25. Цель и формы платы за городскую землю

Формы платы за землю.

Существуют следующие формы: арендная плата, земельный налог, нормативная цена земли.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Земельным налогом облагаются собственники земли.

Нормативная цена устанавливается для покупки и выкупа земельных участков, а так же для получения под залог земли банковского кредита.

Целью платы за городскую землю является: Стимулирование рационального использование территории через экономическую заинтересованность землепользователей. Реализация стратегий использования городских земель в рамках градостроительного проектирования в соответствии с идеей непрерывного генерального плана города. Экономическое регулирование структуры городского хозяйства путем стимулирования деятельности предприятий, имеющих позитивное значение для города через систему льготных обложений. Выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях равного качества, по средствам изъятия рентного дохода. Фискальная функция формирования дохода местного бюджета для финансирования инфраструктуры города.

26. Порядок определения арендной платы за землю

Арендная плата формируется из двух частей.

1. Условно-постоянной

2. Рентной

Условно-постоянная часть формируется из фактических и будущих затрат на инфраструктуру города, в том числе культурно-бытовые объекты, транспортные сооружения и сети, инженерное оборудование, благоустройство, природные мероприятия.

Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты.

Внутригородская рента отражает преимущества участка по местонахождению (транспортной доступности) и его ценности (инженерно-строительным, природным, социальным, экономическим, историко-архитектурным и другим показателям ).

Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и экологическом развитии рассматриваемого города, по сравнению с другими городами страны.

Экономические преимущества основаны на разнице в общественных издержках на воспроизводство основных фондов и трудовых ресурсах в регионах.

В городах разной величины имеется разный уровень производства труда, фонда отдачи, себестоимости продукции.

Природно-географическое преимущество создается за счет активного развития региональной производственной инфраструктуры, управленческого, научно-технического и социально-культурного потенциала агломерации.

В формализированном виде расчет арендной платы (А) может быть представлен как произведение нормы годовых отчислений (n) (в долях ед.) на стоимость (С) единицы территории (1 руб – м2 или 100 руб - га) умножить на индекс градостроительной ценности территории(I), умножить на коэффициент регулирования города (Kr) отдельных видов деятельности, территория арендуемого участка (Т) (м2 , га).

А = n * C * I * Kr * T

Нормы годовых отчислений рекомендуется устанавливать равным 3% от размера годовых платежей. Это соответствует примерно 30 годам срока платежей всей стоимости, а так же сроку реализации генерального плана города и физическому износу систем инженерного оборудования. При новом освоении территории норма отчислений должна повышаться исходя из соотношения расходов и доходов городского бюджета.

Получаемая плата за землю должна покрывать затраты на развитие общегородской и районной инфраструктуры и перечислять част средств в федеральный бюджет.

Соотношение расходов и доходов городского бюджета. Стоимость единицы территории определяется исходя из прошлых и будущих затрат на развитие городской инфраструктуры и реабилитации ландшафтов.

Различными проектными организациями стоимостная оценка определяется двумя способами:

либо по расчетным затратам по формированию городской среды

либо по рыночной цене

При первом подходе учитываются затраты на строительство жилых и общественных зданий, инженерных сооружений и сетей, транспортных сооружений и коммуникаций, благоустройство территорий и природоохранных мероприятий, компенсации, связанные с возмещением ущерба.

Застроенные территории оцениваются по балансовой стоимости здания и сооружения.

Средняя стоимость единицы территории определяется средствами, вложенными в развитие городского хозяйства и отнесенными к общей площади застроенных территорий.

Сz = B/T

В – баланс стоимости основных фондов городского хозяйства.

Т – площадь застроенных территорий, с которых подлежит взимать арендную плату.

Вновь осваемые территории оцениваются по укрупненным показателям или сметной стоимости размещаемых на ней объектов.

Будущие затраты рассчитываются в связи с увеличением стоимости работ вследствие инфляции. Затраты прошлых лет принимаются в соответствии с рыночными отношениями (индексация).