34. Договор социального найма жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда: понятие, особенности предмета, основания и условия заключения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет в данном случае ее недействительности. Правовое последствие такого несоблюдения состоит в другом: в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях.

Право пользования специализированным жилым помещением возникает на основании решения о предоставлении жилья и заключения договора найма.

Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется по договору:

- найма служебного жилого помещения (ст. ст. 93, 104); - найма жилого помещения в общежитии (ст. ст. 94, 105); - найма жилого помещения маневренного фонда (ст. ст. 95, 106); - найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. ст. 96, 107); - найма жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. ст. 97, 108).

В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98 и ст. 109 ЖК РФ).

Права и обязанности нанимателей специализированных жилых помещений содержатся в типовых договорах найма каждого вида таких помещений (конечно, исключая жилье, предназначенное для социальной защиты отдельных категорий граждан - ст. ст. 98, 109 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право: - пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома (местами общего пользования в общежитии и проч.); - на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения; - в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения; - получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ.

Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).

На него также возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (см. ч. 5 ст. 100 ЖК РФ): - использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ (ст. 17); - обеспечивать сохранность жилого помещения; - поддерживать надлежащее состояние жилья; - проводить его текущий ремонт; - своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 п. 5 ст. 67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма.

Наниматель специализированного жилого помещения также обязан:

- допускать в занимаемое жилое помещение в заранее согласованное время представителей наймодателя;

- при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Правительство РФ приняло Постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

1) Договор найма жилого помещения маневренного фонда.

Жилье в маневренном фонде, как и прочие специализированные жилые помещения, предназначено для временного проживания. Пользование такими жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения маневренного фонда. Жилое помещение маневренного фонда предназначено для временного проживания:

а) граждан на период капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма;

б) лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание;

в) граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (см. ст. 95 ЖК РФ).

Законодательством могут быть определены иные категории граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда.

Жилье маневренного фонда предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

2) Договор найма жилого помещения в общежитиях.

Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается с гражданами на период их работы, службы или учебы. Такие помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Под общежитие передаются специально построенные или переоборудованные дома либо части домов.

Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п.

3) Договор найма служебного жилого помещения.

Договор найма служебного жилья заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности. Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).

Служебное жилое помещение предоставляется на основании: - решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.; - договора найма служебного жилого помещения.

Предметом этого договора может быть только отдельная квартира.

Договор найма прекращается, как правило, по окончании службы или по истечении срока должностных полномочий нанимателя. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения

ЖК РФ предусматриваются случаи выселения из специализированного жилья с предоставлением другого жилого помещения.

С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103) выселяются граждане, которые не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору и состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях.

4) Договор найма жилого помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев.

По договорам найма жилые помещения предоставляются для временного поселения граждан, которые в установленном федеральным законом порядке признаны вынужденными переселенцами или беженцами. Жилые помещения указанным гражданам предоставляются: - при отсутствии возможности самостоятельно определить место жительства на территории Российской Федерации; - если ни один из членов семьи не имеет жилья на праве собственности или по договору жилищного найма. Жилые помещения данных фондов предоставляются по нормам общежития.