1.3. Теоретические подходы к кадастровой оценке городских земель.

Земельный участок или права на него и произведенные на нем улучшения, перемещение которых без несоразмерного ущерба их значению невозможно, - наиболее распространенный объект недвижимости. К земельному участку, как объекту недвижимости, могут быть присвоены куплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и другие объекты (16).

Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точки зрения, позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два типа оценочных стоимостей: стоимость в использовании; стоимость в обмене (меновая стоимость).

Одним из употребляемых на практике видов стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, как стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.

Стоимость в обмене – это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность замены существующего использования земельного участка более эффективным, в результате которого стоимость объекта будет максимальной (16).

Поскольку стоимость в обмене является объективной для всех участников рынка в целом и определяется с учетом более широкого круга реальных экономических факторов, действующих на рынке, этот тип стоимости (в отличии от стоимости в использовании) называется объективной оценочной стоимостью земельного участка на конкретную дату.

1.4. Анализ зарубежного опыта кадастровой оценки земель.

1.4.1. Методы оценки земель в европейских странах

В европейских странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном хозяйственном и правовом режиме земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользователей, учет количества и качества земель их производительные способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации.

Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометерологическая сеть.

Информационная база данных о земельных ресурсах включает также сведения о климате, водных и растительных ресурсах технико-экономические показатели деятельности землепользоватеоей, демографические характеристики, классификации и оценки земель и др. Сложность сбора и обработки такой многосторонней информации усугубляется тем, что развитие производства и другие причины вно­сят постоянные изменения в состав, распределение и характер исполь­зования земель (16).

Информация о земельных ресурсах должна отвечать следующим требованиям: включать все характеристики, необходимые для реше­ния задач землепользования; давать их точное количественное описа­ние, включая пространственное распределение изучаемых объектов и явлений; быть оперативной, чтобы время между изучением объектов и представлением полученных результатов было минимальным; обеспе­чивать возможность выявления и изучения динамических процессов, происходящих на поверхности земли; позволять в реально короткие сроки охватывать всю изучаемую территорию.

Получение информации, отвечающей этим требованиям, в рам­ках земельного кадастра с помощью традиционных методов не пред­ставляется возможным. Поэтому в последние годы в европейских странах широким фронтом ведутся работы в целях поиска новых средств и методов изучения земельных ресурсов для создания надле­жащей информационной базы. Среди них можно отметить следую-щие: изучение земельных ресурсов с помощью аэрокосмических средств; повышение точности измерений при авиационных и назем­ных обследованиях; комплексное использование наземных, авиаци­онных и космических наблюдений; использование картографического метода не только как способа представления информации о земле, но и для изучения земельных ресурсов, решение на этой основе различ­ных задач землепользования; более широкое применение математиче­ских методов решения задач; создание автоматизированных систем и на их базе - банка данных о земельных ресурсах; комплексирование различных методов исследования (на­земных, аэрокосмических, картографических, математических) и со­вершенствование организации изучения земельных ресурсов.

Кадастровое районирование можно рассматривать как первый классифицирования земельного фонда европейских стран по совокупности важнейших природных признаков, существенных прежде всего для сельского хозяйства. При этом природная среда сельскохяйственного производства изучается как комплексная экологическая система, изменяющаяся в сезонных циклах. При районировании об­ращают внимание на показатели этой системы, характеризующие период вегетации, обеспеченность растений теплом, влагой, элементами питания. Анализ пространственного распределения перечисленных факторов выявляет территориальные закономерности их распределения, а отсюда и особенности использования земельного фонда.

Второй этап классифицирования земель осуществляется по сле-щим признакам: учитывается основное целевое назначение земель базиса размещения отраслей хозяйства; основное целевое назначение использования земель в отдельной отрасли; пригодность земель основного (производственного) или вторичного использования; отношение непосредственно к производству; вид использования для земель агроинфроструктуры; подвид использования угодий.

Четвертый этап - распределение земель по величине затрат труда на земельных участках разного качества и местоположения.

Сам по себе процесс оценки земли не предопределяет необходи- мости изменений в землепользовании, но он дает необходимую информацию, на основе которой можно принять соответствующее решение. Таким образом, результатом проведения экономической оценки является в том числе ряд рекомендаций относительно альтернативных направлений использования земли и их последствий.

Практические земельно-оценочные работы выполнялись в каждой стране по разным методикам, в которых по-своему учитывается местная специфика природных и экономических условий. Рассмотрим наиболее интересные для нас аспекты опыта земельно-оценочных работ отдельных стран.

В Восточной Германии земли в зависимости от их качества распределены по так называемым группам унифицированных природных условий, которые первоначально служат целям планирования и оценки производства. В стране была проведена работа по экономической оценке земель для научнобоснованой реализации ряда экономических мероприятий, и, в первую очередь для определения платы за землю при изъятии ее для несельскохозяйственных нужд.

Земельно-оценочные работы в Румынии были направлены на получение данных о различных свойствах природной среды и их влиянии на качество земель. Завершено почвенно-климатическое (экологическое) районирование территории страны. Выделено более 1200 однородных экологических единиц площадью от 100 до 20 тыс. га каждая на основе 30 характерных свойств и особенностей природных условий (рельеф, климат, гидрология, растительность и др.). В пределах этих единиц проведена экономическая оценка земель в баллах, а также разработаны технологические характеристики земель (16).

На территории Венгрии еще в прошлом столетии завершена кадастровая классификация земель. Все земельные участки получили оценку и были пронумерованы на топографической основе. В основу оценки была положена разность в чистом доходе, получаемом с единицы площади, обусловленная в основном неодинаковыми качественными характеристиками участков. Чистый доход отдельный участков выражался в стоимостной форме.