1.4.2. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании.

За точку отсчёта Кадастра в Испании следует принимать Закон от 23 марта 1906 года. Его амбициозное, но, тем не менее, реалистическое содержание отражало кадастровую систему, сложившуюся на протяжении второй половины XIX века.

Данный Закон обусловил продвижение вперёд в деле централизации кадастровых работ Правительством через Национальный Институт Географии и Министерство Налогов.

А также представлял собой определяющий шаг для обоснования Кадастра на национальной картографической системе, созданной при помощи топографической съёмки и, с фискальной точки зрения, обозначил смену системы налогообложения по квотам (запланированная сумма сбора налогов, разделённая по регионам и в каждом из них по муниципалитетам и, в конечном счёте по собственникам) на систему налогообложения по налоговым ставкам, основанную на прямой оценке богатства каждого собственника.

Таким образом приступили к оценке экономического потенциала сельских парцелл в зависимости от средней доходности каждого типа выращиваемых культур в различных регионах.

Повсеместное использование аэрофотосъёмка! в качестве основы для изучения территории позволило завершить сельский кадастр в конце пятидесятых годов, в то время, как параллельно велись работы по топографической, съёмке по зонам, что привело к упорядочению качества картографического материала кадастровой системы.

В сфере городского кадастра ритм ведения кадастровых работ был значительно медленней и до середины шестидесятых годов практически не приступили с должной строгостью и ответственностью к процессу по сбору информации на всей территории страны. До 1964 года ответственными за создание и ведение Фискальных Реестров городского имущества являлись Муниципалитеты. Различие характеристик и размеров Муниципалитетов, нехватка средств и низкий уровень экономического развития страны оказались непреодолимым препятствием для создания подлинной и комплексной кадастровой системы городских зон (17).

В 1966 году, паралелъно заметному росту испанских городов, приступили к развитию Закона от 1964 года о Налоговой Реформе, уделяя особое внимание Городскому Территориальному Налогообложению (в настоящее время Налог на Городское Недвижимое Имущество), который уже начал приносить Государству доход, превышающий сумму, получаемую от Сельского Территориального Налогообложения. Данной налоговой реформой было передано Муниципалитетам получение 90% дохода от городского территориального налогообложения. А также была переданы в руки Министерства Налогов компетенции в сфере городского кадастра.

Таким образом, с этого времени началось развитие системы объективной экономической оценки в зависимости от земли и строения, путём разработки процедур расчёта и присвоения стоимостей земле и применения коэффициентов и критериев её оценки и строений, на основе которых и посредством последующих реформ была разработана нынешняя система городской кадастровой оценки.

Норма, непосредственно предшествующая ныне действующему законодательному акту, регулирующему городскую оценку, датируется 1982 годом, когда она и была опубликована на основании Приказа Министерства Налогов, с целью её последующего применения по всей стране. Данная норма может считаться первой формальной технической нормой, регламентировавшей кадастровую оценку и подробно излагавшей применяемые методы и процедуры, подобные используемым в современной системе.

Не случайна дата создания и публикации нормы, так как в этом году начался процесс модернизации и актуализации кадастровой системы в Испании который завершился в 1990 году и привёл к созданию постоянно актуализируемой и достоверной Базы Кадастровых Данных. Данный процесс модернизации повлёк за собой параллельный процесс оценки во всех муниципалитетах, по мере проведения в них проверки, вследствие чего возникла необходимость в создании технического и законодательного инструмента оценки, конкретного, специализированного и применяемого повсеместно.

Данная норма была модифицирована и усовершенствована на протяжении последующих лет, что было отражено в новых технических документах в 1986 и 1989 годах, имевших статус Приказа Министерства, в отличие от ныне действующей нормы, опубликованной 25 июня 1993 года в качестве Королевского Декрета.

Все действия, связанные с Кадастром, как городских, так и сельских территорий, входят в компетенции Центральной Государственной Администрации, которая выполняет их через Главное Управление Кадастром, находящееся под ведомством Министерства Экономики и Финансов.

Главное Управление Кадастром действует через свои центральные и территориальные (районные и региональные) органы. Кадастровые Представительства являются исполнительными органами; Центральные Службы Главного Управления управляющим органом. Таким образом, существуют функции, координируемые на региональном уровне (географическая территория Автономных Сообществ), которые осуществляются через Управления/ Региональные Службы.

Кадастровый реестр содержит в себе картографические и описательные данные о 23 млн. городских помещений (апартаментов, квартир, земельных участков, промышленных предприятий и тл.), о 40 млн. сельских парцелл и 70 млн. субпарцелл, а также данные о 20 млн. собственников данной недвижимости.

Согласно действующим нормативам, за подлежащие отражению кадастровые изменения недвижимого имущества принимаются следующие:

Физического порядка. - Новое строительство и пристройка, реконструкция, слом или снос уже существующих строений, частично или полностью. В сфере недвижимости сельскохозяйственного предназначения - изменения выращиваемых культур или форм использования почв.

Экономического порядка. - Модификация использования и предназначения, в случае, если не сопровождается изменениями физического характера.

Юридического порядка. - Передача права собственности или возникновение любого другого права, отделение или разделение недвижимого имущества и его слияние.

Гражданским кодексом Испании определены вещи, которые являются или могут быть объектом присвоения и считаются движимым и недвижимым имуществом. Недвижимое имущество представляется единицами недвижимого имущества и всем, что связано с ним неотделимо или является обслуживающим предметом, а также права на них (17, стр 20).

Физические объекты с неизменным месторасположением в пространстве и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, являются недвижимым имуществом (17,стр 20).

Этим же Кодексом определяется как недвижимое имущество:

а) Земля и непосредственно связанное с ней.

Подразумеваются земля, здания, дороги и сооружения любого типа, прочно связанные с землёй. Деревья и растения, шахты, рудники и тд., а также всё, что соеденено с недвижимостью неотделимо, включая вспомогательные структуры, связанные с недвижимостью на продолжительный срок, будучи строениями или промышленными установками или другого типа.

б) Имущество, движимое по своей сути, обслуживающее недвижимость (имущество по предназначению).

Подразумеваются статуи и другие украшения зданий, пруды с рыбками или другие питомники, суда и иные сооружения, предназначение которых обусловливает их недвижимость.

в) Права, предоставленые Администрацией на проведение общественных работ и услуг, сервитута и другие вещные права, связанные с недвижимостью.

Кадастр, а следовательно и кадастровая оценка, берёт в основу своей деятельности объекты, воспринимаемые как Недвижимое Имущество, согласно Гражданскому Кодексу, и устанавливает классификацию и разделение (Закон 39/1988) недвижимого имущества по своей сущности на городское и сельское, имеющую важное значение в сферах оценки, фискальной (установление налогов) и налогообложения (уплата налогов).

За Городское Недвижимое Имущество принимаются:

а) Городская земля, где имеется вероятность застройки и возможность (согласно классификации в Планах градостроительства).

Земля, по которой проложены дороги с покрытием и тротуары, а также коммуникации (канализация, водоснабжение, освещение и электричество).

Земля, на которой имеются постройки городского типа (например, парцеллы, на которых расположены виллы на земле, классифицированной как сельская).

б) Сооружения городского характера:

Здания, каким бы ни было их использование или размещение, также и в случае, если они перемещаемы или земля, на которой они расположены, не принадлежит хозяину строения.

Коммерческие и промышленные структуры, подобные вышеуказанным, такие как плотины, резервуары и погрузочные площадки.

Городские объекты, предназначенные для использования открытых пространств, такие как рынки, стадионы, спортивные площадки и стоянки.

Конституция Испании признаёт неотъемлемое право граждан на собственность, но при подчинении общественным интересам.

Согласно Гражданскому Кодексу, собственность есть право обладать и располагать вещью без ограничений, кроме установленных Законом (17).

Это законное определение не предоставляет, тем не менее, свободные и эксклюзивные полномочия, а лишь позволяет их в рамках, обусловленных существующим законодательством.

Ограничения полномочий на использование и распоряжение определено Законами, имеющими различное содержание: Урбанистические, о Защите Народного Достояния, о сервитутах общего пользования, об охране окружающей среды, об использовании природных богатств и т.д.

Таким образом, недвижимое имущество, как объект собственности, подчиняются законным ограничениям, касающимся их использования и распоряжения ими. В связи с этим, экономический потенциал, неизбежно заключающийся в правах, которыми обладают владельцы, должен быть непосредственным и реальным объектом оценки, посредством которой он и определяется. Другими словами, для определения стоимости оцениваемого объекта должны оцениваться не его характеристики, а права, существующие относительно данного объекта..

Методы, процедуры и правила оценки должны предвидеть средства, позволяющие принимать во внимание обременения и ограничения прав, присущих каждой единице собственности, среди которых: возможность застройки, наличие подъездных путей и инфраструктуры или городского благоустройства, нормы застраиваемых и обрабатываемых площадей, ограничения использования, ограничения на проведение реконструкции по исторически - художественным причинам и множество других, экономическое значение, которых должно быть оценено и принято во внимание в процессе оценки, для достижения справедливости, равноправия и объективности его проведения в соответствии с нормами кадастровой оценки (17, стр 22).

Именно в связи с тем, что речь идёт о кадастровой оценке, являющейся одной из административных оценок, регулируемой нормативами, весьма важно изучить юридические рамки, в которых она берёт своё начало, в связи с чем кратко излагаются законные и регламентирующие акты, вырисовывающие методы и процессы, применяемые для кадастровой оценки. Различая между законными указаниями, ориентированными на оценку городского имущества, из которых исходят различия в действиях и применяемых оценочных формулах.

Городская кадастровая оценка не осуществляется ни одним действием, ни одним действующим лицом, а является результатом технико - административного процесса, который от общего (устанавливая основные стоимости на территории, по зонам), проходит путь, специализируясь, до единичного, на уровне единицы недвижимости или парцеллы, посредством последовательных действий, позволяющих приблизится к стоимости земли на каждой улице или зоне города. Каждый этап процесса подвергается действиям по координации стоимостей и принятию результатов соответствующими Техническими Комиссиями и органами коллективного представительства. Основываясь на вышеизложенное, можем говорить о структуре или архитектуре процесса оценки, описание которой позволит понять ход процесса в общем.

Конечная цель оценки - определение стоимости каждой единицы недвижимости (земельный участок для застройки, парцелла, сооружение и т.д.) или индивидуальная оценка, проводится после определения, посредством процессов, изложенных выше, параметров, которых должны придерживаться, применяя их относительно индивидуальных характеристик оцениваемой единицы, то есть, применяя подсистему оценки относительно подсистемы базовых данных, как было изложено в предыдущей главе. Эта работа проделывается специалистами каждого Кадастрового Представительства, где размещаются Банки Данных географической территории, подведомственной им, применяя средства компьютеризации.

Полученная индивидуальная стоимость не должна превышать, согласно закону рыночную стоимость имущества, в связи с чем применяется коэффициент "надежности", отражающий рынок, диктуемый Администрацией, при проведении городской оценки.

Индивидуальная оценка может проводиться вследствие нового строительства, перепарцеллирования, возникновения нового района и т.д., то есть, вследствие необходимости введения в кадастровый реестр новых единиц недвижимости или модификации уже существующих. А также проводятся операции по ревизии кадастровых стоимостей всех единиц недвижимости муниципалитета, применяя массовые методы позволяющие одновременно прийти к соответствию кадастровой стоимости рыночной стоимости на данный момент, операция, проводимая, согласно Закону, через каждые восемь лет.

Математический алгоритм кадастровой оценки земли и недвижимости на территории Испании очень прост – смешанный остаточный и сравнительный методы (классические методы оценки недвижимости) для оценки земли и метод замещения и сравнительный для строений.

Кадастровая стоимость получается на основе рыночной стоимости или продажной стоимости, включающей стоимость земли, стоимость строения, коэффициент отражающий затраты и прибыль в процессе реализации (17) и фактор местоположения, отражающий разницу стоимостей аналогичных объектов недвижимости, в зависимости от их размещения строительных характеристик и социально-экономических обстоятельств местного значения отражающихся на объекте недвижимости.

Таким образом общая формула имеет вид:

Сп = 1,4 х (Сз + Сс) х Фм (1)

Где, Сп – рыночная стоимость в песетах в м.кв.

Сз – стоимость влияния земли

Сс – стоимость строения

Фм – фактор местоположения

Следовательно, процедура кадастровой оценки городской недвижимости является процессом, регулируемым нормативами, с достаточной степенью гибкости не для возможности выражать субъективные критерии оценщика, а для возможности применить ко всем возможным случаям.

Рассмотрим данный процесс более подробно: за единицу оценки, как уже указывалось выше, принимается городская парцелла; будучи застроенной или нет. В последнем случае, здание может принадлежать группе собственников, в связи с чем, процесс должен гарантировать возможность, действуя относительно парцеллы, обеспечить распределение стоимости единицы недвижимости между компонентами. Для этого процессом предусматриваются различные приёмы в зависимо от вида собственности на парцеллу, для получения индивидуальной оценки каждой единицы собственности.

До начала оценки парцеллы, согласно процессу, утверждаются собственные стоимости земли и строений, применяемые к улице или участку улицы, на которой располагается парцелла и проделывается это посредством разработки, Муниципального Технического документа для оценки, целью которого является определение стоимости земли каждой зоны, улицы или участка улицы муниципальной территории, определение базовой стоимости строений муниципалитета и общих критериев оценки.

В свою очередь и до разработки упомянутого Технического документа компетентными органами утверждается Базовая Стоимость (максимальная) земли и Стоимость строений. На Базовой Стоимости земли основываются стоимости присуждаемые каждой зоне, улице или участку улицы, посредством применения коэффициента относительно данной Базовой Стоимости, вследствие чего получается стоимость соотносительная со стоимостью (остаточной) земли, определённой при Изучении рынка на основе собранных образцов. Присуждение данных Базовых Стоимостей осуществляется посредством процедур, включающих территориальный анализ региона и района | муниципалитетов, после которого в зависимости от социально - экономических характеристик и состояния рынка недвижимости могут присуждаться каждому муниципалитету «Базовые Стоимости».

Возможные присуждаемые Базовые Стоимости должны быть одними из содержащихся в Общей Таблице Базовых Стоимостей земли и строений (7 типов), утверждаемой Министерством Финансов Испании.

Схематически данный процесс отображается:

Фаза 1: Присуждение каждому муниципалитету Базовых стоимостей

Фаза 2: Присуждение каждой зоне, улице или участку стоимостей

Фаза 3: Оценка единиц недвижимости (Земля или Земля + Строения), на основе Стоимости земли улицы, Стоимости строений Муниципалитета и общих критериев оценки, определённых в Техническом документе.

Фаза 4: Распределение Стоимостей, в случае застроенных парцелл, между собственниками различных помещений единицы недвижимости.

Кадастровая оценка в Испании используется при различных видах деятельности, в основном носящих административный характер и при которых недвижимое имущество является предметом оценки. В частности, при проведении процедур принудительной экспроприации и при урбанистических оценках, понимая под данными, последними те оценки, которые сопутствуют деятельности по ведению градоустройства, исходящей из выполнения задач Городского Планирования и целью которой являются обложение налогами процессов урбанизации и перепарцеллирования.