Учет арендных операций

Основной законодательный акт, регулирующий отношения по договору аренды - это ГК РФ. Согласно статье 606 ГК по договору аренды, он называется еще договор имущественного найма. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, или только во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Предметы, которые в процессе аренды меняют свою сущность, не могут быть предметом договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель (лицо, передающее имущество в аренду) и арендатор (лицо, принимающее имущество в аренду). Арендаторами и арендодателями могут быть как юридические, так и физические лица. По договору аренды, арендодатель обязуется представлять арендатору имущество за плату во временное владение и или пользование. В арендный период права и обязанности собственника остаются у арендодателя. Полученные арендатором права владения и пользования и составляют сущность договора аренды. Согласно статье 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре таких данных соответствующий договор не считается заключенным. Я хочу обратить ваше обнимание, ибо не всегда эти выверты законодательные понятны. Что является не заключенным - не считается законодателем, вы сами можете считать договор заключенным и работать по этому договору. Проблемы основные две - если вы подвергаетесь проверке - очень может пострадать от этого арендатор, пришел к вам арендатор, проверяет величину расходов, ибо для налогового инспектора, чем меньше расходов, тем больше прибыли, и они пытаются показать, что расходы по аренде не считаются при исчислении налога на прибыль - вы не определили имущество, не понятно, что вы арендовали, с чего вы взяли, что вы арендовали 100 метров помещение? Ну и вторая проблема, которая возникает, пока все хорошо, вы друзья, а потом поругали, идете в суд, а суд говорит до свидания - ибо договор нелегитимен. Это риски, надо понимать. Ровно до тех пор, пока вам не нужен государственный орган, все нормально, как только возникают вопросы - они перестают рассматриваться. Договор аренды на срок более 1 года должен заключаться в письменной форме (статья 609 ГК). При этом письменная форма договора аренды является обязательной в любом случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Различные дополнительные норм законодательства требуют регистрации договоров, заключенных на срок более 1 года. Основной обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором. Арендная плата устанавливается в виде: 1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2)установленной доли, полученной в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3)предоставление арендатором определенных услуг арендодателю; 4)передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; 5)возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

То есть договор аренды в плане того, каким образом устанавливается арендная плата, имеет довольно широкие возможности, и это не только прямой договор. Как видите, стороны по договору аренды могут установить совершено различные формы оплаты и обязанности, которые возникают у арендатора по этому договору. В договоре аренды может быть предусмотрено, что сумма арендной платы уплачивается в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте или условных денежных единицах. В этом случае подлежащая к уплате в рублях сумма устанавливается по официальном курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не определены законом либо соглашением сторон. В данном случае речь идет о том, что договоры аренды долгосрочные и обоим сторонам хочется прогнозировать свой денежный поток. Если один завязан на сохранность собственного имущества, другой - на экспортные выручки - вполне вероятно, что они захотят зафиксировать договор, привязав его к долларам или евро, собственно, будет записано, что стоимость аренды будет составлять 30 долларов в месяц. А так как расчет между резидентами РФ в инвалюте запрещен, то реальные расчеты будут осуществляться в рублях, а привязка к валюте - только база для расчета. На конец месяца посмотрели, сколько в рублях будет являться эта сумма, кроме того законодатель разрешает использовать не просто официальный курс ЦБ, а использовать любой другой, который стороны могут определять в своем соглашении. Например, оплата в рублях по курсу того-то плюс 2 %, кроме того есть определение в условных единицах. Я не видел, что курс в этих у.е., иногда пишут, что расчет в евро, и наш курс - 45 рублей и это есть не евро, а у.е. . Все это разрешено и при договорах аренды активно используется. Сроки внесения арендной платы устанавливаются договором и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения. Арендная плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, один раз в год посредством внесения предоплаты. А также с любыми отсрочками и рассрочками платежа. Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК). Отдельными законами могут быть предусмотрены иные сроки пересмотра размеров арендной платы. По общему правилу, установленном в статье 616 ГК, арендатор обязан поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии, осуществить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Значит, что из этого должно остаться в головах для практического применения. Во-первых, когда в статье закона написано “по общему правилу”, это означает, что это не четко установленная норма, по умолчанию, т.е. если вы в своем договоре сами не установили иное, то по умолчанию будете действовать так, как установлено в этой статье, то есть капитальный ремонт за счет арендодателя. текущий ремонт - за счет арендатора. Если вы заключили договор аренды и у вас нет юриста и сами бухгалтеры не очень, вы начинаете ругаться, идете в суд, судья будет руководствоваться вот этим положением. Если вам не нравится, нужно писать изменения в договоре. В соответствии со статьей 623 ГК, арендатор имеет право производить улучшения арендованного имущества . При осуществлении улучшений имущества изменяются нормативные показатели его функционирования, улучшаются его характеристики. Такие улучшения могут быть произведены как за счет арендодателя, так и за счет арендатора. Улучшением могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объектов. Согласно нормам гражданского законодательства улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые. К отделимым относятся такие улучшения, которые можно отделить от арендованного объекта без причинения вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него (например, установка в арендованном помещении кондиционеров). Произведенные арендатором отделимые улучшения отделимого имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено в договоре аренды (пункт 1 статьи 623 ГК). Основным отличием неотделимых улучшений является невозможность отделить их от арендованного объекта без причинения существенного вреда как самому объекту, так и улучшениям (например, система вентиляции, смонтированная на арендованном объекте). Особенностью неотделимых улучшений является тот факт, что они впоследствии перейдут в собственность арендодателя. Если арендатор намерен произвести неотделимые улучшения объекта аренды, то он должен заручиться согласием арендодателя на производство таких улучшений, так как в случае несогласия арендодателя стоимость производственных неотделимых улучшений объекта аренды к возмещению однозначно не подлежит, а также возможна ситуация, при которой арендодатель выставит претензию за изменение имущества и будет настаивать на приведении этого имущества в прежнее состояние. Если арендодатель дал согласие на произведение неотделимых улучшений объекта аренды, то арендатор имеет право по окончании договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений арендодателем. Договором аренды может быть предусмотрено возмещение и в другие сроки (например, сразу после введения улучшения в эксплуатацию).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Или в состоянии, обусловленным договором. Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки. Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и если это предусмотрено договором, то и отделимые, улучшения арендованного имущества, возврат оформляется актом приемки-передачи. Статьей 624 ГК предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества. По истечении срока аренды или в иной срок, в соответствии с договором при внесении обусловленной договором покупной цены.

Учет у арендодателя. При передаче имущества в аренду оно продолжает учитываться на балансе арендодателя. Организация, передающая в аренду имущество, должна обеспечить его обособленный учет. Для учета передачи ОС в аренду к счету 01 может быть открыт субсчет «Основные средства, переданные в аренду». Таким образом, в учете будут сделаны записи:

Д01/ОС, переданные в аренду К01

Д02 К02/ОС, переданные в аренду.

Основания для записей - акт приемки-передачи основных средств по форме ОС-1. Порядок отражения поступающей арендной платы зависит от того, основной или не основной деятельностью является для организации предоставление имущества в аренду. В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9 в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью. Если же предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9 поступления, связанные с предоставлением активов во временное пользование признаются операционными доходами. Таким образом, если для организации предоставление основных средств в аренду является предметом деятельности, то в ее учете делаются записи:

Д62 К90 - отражена сумма причитающейся арендной платы

Д90 К68 - отражен НДС суммы причитающиеся арендной платы

Д51 К62 - поступила арендная плата от арендатора

Если представление ОС не является предметом деятельности организации, то в ее учете делаются записи:

Д76 К91 - отражена сумма арендной платы, подлежащей к поступлению

Д91 К68 - начислен НДС с суммы арендной платы

Д51 К76 - отражено поступление денежных средств от арендатора.

Т.е. надо для себя понимать, что в учете и потом при составлении отчетности, если сдача основных средств - это ваш основной объем деятельности - это ваша выручка, а если это разовые операции, то для вас это прочие доходы.

В связи с тем, что право собственности на сданное в аренду имущество продолжает оставаться у арендодателя, то начисление амортизации производится именно арендодателем. Начисление амортизации в учете арендодателя отражается по Д20, 23, 25, 26, 44… К02 (если сдача в аренду является предметом деятельности), либо Д91 К02, если не является основным видом деятельности.

Пример: предприятие передает по договору аренды имущество сроком на 6 месяцев. Сумма арендной платы за месяц - 236 000, в том числе НДС 36 000. В соответствии с условиями договора арендатор перечисляет сумму арендной платы на расчетный счет арендодателя сразу за весь период деятельности договора.

У нас по условию договора сумма арендной платы оплачивается сразу, возникает вопрос с поступлением арендодателю аванса. Законодатель говорит о том, что НДС должен быть начислен к уплате в бюджет на одну из двух более ранних дат, либо на дату отгрузки или оказания услуг, либо на дату поступления денежных средств. Таким образом, в момент поступления денежных средств необходимо начислить в бюджет денежные средств. Предположим, на 118 000 мы должны осуществить поставку и сегодня, на 26 марта падает аванс, Д51 К62 118 000. Законодатель установил, что с этой сумы нужно самостоятельно вычислить НДС и заплатить эту сумму в бюджет. Большинство людей использует Д76/субсчет НДС, уплаченный с аванса К68 18 000. Государство захотело денег, но захотело их авансом, поэтому мы ставим дебиторскую задолженность этого бюджета. 5 апреля, например, мы отгружаем продукцию, делаем обычные записи по реализации. Д62 К90 118 000, Д90 К68 18 000. Что получается? В момент реализации в соответствии с действующим законодательством возникает НДС. Но два раза многовато будет одну и ту же суму им давать, поэтому то, что когда-то мы заплатили, с аванса встает в зачет Д68 К76/НДС 18 000, мы показываем, что ребята, мы вам платили уже, поэтому в момент отгрузки 68 счет убьется. Как только получили аванс, нужно по максимум это автоматизировать, что аванс требует исчислить 18/118хНДС!

Итак, к задаче возвращаемся.

Д51 К62 1 416 000 - отражена сумма предварительной оплаты за арендованное имущество

Д76(62) К68 216 000 - отражен НДС начисленной суммы предоплаты.

Значит, эти две записи делаются одномоментно на дату поступления денег на наш расчетный счет. Все остальное делается ежемесячно:

Д62 К90 236 000 - начислена арендная плата за прошедший месяц

Д90 К68 36 000 - начислен НДС суммы арендной платы текущего месяца

Д68 К76/расчеты по НДС 36 000 - восстановлена частично сумма НДС, уплаченная ранее с предоплаты.

Вот, и так в течение всех 6 месяцев. Но возможны варианты, в очередной раз. Есть схемы операций, которые предусматривают, иногда некоторые люди для своих целей, может быть им автоматизировать проще, делают не просто Д51 К62, а Д51 К62/аванс, конкретный субсчет, далее Д62 К90, и потом соответственно делается запись взаимозачета, делается Д62/аванс К62, и они потом друг на друга убиваются! Все статьи расчетов должны быть развернуты! Вы должны в дебете показать дебиторскую задолженность, в кредите кредиторскую, вы не можете просто схлопнуть и в сальдо перенести сальдо. В связи с тем, что полученные вами авансы - задолженность кредиторская, эта сумма должна не закопаться где-то внутри 62 счета, вы должны понимать, что вот это кредиторская задолженность и она должна в баланс попасть в пассив. А в связи с тем, как люди организуют/автоматизируют свой учет, может быть использован 62 счет, ибо проще плясать при составлении отчетности.

Бухгалтерский учет у арендатора. В соответствии с планом счетов и инструкции по его применению - для обобщения информации о наличии и движении ценностей временно находящихся в пользовании или распоряжении организации используются забалансовые счета! Для обобщения информации о наличии и движении ОС, арендованных организацией, предназначен счет 001 с названием «арендованные ОС». Арендованное имущество учитывается на соответствующих счетах в оценке, указанной в договорах аренды. Периодически могут возникать вопросы, связанные с тем, что поставить на этот счет: я вообще про забалансовые счета говорю, вы, наверное, понимаете, что забалансовые счета не корреспондируют ни с чем, у них нет двойной записи. Сейчас стали писать дебет и кредит забалансовый счет, раньше писали приход или уход с забалансового счета. Учет может организовываться хоть в штуках, но все-таки, когда речь идет про то, что у вас находится имущество, принадлежащее другой организации, самой правильной оценкой будет оценка вашей ответственности перед организацией, той оценки, имущества, которое организация вам дала. Поэтому важно указывать в договоре, в случае утери - арендатор обязан возместить такую-то сумму, именно эту сумму нужно указать, это будет самой правильно оценкой. Если нет - то как хотите отражайте, можете отразить в общем объеме платежей, подлежащих к уплате на время аренды.

Аналитический учет ведется по каждому арендодателю и по каждому объекту арендованного имущества. т.е. на практике это не просто счет 001, но и к забалансовому счету можно открывать целую кучу аналитических счетов, в соответствии с пунктом 18 ПБУ 10, расходы признаются в том отчетном периоде, где они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств.

Схема учета у арендатора суммы арендной платы выглядит следующим образом:

Д20, 23, 25, 26, 44 К60/76 - начислена сумма арендной платы

Д19 К60/76 - начислен НДС с суммы арендной платы

Д68 К19 - зачтен НДС

Д60/76 К51 - перечислен.

Пример: Организация А передавала организации Б автомобиль на 6 месяцев. Ежемесячная сумма арендной платы – 8850, в том числе НДС 1350. Арендатор вносит арендную плату единовременно перечислением всей суммы на расчетный счет арендодателю. Стоимость автомобиля, согласованная сторонами, 200 000. Это как раз и есть стоимость ответственного хранения - величина ответственности арендатора в случае утери.

Д001 200 000 - отражена стоимость арендованных основных средств

Д60 К51 53 100 - перечислен аванс в сумму арендной платы

В дальнейшем ежемесячно:

Д20 К60 7500 = 8850 - 1350 - начислены затраты по аренде за текущий месяц

Д19 К60 1350 - начислен НДС с арендной платы за текущий месяц

Д68 К19 1350 - зачтен НДС.

Договором аренды может быть установлено, что в счет арендной платы арендатор передает арендодателю продукцию, товары, выполняет какие-то работы или оказывает какие-то услуги, при этом стоимость такой продукции, работ или услуг засчитывается в чет арендной платы. В данном случае исполнение обязательств по оплате аренды производится неденежными средствами, поэтому для целей бухгалтерского учета величина арендной платы определяется в порядке, предусмотренном пунктом 6.3 ПБУ 10, согласно которому величина оплаты по договорам, предусматривающим исполнение обязательств неденежными средствами, определяется стоимостью товаров (ценностей), переданных организацией. Стоимость товаров, переданных организацией, устанавливают исходя из цены, по которых в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров.

Значит, в данном случае речь идет о том, что если вы заключили договор аренды, в соответствии с которым вы вместо уплаты деньгами вы что-то делаете или передаете, вы сталкиваетесь, можно сказать, с договором мены, однако тут нельзя сказать, что это бартер, ибо передача услуг, ценностей в аренду - это не то. В данном случае этими фразами из 10го ПБУ говорится, что для вас величина расходов по арендной плате равна цене того товара, при этом цена равна обычной цене вашей.

Пример: По условиям договора аренды, арендная плата установлена в виде передачи арендатором ежемесячно 100 единиц производимой готовой продукции. Фактическая себестоимость единицы продукции составляет 200 рублей. Обычная цена реализации такой единицы продукции составляет 354 рубля, в том числе НДС 54.

Д20 К76 30 000 = (354 – 54)*100 - отражен расход по аренде оборудования за текущий месяц.

Д19 К76 5400 = 54*100 - отражен НДС, предъявленный арендодателю

Д68 К19 5400 -принят к вычету НДС, предъявленный арендодателю

Д76 К90 35 400 - признан доход от реализации 100 единиц продукции

Д90 К68 5400 - начислен НДС с выручки от реализации продукции

Д90 К43 20 000 = 100шт*200руб - списана фактическая себестоимость переданной продукции. Итак, значит все понятно, мы понимаем, что мы должны отгружать по 100 единиц продукции, значит, получается, что мы вместо того, чтобы их продать, за них получаем арендную плату, значит это и есть цена нашей арендной платы. Хочу заметить, что эти затеоретизированные вещи, которые прописаны в учете, они, конечно, хороши, но на практике это все корректно работать не будет, я хочу сказать, что эти методы расчета арендной платы. Они действительно могут не сыграть, получается, что сумма арендной платы определяется, по сути, вами, как арендаторами, а интересна ли эта цена арендодателями. Он же у себя должен показать у себя на такую сумму выручку. Лучше заранее договориться, что такое цена арендной платы. И поэтому уже передавать ему в счет этого продукцию.