Глава 1 Теоретические основы кадастровой оценки городских земель.

1.1. Цель, задачи и содержание земельного кадастра в современных условия.

Создание законодательной базы земельного кадастра тесно связанно с земельными отношениями и управлением земельными ресурсами. Это особенно важно на современном этапе, когда земельные отношения в России подвержены глубоким преобразованиям. В этих условиях правильная оценка предшествующих земельных реформ в России и опыта зарубежных стран позволит принять решение, наиболее подходящие к современной обстановке.

В абсолютном большинстве развитых стран наблюдается тенденция все большего вмешательства государства в процесс регулирования землепользования независимо от формы собственности. И это понятно, ибо общество не может не вмешиваться в результаты использования своего основного богатства.

К наиболее современным вопросам земельной политики можно отнести:

• социальные, т.е. перераспределение прав на землю в пользу определенной части общества;

• политические, или перевод неформального владения на юридические признанные интересы государства, юридических и физических лиц, определение превалирования одних интересов над другими и т.д.;

• экономические, под этим подразумевается экономический механизм перераспределения земли с целью ее рационального использования;

• юридические, что означает регулирование права на землю;

• экологические;

• общественные, т.е. ограничение землепользования в интересах общества.

Современная система земельного кадастра при своем построении должна учитывать эти вопросы. Их учет ведется на базе принятых и прогнозируемых законодательных актов, сложившихся в обществе традиций и технологий.

В 1985 г. международная группа экспертов по землеустройству и информационным системам в землепользовании утвердила следующие определение: «Кадастр – это систематически поддерживаемый публичный реестр сведений о недвижимости на территории страны или региона, основанный на топографической съемке границ участков собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отражаются на крупномасштабных картах»(3).

Система земельного кадастра должна отвечать следующим теоретическим положениям:

1. Кадастр – это информационная система.

2. Процесс ведения кадастра включает в себя четыре системы:

• регистрация земельных объектов и прав на них;

• кадастрового обследования и картографии;

• учета качества и количества земли;

• оценка земли и другой тесно связанной с ней недвижимости;

3. Каждая из четырех составляющих кадастровой системы может занимать большее или меньшее место в информационном поле. Это зависит от задач, решаемых кадастровой системой

4. Основным объектом кадастровой системы является юридически однородный земельный участок.

5. Любая составная часть кадастра извлекает из общего поля ту информацию, которая необходима для устойчивой жизнедеятельности этой части.

6. Информация, заключенная в кадастровой системе, помимо хранения с дублированием, улучшения качества и достоверности, должна позволять пользователю извлекать ее периодически или постоянно. Однако неконтролируемый доступ к информации может привести к возникновению множества возмущающих факторов, и, в конечном счете к потери устойчивости системы.

Сложившаяся в мире система земельного кадастра в настоящее время включает в себя три формы кадастра:

• финансовый;

• юридический;

• многоцелевой.

Финансовый кадастр служит для создания, справедливой системы налогообложения. Особые значение для его правильного ведения имеют как способы регистрации, так и объективная оценка кадастрового участка с точки зрения возможного извлечения прибыли в процессе его использования.

Финансовый кадастр предполагает точное установление владельца участка, размер налогообложения по элементам, составляющим этот участок, и в целом участка, установленные законодательные льготы и снижения налогообложения, распространяющиеся как на весь участок так и на его владельца.

Юридический кадастр служит для обеспечения передачи земли от одного владельца другому. Он зависит от существующей в стране законодательной базы.

Анализ определений и понятий, имеющихся в литературе и применяющихся на практике, показывает, что кроме приведенного выше определения земельного кадастра, существует еще множество определений, таких как:

1. Земельный кадастр является государственным мероприятием по систематическому изучению, учету, регистрации, экономическому описанию и оценке земель, определению и уточнению земельных участков, распределению по видам угодий, их доходности с целью налогообложения землепользователей.

(Международная группа экспертов по землеустройству и информационным системам)

2. Кадастр – государственная система учета, классификации и оценки земель на основе топографической съемки границ участков собственности и ведения реестра участков и их владельцев.

(М.Ц. социально-экономических исследований Ленонтьевский центр)

3. Государственный земельный кадастр – установленная государственная система учета, регистрации и оценки земель, направленная на регулирование земельных отношений и включающая в себя сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель Российской Федерации.

(Проект федерального закона «О государственном земельном кадастре»)

Для многоцелевого кадастра, являющегося основой создания геоинформационных систем, такие определения недостаточны. Все они не учитывают характер земельных отношений в процессе ее использования.

Кадастр – присущая государству информационная система регистрации землевладений и землепользований, учета и оценки земли, обеспечивающая регулирование земельных отношений в процессе проживания и производства, основанная на принятых обществом понятиях и социально-этических нормах.

Такое определение более полно отображает содержание и цели многоцелевого земельного кадастра Российской Федерации.