1.5. Задачи решаемые в дипломной проекте.

Становление современной кредитно-финансовой системы в рамках развития рыночных земельных отношений в условиях российских городов продолжается. Это становление идет одновременно с изменением социально-экономических стандартов жизнедеятельности городского населения, переструктуризацией экономики города в сторону финансово-деловой сферы, малого бизнеса, появлением новых технологий в области образования, реставрации историко-культурного наследия и т. п.

Ранее неизвестные тенденции в развитии городов потребовали других по сравнению с недавним прошлым отношений и норм к развитию системы улучшений городских земель, всей системы городского хозяйства в целом (9).

Новые подходы к развитию современного города остро поставили задачу поиска источника финансирования реформирования городского хозяйства. Один из путей решения этой проблемы – добиться самоокупаемости и роста экономической эффективности городского хозяйства.

Среди способов, которыми город, как объект и субъект социально-экономического управления, может ускорить процесс оптимизации своего развития, можно назвать внедрение кадастровой оценки городской земли, находящейся в собственности города (17).

Решающим шагом в этом процессе может явиться переход от массовой поквартальной оценки городских земель с учетом общегородских факторов макроуровня (факторов, связанных с расположением кварталов в городе) к индивидуальной массовой оценке отдельных участков городской земли с учетом целевой функции использования.

Всем известно, что городская земля насыщена инженерными коммуникациями, подземными сооружениями, транспортной инфраструктурой, линиями связи и электропередач и иными видами улучшений, созданных и создаваемых за счет бюджета. Поэтому оценка затратной составляющей является неотъемлемой частью кадастра городских земель.

В то же время, не секрет, что многие российские городские землепользователи сегодня «забывают» о величине предшествовавших и текущих расходах городского бюджета, затраченных на обеспечение их деятельности. Так, фактически, на сегодняшний день многие коммерческие организации, по сути, получают бюджетные дотации на содержание своей недвижимости и земельной собственности.

В связи с этим одной из задач кадастровой оценки городской земли, на данном этапе социально-экономических реформ городского хозяйства является «макроэкономический анализ структуры и распределения затрат на создание и воспроизводство всей системы улучшений городских земель, включая инженерную, транспортную, социальную и иные составляющие общей инфраструктуры города».

При этом, не зная степени привлекательности различных территорий города, с точки зрения их престижности, экологии и других факторов, невозможно адекватно оценить экономический потенциал территории индивидуального участка городской земли (12).

Кроме того, справедливое налогообложение предполагает, что в пользу общества отчуждается часть земельной ренты, сформированной природным качеством участка и общественными затратами по обустройству территории.

Поэтому отражение земельной ренты в составе УПКСЗ – один из важнейших методологических принципов кадастровой оценки.

Поэтому другой важной задачей кадастровой оценки является «определение величины экономического рентного потенциала городских земель различного назначения, реальной или потенциальной прибыли от их использования».

Решение этих двух задач (полное или даже частичное) позволит более эффективно использовать городские земли, повысить отдачу от произведенных городом затрат на их обустройство.

Основное назначение внедрение массовой кадастровой оценки, по мнению специалистов в области экономики города, должно состоять в создании более обоснованной системы экономических нормативов землепользования, в более справедливом распределении бремени земельных платежей и льгот по ним, в повышении качества прогнозов относительно возможных последствий управленческих решений в сфере купли-продажи недвижимости и земли, во внедрении эффективных экономических рычагов для изменения системы существующего землепользования в интересах жителей города, улучшения условий их жизни и отдыха.

Получение в результате проведения кадастровой оценки обоснованных экономических нормативов землепользования позволит существенно упростить и упорядочить существующую сложную систему платежей различного вида (за землю, за развитие инфраструктуры, за получение условий присоединения, за разрешения различного вида и т. д.), которыми в настоящий момент времени облагаются инвесторы, и тем самым стимулировать развитие инвестиционного процесса в городе.

Процесс определения УПКСЗ городской земли наряду с высокой компетенцией в области традиционных методов оценки недвижимости, основных фондов предприятий и организаций и т. п., требует творческого подхода, потому, что УПКСЗ является в своем роде уникальным социально-экономическим системным объектом, который к тому же имеет специфические различия в каждом населенном пункте.

Понимание стоимости городских земель как отражения процессов жизнедеятельности и развития города, системы ценностей, экономического потенциала и внутренней энергии населения города позволяет построить методику ее оценки на серьезных аналитических основаниях в рамках математической модели и эффективных компьютерных расчетов.

Речь должна идти о кадастровой (экономической) оценке, в рамках которой могут рассматриваться различные варианты использования того или иного участка городской земли. В число вариантов, конечно, должны включаться только те варианты, которые не нарушают градостроительных регламентов, строительных норм и не ухудшают социально-экономическую инфраструктуру города, которые способствовали бы минимизации затрат и потерь от размещения соответствующих функций на территории.

Современный уровень статистики сделок купли-продажи, аукционных торгов земельных участков и арендной платы за пользование ими, также как и рыночная статистика по другим объектам недвижимости (дома, квартиры, нежилые помещения), не позволяет провести полноценный анализ изменения стоимости земли в различных условиях из-за ограниченности и противоречивости информации.