11.Земельный участок как объект недвижимости.

Под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а так же иных улучшений типа леса, многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1. земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости

2. при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли

3. земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта

4. к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

12.Формирование и управление портфелем недвижимости

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков. [9]

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.

2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.

4. Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.

5. Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.

6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.

7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.

8. Получение льгот от налогообложения.

9. Основные принципы формирования портфеля.

Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем. [9]

Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

• типа объектов;

• местоположения объектов;

• методов инвестирования капитала;

• предпочтений управляющего или компании;

• экономического развития региона;

• спроса и предложения на рынке недвижимости;

• уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;

Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля.

Изменение структуры объектов недвижимости в портфеле должно происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала.

Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля. [9]