35. Изменение договора социального найма жилого помещения.

Поскольку российскому жилищному праву присущ принцип стабильности жилищных прав, изменение договора социального найма жилого помещения возможно только в случаях и по основаниям, прямо указанным в законе. Изменение договора социального найма жилого помещения приводит к изменению различных элементов его: они могут коснуться субъектов (сторон), предмета и содержания. Статья 82 ЖК РФ предусматривает следующие основания изменения договора социального найма жилого помещения: 1) по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью; 2) вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью <14>, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, в основе изменения договора, согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, лежат следующие юридические факты: 1) проживание граждан в одной квартире; 2) пользование находящимися в этой квартире жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма; 3) объединение указанных граждан в одну семью; 4) требование названных граждан заключения с ними отдельного договора социального найма жилого помещения. Согласия наймодателя, равно как и остальных членов семьи, в этом случае закон не требует. Итак, при описанной ситуации вместо двух жилищных правоотношений возникает одно, согласно которому члены семьи приобретают права и обязанности, вытекающие из единого договора социального найма жилого помещения. Если один из бывших нанимателей пользовался льготами по оплате квартирной платы и коммунальных услуг, то после объединения граждан в одну семью эти льготы распространяются на всю семью. Изменение договора социального найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такого вида изменение договора базируется на следующих юридических фактах: 1) дееспособность члена семьи нанимателя; 2) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании его нанимателем; 3) согласие членов его семьи, в том числе и прежнего нанимателя и временно отсутствующих других членов семьи; 4) согласие наймодателя. В случае признания члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя, а такое же право принадлежит и в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя в правоотношении жилищного найма, изменяется лишь наниматель. Предыдущий наниматель заменяется другим нанимателем, которым может выступать любой дееспособный член семьи.

36. Прекращение договора социального жилищного найма и выселение.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель, и только по основаниям, прямо указанным в законе. Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от обязанности предоставлять жилое помещение и прекращает взимать плату за жилье, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности впредь вносить плату за жилье и т.д.

Расторжение договора найма жилого помещения — это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного. Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться: 1) по соглашению сторон; 2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи; 3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска. Властные акты соответствующих органов как основания расторжения жилищных договоров могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Нередко для расторжения договора жилищного найма необходимо наличие нескольких властных актов. Так, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, дом, в котором проживают граждане, подлежит сносу или переводу в нежилое помещение. Наниматели отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для того чтобы освободить помещение от проживающих в нем лиц, необходимо предъявить иск о расторжении договора жилищного найма и выселении граждан, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного. Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться: 1) по соглашению сторон; 2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи; 3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска. Властные акты соответствующих органов как основания расторжения жилищных договоров могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Нередко для расторжения договора жилищного найма необходимо наличие нескольких властных актов. Так, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, дом, в котором проживают граждане, подлежит сносу или переводу в нежилое помещение. Наниматели отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для того чтобы освободить помещение от проживающих в нем лиц, необходимо предъявить иск о расторжении договора жилищного найма и выселении граждан, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Выселение производится только по решению суда причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения.

В зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, жилищное законодательство различает: выселение граждан из жилых помещений возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлением другого жилья и без предоставления других жилых помещений. Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались добровольно освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требования о расторжении договора и о выселении.

Выселение нужно рассматривать как меру защиты интересов наймодателя в том случае, если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу или переводу жилого помещения в нежилое, но наниматель не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным; возникший спор разрешается в судебном порядке.