружающей среды рассматривается как в свете природных, так и антропогенных факторов: климатические условия местности (уровень осадков, температура, влажность), топография, характеристика почв, содержание токсичных элементов, естественные барьеры на пути даль­нейшей застройки (реки, горные хребты, озера и т. д.). Сюда также отно­сится подверженность района, где находится оцениваемое имущество, затоплениям, засухам, ураганам, смерчам, землетрясениям и оползням.