Тема 4. Сделки с недвижимостью

План темы.

1. Понятие о сделках с недвижимостью, в т.ч. действительных, недействительных и других.

2. Классификация сделок с недвижимостью.

3. Характеристика сделок с недвижимостью.

В процессе пользования и управления объектами недвижимости ее собственники и пользователи, как физические, так и юридические лица, в целях наиболее полного удовлетворения социальных потребностей, повышения эффективности от коммерческой недвижимости, вложения инвестиций в приобретение новых объектов и решения других задач прибегают к различным сделкам с недвижимостью.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязательств. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала, и была выражена (закреплена) в определенной форме. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

Сделка с недвижимостью считается действительной при соблюдении следующих требований:

- содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным правовым актам;

- совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

- волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

- форма сделки письменная (нотариально удостоверенная в установленном законом случаях), зарегистрирована в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий.

Они подразделяются на две разновидности:

- ничтожная;

- оспоримые (т.е. абсолютно и относительно недействительные).

Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная с самого начала ее совершения, независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью различают:

- мнимые;

- притворные.

Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, они как правило преследуют противозаконные цели, на­пример: дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованию кредитора.

Притворной - называется сделка, прикрывающая другую сделку. Часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для укрытия от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений (без согласия собственника).

Основные виды сделок с недвижимостью, разрешенные законодательством РФ:

- постоянное пользование;

- купля-продажа (ст. 454, 549-566 ГК РФ);

- приватизация (ФЗ N2 178 от 21.12.2001) г.;

- аренда и субаренда (ст. 606-625, 650-664 ГК РФ);

- залог (ст. 334-357 ГК РФ);

- хозяйственное ведение (ст. 294,295 ГК РФ);

- оперативное управление (ст. 296 ГК РФ);

- доверительное управление (ст. 1012-1026 ГК РФ);

- лизинг (ст. 665-670 ГК РФ);

- взнос в уставной капитал ОАО, ООО и др.;

- мена (ст. 567;-571 ГК РФ);

- концессия;

- дарение (ст. 572-581 ст. ГК РФ);

- наследование;

- страхование (ст. 927-970 ГК РФ);

- рента и пожизненное содержание с иждивением (ст. 583-601 ГК РФ);

- безвозмездное пользование (ст. 700 ГК РФ);

- национализация.

С учетом требований Гражданского кодекса РФ и других законодательных актов, все сделки с недвижимостью можно классифицировать по следующим признакам.

1 Законности содержания:

- действительные - как юридический факт;

- недействительные - не соответствующие требованиям закона.

2 Числу сторон:

- односторонние - по воле одного лица;

- двух - многосторонние.

3 Формы совершения:

- письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в Государственном реестре;

- в простой письменной форме, зарегистрированные в Государствен­ном реестре.

4 Моменту возникновения прав:

- реальные - после передачи объекта и государственной регистрации сделки;

- формальные - заключенные в установленной форме.

5 Обязанности сторон:

- возмездные - при встречном удовлетворении;

- безвозмездные - без встречного удовлетворения.

6 Месту совершения:

- на организованном рынке - на аукционах, конкурсах и т.д.;

- на неорганизованном рынке.

7 Способу заключения:

- лично;

- представители по доверенности.

При совершении сделок стороны должны строго руководствоваться законодательством, чтобы приобретенные объекты недвижимости беспрепятственно можно было зарегистрировать в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, постоянно удовлетворяли как социальным, так и экономическим запросам пользователей и собственников, не повлекшие впоследствии моральных и материальных затрат. Краткая характеристика недействительных сделок представлена на рисунке 7.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

- выражать содержание сделки (ее условия);

- быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

- в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверен, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

- зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты - продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (cт. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Все сделки с недвижимым имуществом в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации:

- во-первых, права собственности;

- во-вторых, вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним

(право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления и др.)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Рисунок 7 – Краткая характеристика недействительных сделок

Государственная регистрация является единственным документом существования зарегистрированного права, возникающего с момента регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится регистрационной службой по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путем внесения в Единый государственный реестр прав. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя:

- правоустанавливающие документы;

- документы, удостоверяющие личность ходатайствующего о регистрации прав для физических лиц, а для юридических лиц - учредительные документы;

- документ об уплате госпошлины.

Для более обоснованного подхода к совершению сделок, используемых при управлении недвижимостью, приведем их краткое значение.

Купля-продажа - это сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок недвижимости, ее регистрации и др. особые условия.

Приватизация - это продажа государственного или муниципального имущества в установленном законом порядке в частную (корпоративную) собственность.

Аренда, найм или договор на передачу имущества (в т.ч. недвижимости) собственником во владение и пользование другому лицу на определенных условиях. Кроме юридического понятия существует и экономическое, аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы. В г. Москве рыночная ставка арендной платы нежилых помещений составляет не менее 400$ за 1 кв. м. в год.

Субаренда - передача арендатором, с согласия арендодателя, своих прав и обязанностей по договору аренды недвижимости другому лицу.

Залог (ипотека) недвижимости - это кредит, полученный под залог недвижимости предприятия, строения, здания или иного объекта) вместе с земельным участком или правом пользования им.

Право хозяйственного ведения - установленный законом порядок передачи и использования государственного (муниципального) имущества (в т.ч. недвижимости) унитарным предприятиям, создаваемых собственником имущества, для выполнения определенных задач. Унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется, и распоряжается этим имуществом в пределах установленного Гражданским кодексом РФ. Собственник имущества имеет право на получение части прибыли от имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Право оперативного управления - установленный законом порядок передачи и использования государственного (муниципального) имущества (в т.ч. недвижимости) казенным предприятиям или учреждениям, с целями их деятельности, заданиями собственника. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом.

Доверительное управление - передача государственного (муниципального) имущества (акции) управляющему, без перехода права собственности на него доверительному управляющему. Доверительное управление является возмездным договором, в результате которого управляющему причитается возна­граждение, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении.

Лизинг (финансовая аренда) - это договор, по которому одна сторона -арендодатель обязуется передать арендатору специально приобретаемое в целях сдачи в аренду имущество другой стороне, а другая сторона, арендатор обязуется вносить плату за используемое имущество, либо выкупить это имущество.

Взнос в уставной капитал недвижимости в создаваемые «ООО», «ОАО» и др. - передача собственником объектов недвижимости в уставной капитал на основании учредительного договора, по согласованной цене.

Мена - передача одной стороной в собственность другой стороне объекта недвижимости в обмен на другой. Эти отношения регулируются правилами о купле-продаже, т.к. по существу мены каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать и покупателем объекта, который она обязуется принять в обмен.

Концессия (лат. Разрешение, уступка) - это договор на сдачу в эксплуатацию на определенных условиях природных богатств, предприятий, объектов недвижимости. В дополнение к договору с инвестором заключается соглашение о разделе продукции.

Наследование - переход права собственности на объекты недвижимости в случае смерти гражданина по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Дарение - это безвозмездная передача объектов недвижимости в собственность.

Страхование - это когда одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю (или выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события, убытки застрахованному объекту недвижимости.

Договор ренты - заключается в передаче получателем ренты другой стороне - плательщику ренты - в собственность имущество, в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в представлении средств на содержание получателя ренты. В случае установления пожизненной ренты она выплачива­ется до смерти получателя ренты.

Вопросы для самоконтроля

1. Раскройте понятие дееспособности и правоспособности лиц при сделках с недвижимостью.

2. Определите понятие сделки с недвижимым имуществом.

3. Приведите классификацию сделок с объектами недвижимости.

4. Каковы виды и условия действительных сделок с недвижимостью?

5. Перечислите основные виды недействительных сделок с недвижимостью.

6. Что такое ничтожная сделка?

7. Каковы возможные последствия недействительных сделок?

8. Назовите распространенные формы противоправных сделок на рынке недвижимости.

9. В каком порядке проводится государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с нею?

10. В каких случаях возможен отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

11. Охарактеризуйте предмет договора в сделках с недвижимостью.

12. Раскройте преамбулу и общее содержание договора по сделкам с недвижимостью.

13. Какие функции выполняет договор на рынке недвижимости?

14. Раскройте порядок исполнения договора и ответственности сторон в сделках с недвижимостью.

15. Каков порядок изменения и расторжения договоров?

Литература: [2], [15], [21], [23], [26].