11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода

Для применения метода требуются следующие данные:

• стоимость земельного участка;

• чистый доход от эксплуатации объекта;

• ставки капитализации для земли и улучшений. Процесс расчета состоит из следующих шагов.

1. Предполагается, что стоимость земельного участка может быть оце­нена независимо от объекта в целом, после чего она умножается на ставку капитализации для земли. В результате получается доход, необходимый для привлечения инвестиций в приобретение зе­мельного участка.

2. Полученный доход от земельного участка вычитается из чистого эксплуатационного дохода. Остаточный доход представляет собой доход, необходимый для привлечения инвестиций в здания и сооружения.

3. Остаточный доход капитализируется по ставке для улучшений, что дает стоимость последних.

4. Стоимость объекта определяется сложением стоимостей земли и улучшений.

Данный метод весьма ограничен в применении, и, как правило, ис­пользуется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооруже­ниями.

11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода

При использовании данного метода, предполагается, что имеющиеся рыночные данные позволяют определять условия привлечения заемных средств наряду с размером кредита. Такой подход наиболее применим для оценки новых объектов.

В данном случае известным компонентом является стоимость соб­ственных средств, а неизвестным — стоимость заемных средств.

Процесс оценки состоит из следующих шагов.

1. Определяется доход на собственные средства (путем умножения сто­имости собственных средств на ставку капитализации). Этот по­казатель вычитается из чистого дохода от эксплуатации. Результа­том является остаточный доход на заемные средства.

2. Остаточный доход на заемные средства капитализируется по соот­ветствующей ставке.

3. Определяется общая стоимость объекта как сумма стоимостей соб­ственных и заемных средств.

В данном случае отправной точкой служит известный объем средств, которые инвестор планирует вложить в приобретение объекта. Также предполагается, что установлена ставка отдачи, достаточная для привле­чения инвестиций в данный объект. Тем самым подразумевается, что размер кредита находится в прямой зависимости от остаточного дохода, который будет использован для обслуживания долга.

12. Согласование результатов

Как правило, в процессе оценки используется несколько подходов к стоимости, которые приводят к разным результатам. Отсюда возникает задача согласования этих результатов и установления итоговой величи­ны стоимости.

Прежде всего, оценщик должен убедиться, что выбранные им при­емы и методы используются логично и последовательно, опираются на всю имеющуюся информацию и дают достоверные ответы на вопросы, поставленные заказчиком. Для проверки математических расчетов сле­дует привлекать третьих лиц. Даже мелкие ошибки, в случае их обнару­жения, способны подорвать доверие клиента к отчету.

Необходимо проанализировать различия в значениях стоимости, полученных с помощью разных подходов. Весьма желательно, чтобы оценщик отдавал себе отчет в причинах, приведших к этим отли­чиям.

При согласовании результатов оценщик полагается на свой опыт, мнение и суждение в большей мере, чем на любом другом этапе процесса оценки. Оценщик определяет относительную важность, применимость _и обоснованность значений стоимости по каждому из подходов, между которыми затем соответствующим образом распределяются весовые ко­эффициенты.

Основным критерием при распределении весовых коэффициентов является само задание по оценке, т. е. тот вопрос, который был поставлен заказчиком или сформулирован совместно заказчиком и оценщиком —-насколько уместно использование каждого из подходов для расчета сто­имости в данной конкретной ситуации. Так, например, затратный под­ход мало пригоден для оценки ветхих сооружений.

Итоговая величина стоимости указывается в виде конкретной вели­чины, либо диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. В большинстве случаев заказчику будет требо­ваться конкретная величина. Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона стоимостей, заказчик, в зависимости от своих интересов, ори­ентируется на одну из границ этого диапазона. Тем не менее бывают си­туации, когда в силу некоторых обстоятельств (недостаток исходных дан­ных, неустойчивая ситуация на рынке и т. п.) назвать конкретную вели­чину не представляется возможным. Вместе с тем слишком широкий диапазон отрицательно сказывается на полезности отчета для заказчика.

Итоговая величина стоимости дается с округлением, поскольку мне­ние оценщика не может быть абсолютно точным. Чем больше оценщик уверен в своем мнении, тем меньше потребность в округлении.

Дополнение 2 - Оценка нематериальных⁴ активов

Настоящее дополнение разработано с использованием проекта между­народного стандарта «Оценка нематериальных активов», разработанного в 1995 г. Международным комитетом по стандартам оценки (The International Assets Valuation Standards Committee, в дальнейшем — MKCO). В дополне­нии сохранена рубрикация, обязательная для стандартов оценки.